昨天有位讀者在群里發(fā)了一句話：“感謝暴風(fēng)雨，讓我買到好房子。”
我一臉錯(cuò)愕。
因?yàn)榘凑找话闳说哪X回路講，暴風(fēng)雨并不是什么好事兒。尤其這段時(shí)間各地頻發(fā)洪澇災(zāi)害，有的地方大樹被連根拔起，車被沖走，人還受了傷，百害無一利。
然而他卻說這是好事兒。
我本好奇，再三細(xì)問終于得知真相。
原來這位讀者近期準(zhǔn)備買房，參考地段、交通配套后，看中了北京南四環(huán)的兩套二手房。但他不知道哪套質(zhì)量好，典型的選擇困難癥。
他從一本書上看到過一句話：“暴風(fēng)雨是檢驗(yàn)房屋質(zhì)量最好的機(jī)會(huì)之一”。正好趕上北京前幾天暴風(fēng)雨天氣，決定學(xué)以致用，雨還沒停就馬不停蹄去約中介看房。
結(jié)果真被說中了。
他看上的A房出現(xiàn)輕微滲水現(xiàn)象，B房雖沒有出現(xiàn)滲水痕跡，但因?yàn)榈貏?shì)較低，小區(qū)道路被大水淹了很多，地下車庫也進(jìn)水了，雨大的時(shí)候，路道擁堵，進(jìn)不來出不去。
最終他選擇了A房，用房屋滲水做博弈，之前拒不讓步的業(yè)主只好無奈降了5萬，簽了合同。
他說，如果沒有這場(chǎng)暴雨，可能就買了B房。后來從物業(yè)大爺那得知，B房所在小區(qū)排水系統(tǒng)有缺陷，每逢雨季都這樣。物業(yè)費(fèi)太低，物業(yè)管理人員都懶得去弄。
如果不是這場(chǎng)暴雨的考驗(yàn)，這些信息根本不會(huì)有有人告訴自己。這也從側(cè)面反映出，市場(chǎng)上大多數(shù)買房人，很難去辨別房子質(zhì)量的有效信息。
介于此，子木說說自己的看法。
1、這三年的房子要謹(jǐn)慎
可以說，中國絕大多數(shù)開發(fā)商都造不出好房子。
原因很簡(jiǎn)單，過去房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)在太賺錢了。中國有9萬多家開發(fā)商，魚龍混雜，銀行對(duì)開發(fā)商放貸無約束，誰“快”誰就是大哥。
前面的帶頭搶地?fù)尶陀謸屽X，后面的中小開發(fā)商也跟著照貓畫虎，高周轉(zhuǎn)。
結(jié)果開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和能力不足的開發(fā)商，玩砸了，除了爛尾樓就是一批批殘次品。所以你每年都會(huì)看到身穿白色戰(zhàn)甲的維權(quán)業(yè)主，站在售樓處門口，拼命搖旗吶喊，求公道。
尤其2017-2019年這3年，開發(fā)商不顧一切搞生產(chǎn)，但又遭遇了還債年，樓市調(diào)控，限價(jià)政策等負(fù)面打擊。
諸多因素把開發(fā)商們逼到了死角，為了活下來，很多企業(yè)開始變相降低建筑成本。鋼筋比面條細(xì)，承重墻3個(gè)改成2個(gè)，撕地板、發(fā)霉門、房漏水、裝修送甲醛……
樓房還沒封頂，建筑工地就塌了，砸死了人。
所以如果你以后買房，要對(duì)2017-2019年造起來的房子，格外小心，尤其是2018年造的限價(jià)房，盡量避開。不然很容易中獎(jiǎng)。
不僅如此，大家還要學(xué)會(huì)甄別開發(fā)商的質(zhì)量。
2、假榜單
市場(chǎng)上關(guān)于教大家甄別開發(fā)商質(zhì)量的內(nèi)容非常多，但基本都沒有意義。
有的說，讓買房人去查什么開發(fā)商口碑榜、業(yè)主滿意度榜、品牌影響力榜等等，告訴你，市場(chǎng)大部分榜單都是開發(fā)商用來和資本談融資的籌碼，花錢買的榜單，沒有任何權(quán)威性。
即使是最基礎(chǔ)的“銷售榜”，這幾年注水也十分嚴(yán)重。例如上半年，哪家開發(fā)商賣了多少錢，多少平米的房子，都沒有真實(shí)數(shù)據(jù)，和房子質(zhì)量無多大關(guān)聯(lián)性，這幾年大房企出事兒的新聞不在少數(shù)。
不過銷售榜單的名次，可以作為參考開發(fā)商實(shí)力的指標(biāo)，只能說，百強(qiáng)房企造的房子會(huì)比無名小開發(fā)商強(qiáng)，銷售榜50強(qiáng)以內(nèi)，財(cái)力雄厚，可以大概率保證不會(huì)出現(xiàn)爛尾情況。
這時(shí)候有人說了，我們這屬于小地方，品牌開發(fā)商還沒進(jìn)來。除了每年在排行榜上的百強(qiáng)開發(fā)商大家比較熟悉外，地方中小型開發(fā)商大家都不太了解。
3、實(shí)探
