您的房貸利率定價方式轉(zhuǎn)換了嗎？
按人民銀行規(guī)定，存量浮動利率貸款原則上要在8月31日之前完成利率定價方式轉(zhuǎn)換，定價基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次。
要轉(zhuǎn)LPR還是固定利率？
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問題一：LPR是什么？
LPR的中文名叫貸款市場報價利率，現(xiàn)在發(fā)放的貸款都是基于LPR定價的。
按規(guī)定，2020年1月1日前已經(jīng)發(fā)放的，或者簽了合同但還沒有發(fā)放的貸款，參考貸款基準(zhǔn)利率和浮動利率的貸款可以轉(zhuǎn)換為錨定LPR。
不過要注意，公積金個人住房貸款利率不需轉(zhuǎn)換。
問題二：怎么轉(zhuǎn)成LPR？
第一步：確定點差
【點差=轉(zhuǎn)換前的房貸利率-相應(yīng)期限LPR】
比如說，您房貸是上浮10%，按照現(xiàn)在執(zhí)行的利率水平4.9%計算，您轉(zhuǎn)換前的房貸利率就是5.39%。按照央行規(guī)定，在個人房貸轉(zhuǎn)換期間均錨定2019年12月的LPR，該月5年期以上LPR為4.8%。
根據(jù)上述，您的點差=5.39%-4.8%=0.59%或59個基點。
點差在合同剩余期限內(nèi)固定不變。
第二步：確定房貸利率
【轉(zhuǎn)換后的房貸利率=重定價日的相應(yīng)期限LPR+點差】
轉(zhuǎn)換為LPR時可以重新約定重定價周期，商業(yè)性個人住房貸款的重定價周期最短為一年，也就是說一年內(nèi)房貸利率不會發(fā)生變化。據(jù)記者了解，多家銀行可選擇的重定價日為每年1月1日，或按貸款放款日對應(yīng)的日期。
假如您的重定價日為1月1日，那么2020年由于錨定2019年12月LPR，您的房貸利率不會發(fā)生變化。而2021年轉(zhuǎn)換后的房貸利率=2020年12月的LPR（假設(shè)為4.60%）+0.59%=5.19%，較2020年將下降20個基點。
也就是說，這次重定價日的LPR比上次變化了多少，您的房貸利率也就會調(diào)整多少。
問題三：選LPR還是固定利率？
您有兩個選項，轉(zhuǎn)為LPR，或轉(zhuǎn)成固定利率。
家住北京海淀區(qū)的張女士說：“感覺LPR很麻煩，今天低了明天高了，算起來很費勁，我還是愿意選擇固定利率。并且我也沒有太明白LPR究竟是什么，所以不敢轉(zhuǎn)換成LPR浮動利率。”
王女士則表示，自己會選擇LPR浮動利率。“以后利率可能會逐步下調(diào)，選擇LPR還貸會比固定的要少，比較劃算。”
中證君提示大家，固定利率到合同到期都不變，所以如果您認(rèn)為LPR會漲，那么固定利率肯定更合適；如果您認(rèn)為LPR會跌，那么選擇錨定LPR您的房貸利率也就會走低。
廣發(fā)證券分析師周君芝解釋，從中長期來看，利率長期緩步下行。從長周期維度看，選擇根據(jù)LPR浮動大概率會優(yōu)于固定利率。短期來看，5年期以上LPR的利率彈性取決于房地產(chǎn)調(diào)控的思路。隨著房地產(chǎn)調(diào)控逐漸從側(cè)重需求端轉(zhuǎn)變?yōu)閭?cè)重供給端，地產(chǎn)周期波動幅度大概率趨于收斂。
下圖是全國銀行間同業(yè)拆解中心公布的LPR走勢圖，給大家參考。
問題四：不轉(zhuǎn)會怎么樣？
不過需要提醒的是，存量個人貸款的定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換原則上至8月31日結(jié)束。若未在此前轉(zhuǎn)換，則銀行會自動調(diào)整為LPR浮動利率或固定利率，具體是哪種各家銀行標(biāo)準(zhǔn)不一。
比如，某股份行已于今年4月初統(tǒng)一將在轉(zhuǎn)換范圍內(nèi)的商業(yè)性個人住房貸款的定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR。同時，也上線了轉(zhuǎn)回和恢復(fù)為人行基準(zhǔn)利率模式的功能，用戶可在8月31日之前自行操作轉(zhuǎn)回。若在8月31日之前沒有自行調(diào)整，則系統(tǒng)默認(rèn)為是LPR浮動利率模式。
當(dāng)然也有銀行表示，若未能在8月31日前辦理定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，該行不會強制進(jìn)行轉(zhuǎn)換，貸款利率仍按原合同方式執(zhí)行。
中證君在這里提醒大家，在8月31日之前，您可以選擇通過電子銀行或手機銀行進(jìn)行辦理，這樣您就不用去柜臺，在電子銀行上確定即可?；蛘吣部梢赃x擇挑個方便的時間到銀行柜臺辦理相應(yīng)業(yè)務(wù)。
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