疫情之后的樓市復(fù)蘇超出很多人的預(yù)期，一季度短暫探底后，二季度迅速收復(fù)失地，成交逐月創(chuàng)出新高。然而央行的一組數(shù)據(jù)透露出了樓市復(fù)蘇背后的隱憂。
8月11日，央行發(fā)布2020年7月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，7月份人民幣貸款增加9927億元，其中住戶(hù)部門(mén)貸款增加7578億元，占新增人民幣貸款的76.33%。住戶(hù)部門(mén)貸款主要組成部分是居民購(gòu)房貸款，大約占2/3強(qiáng)。也就是說(shuō)，7月份更多新增貸款資金流入了樓市。
今年4月，住戶(hù)部門(mén)貸款余額同比增速由降轉(zhuǎn)升，同比增長(zhǎng)13.9%。與之相呼應(yīng)的是，4月大部分城市商品房成交量開(kāi)始回升，樓市觸底回升。5月樓市成交量年內(nèi)首次同比轉(zhuǎn)增，截至目前已連續(xù)3個(gè)月同比正增長(zhǎng)。成交價(jià)格方面，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，6月份70個(gè)大中城市61個(gè)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，7月59個(gè)城市環(huán)比上漲。
住房貸款增長(zhǎng)助推了樓市的回暖，樓市的回暖又進(jìn)一步帶動(dòng)了房貸杠桿率的提升。易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年二季度，全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率為32.2%，環(huán)比上升0.1個(gè)百分點(diǎn)，同比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)3個(gè)季度杠桿率同環(huán)比均小幅上升，二季度個(gè)人住房貸款余額新增額也創(chuàng)下2017年以來(lái)新高。
居民住房貸款的非理性增長(zhǎng)對(duì)銀行體系是一個(gè)危險(xiǎn)信號(hào)。一些購(gòu)房家庭除了正常的房貸之外，為了湊齊首付，還會(huì)利用消費(fèi)貸等各種違規(guī)方式。這種情況下房?jī)r(jià)上漲皆大歡喜，一旦房?jī)r(jià)下跌或家庭出現(xiàn)意外情況，很可能引發(fā)斷供，造成銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)。今年深圳就曾經(jīng)出現(xiàn)因?yàn)槭I(yè)或收入下降導(dǎo)致房貸斷供的案例。
事實(shí)上，三年前國(guó)家開(kāi)始金融整頓，目標(biāo)就是壓縮影子銀行，去泡沫化，表現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)上就是去杠桿。然而這一進(jìn)程被突如其來(lái)的新冠肺炎疫情所徹底打亂。
疫情影響之下，全球進(jìn)入了量化寬松階段，國(guó)內(nèi)的貨幣環(huán)境也相對(duì)寬松，連續(xù)降準(zhǔn)釋放大量流動(dòng)性，利率也出現(xiàn)松動(dòng)。盡管監(jiān)管部門(mén)三令五申嚴(yán)禁信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，但在執(zhí)行層面“跑冒滴漏”時(shí)有發(fā)生，這一輪樓市和股市的反彈很大程度上得益于此。此外，社會(huì)資金避險(xiǎn)需求也是本輪樓市反彈的重要推動(dòng)力。
資金違規(guī)流入樓市，帶來(lái)的直接后果是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，削弱房地產(chǎn)調(diào)控效果。本輪調(diào)控延續(xù)四年，調(diào)控力度之大前所未有。然而疫情影響之下，關(guān)于放松調(diào)控的聲音不絕于耳，地方變相放松調(diào)控的現(xiàn)象也層出不窮。這也引起了管理層的注意和擔(dān)憂，在各種場(chǎng)合反復(fù)強(qiáng)調(diào)“不能將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，并對(duì)資金流向?qū)嵤﹪?yán)密監(jiān)控。
“房住不炒”是本輪調(diào)控以來(lái)一貫的思路，不會(huì)因?yàn)橐咔樵蚨薪z毫放松。經(jīng)過(guò)了這幾年的調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)趨于穩(wěn)定，靠買(mǎi)房躺著賺錢(qián)的時(shí)代早已不復(fù)存在，對(duì)此不能存有僥幸心理。降杠桿也是金融部門(mén)長(zhǎng)期而艱巨的任務(wù)，這根弦絲毫不能松懈。
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