近些年，對(duì)于影響房?jī)r(jià)上漲的因素，業(yè)界有不少研究和爭(zhēng)論。其中，貨幣供應(yīng)量決定房?jī)r(jià)，成為近幾年被廣泛認(rèn)可的一種觀點(diǎn)。
今年以來(lái)，在全球貨幣寬松大背景下，國(guó)內(nèi)部分熱點(diǎn)城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的現(xiàn)象則進(jìn)一步放大了這一觀點(diǎn)。
那么，房?jī)r(jià)上漲真的是因?yàn)樨泿磐斗胚^(guò)多導(dǎo)致的嗎？在日前舉辦的“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”上，華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)、中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院研究員、博導(dǎo)賈康指出，貨幣供應(yīng)量是總量上面影響全局的機(jī)理，很難影響具體門(mén)類(lèi)物品的價(jià)格漲落，再考慮到房地產(chǎn)的特殊性，貨幣供應(yīng)量不能直接決定房?jī)r(jià)漲跌。
房?jī)r(jià)一定是“隨行就市”
“房地產(chǎn)并不屬于虛擬經(jīng)濟(jì)，但無(wú)可否認(rèn)，又往往被賦予比較強(qiáng)的金融屬性。”賈康說(shuō)。
金融屬性使得房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)與貨幣政策、信貸政策密切相關(guān)。不少專(zhuān)家認(rèn)為，在各項(xiàng)樓市調(diào)控政策中，信貸政策和貨幣政策的影響是最大的。其中，貨幣發(fā)行量與房?jī)r(jià)走勢(shì)有著某種正相關(guān)性。
那么，房?jī)r(jià)上漲就是因?yàn)樨泿磐斗胚^(guò)多導(dǎo)致的嗎？賈康指出，中國(guó)的中心區(qū)房地產(chǎn)主要特征是賣(mài)方市場(chǎng)，必然表現(xiàn)為中長(zhǎng)期成交均價(jià)是上揚(yáng)曲線(xiàn)。“這樣一個(gè)曲線(xiàn)，我認(rèn)為沒(méi)有什么力量能夠把它根本改變，我們的長(zhǎng)效機(jī)制只能做到使這個(gè)曲線(xiàn)不那么陡峭，特別是不那么容易大起大落。”
賈康還指出，在很多人看來(lái)，房地產(chǎn)是有穩(wěn)步升值前景且較為安全的投資對(duì)象，很多人愿意把支付能力放在房地產(chǎn)上。因此，“不能簡(jiǎn)單地說(shuō)我們把貨幣供應(yīng)量控制住了，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格問(wèn)題就跟著解決了，不是這樣的關(guān)系”。
由于過(guò)去多年來(lái)房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲，房地產(chǎn)也被視為一種穩(wěn)定的投資標(biāo)的。盡管抑制投資、投機(jī)的政策不斷出臺(tái)，但很多房屋仍然兼具自住和投資的雙重屬性。這也使得在貨幣發(fā)行量并不大的時(shí)候，房地產(chǎn)的價(jià)格往往也會(huì)繼續(xù)上漲。
賈康還表示，貨幣供應(yīng)量是總量上面影響全局的機(jī)理。但許多具體門(mén)類(lèi)物品的價(jià)格漲落，更多是由供需關(guān)系和結(jié)構(gòu)因素決定，而非貨幣供應(yīng)量直接決定的。
賈康還談到了地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系，“有人如果說(shuō)我們控制了地價(jià)，就解決（房?jī)r(jià)的）問(wèn)題了，但這只是行政手段，市場(chǎng)有自己的運(yùn)行機(jī)制。”
“住房的最終用途，是變成商品賣(mài)出去，開(kāi)發(fā)商掛出來(lái)的價(jià)位一定是‘隨行就市’。”他說(shuō)。
房地產(chǎn)稅立法有四大目標(biāo)
對(duì)于近年來(lái)漸行漸近的房地產(chǎn)稅立法，賈康認(rèn)為，其目的是為了實(shí)現(xiàn)四大目標(biāo)：第一，有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展平穩(wěn)、健康；第二，收入再分配優(yōu)化，并促使財(cái)產(chǎn)配置優(yōu)化；第三，分稅制落地所需的地方稅體系建設(shè)與地方政府職能合理化的內(nèi)洽；第四，從社區(qū)、基層促進(jìn)“公眾參與”的法治化、民主化制度發(fā)育。
今年5月18日，新華社受權(quán)發(fā)布《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于新時(shí)代加快完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的意見(jiàn)》。意見(jiàn)對(duì)住房領(lǐng)域提及了三項(xiàng)內(nèi)容，其中明確表示要加快建立現(xiàn)代財(cái)稅制度，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。
論壇期間，賈康在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，目前房地產(chǎn)稅立法屬于“低潮”期，管理部門(mén)最新的表述是“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，不再表述為“加快房地產(chǎn)稅立法”。按照官方表態(tài)，房地產(chǎn)稅在本屆人大任期之內(nèi)會(huì)啟動(dòng)，目前還剩兩年多時(shí)間，但從今年的情況來(lái)看，立法年內(nèi)很難啟動(dòng)。
“我個(gè)人認(rèn)為應(yīng)盡快啟動(dòng)立法。因?yàn)榱⒎ê筮€需要進(jìn)行一審、二審、三審等程序，真正落地可能還需要很長(zhǎng)的時(shí)間，立法啟動(dòng)后，實(shí)質(zhì)意義是在法治化軌道上以凝聚社會(huì)各方意見(jiàn)為基礎(chǔ)尋求最大公約數(shù)。”賈康說(shuō)。
但他也提到，在房地產(chǎn)稅立法中，中國(guó)難以照搬國(guó)際經(jīng)驗(yàn)。“提到房地產(chǎn)稅，在中國(guó)就要考慮一定的免稅額。”他介紹，目前比較多數(shù)派的觀點(diǎn)是，按照人均住房面積進(jìn)行免稅，但這種方案存在一些爭(zhēng)議。比如人均40平米以下可以免稅，但家庭人數(shù)在變動(dòng)時(shí)如何認(rèn)定，將成為一個(gè)難題。
此外，如果按首套房免征，也會(huì)帶來(lái)社會(huì)問(wèn)題，比如離婚潮。
賈康認(rèn)為，可以將立法時(shí)考慮的征稅框架定得更寬松一點(diǎn)，“我的觀點(diǎn)是，干脆雙親家庭兩套房免稅，單親家庭一套房免稅。先把制度框架建起來(lái)。”
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