這時(shí)候怎么辦？
約一個(gè)當(dāng)?shù)刂薪?，去找這家開發(fā)商在你所在的城市已開發(fā)的社區(qū)，佯裝看房。去看看小區(qū)環(huán)境和規(guī)劃，別怕浪費(fèi)功夫。因?yàn)槟悻F(xiàn)在看到的情況，大概率是未來居住的情況。
而且地方性房企競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，為了扎穩(wěn)腳跟，對(duì)口碑的塑造和要求更高一些。這就是為什么很多城市，地頭蛇的房子質(zhì)量反而要比“強(qiáng)龍”要好得多。因?yàn)樗麄兊恼P(guān)系、材料成本和環(huán)境會(huì)更有利一些。
如果這個(gè)開發(fā)商在你所在的地方，一個(gè)樓盤都沒開發(fā)過，這種物業(yè)不太建議買，沒什么保障。
因?yàn)楹芏嘈⌒烷_發(fā)商，基本都是從設(shè)計(jì)院買圖紙，然后把工程承包給第三方進(jìn)行開發(fā)，都是模版化運(yùn)作，也沒有什么服務(wù)和產(chǎn)品概念。爛尾都沒地方去維權(quán)。
這里還要講到一點(diǎn)。那就是不到萬不得已，千萬不要買回遷房，再便宜也不買。
回遷房是開發(fā)商征收土地時(shí)，賠給回遷戶的房子，每一個(gè)樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價(jià)都普遍低于商品房的售價(jià)。
這種房子因?yàn)闆]什么利潤，開發(fā)商都是忍痛開發(fā)。為了節(jié)約成本，用料和建筑規(guī)制都比商品房差很多。很多回遷房的位置都很偏，升值潛力低，拿本時(shí)間長(zhǎng)，房屋質(zhì)量差。
回遷房，是整個(gè)市場(chǎng)中維權(quán)概率最大的，沒有之一。
4、學(xué)會(huì)驗(yàn)房
當(dāng)通過各種手段得知你買的房子，沒有任何問題時(shí)，你就認(rèn)為這套房子安全了嗎？
錯(cuò)了。
再好的開發(fā)商，也保不準(zhǔn)出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題。因?yàn)樵趯?duì)利潤的追逐下，沒有什么底線可守。
這時(shí)候，就需要你具備另外一個(gè)技能，“驗(yàn)房”。
一般情況下，開發(fā)商交付房子后，會(huì)找專門的驗(yàn)房師幫你收房。但你懂得這種驗(yàn)房師和開發(fā)商都是一根線上的，基本就走個(gè)過場(chǎng)，除非傻子都能看到的問題，其他一律瞞混過關(guān)。
所以，你只有兩個(gè)選擇。
1、從市場(chǎng)上請(qǐng)專業(yè)第三方機(jī)構(gòu)的“驗(yàn)房師”。一般是按平米計(jì)費(fèi)，每個(gè)城市價(jià)位不同，幾百塊錢到幾千元不止。
2、自己學(xué)做驗(yàn)房師。省錢又不怕被忽悠，萬一查到什么問題，可以第一時(shí)間和開發(fā)商反映，保證入住質(zhì)量和自身權(quán)益。因?yàn)橐坏┙环亢?，再去維權(quán)難上加難。
下面是子木跟幾位資深驗(yàn)房師朋友交流后，總結(jié)的幾個(gè)要點(diǎn)，大家學(xué)會(huì)后，基本對(duì)房子質(zhì)量有一個(gè)整體把握。
5、驗(yàn)房五步
首先，在驗(yàn)房之前，在你腦海里要有一個(gè)思路，“由大到小，由外到內(nèi)，由明到暗”，把觀察精度定量到厘米單位，不放過任何一個(gè)死角。
細(xì)節(jié)就是金錢。
轉(zhuǎn)化為驗(yàn)房路徑就是，“戶型、面積、層高、通風(fēng)、墻壁、地板、門窗、水電、櫥柜石材設(shè)備”。
準(zhǔn)備階段，需要自行收集幾個(gè)小工具：空鼓錘、梯子、卷尺、乒乓球、塑料擋板、電筆、記號(hào)筆、便利貼。
思路和工具準(zhǔn)備好后，就進(jìn)入實(shí)戰(zhàn)階段。
1、對(duì)全屋各空間，用卷尺精確量標(biāo)，繪出房屋實(shí)際面積，對(duì)比購房合同上的長(zhǎng)寬數(shù)據(jù)，一般誤差應(yīng)該在4%之內(nèi)，如果不符合約定，則可以要求賠償。
其次對(duì)戶型和合同所述進(jìn)行仔細(xì)比對(duì)，窗戶位置、馬桶位置、空調(diào)位置，如果是精裝房，就要把樣板房照片拿出來對(duì)比，看用料是否一致。
2、用眼睛進(jìn)行全屋掃描，看是否有漏水痕跡，墻壁、地板、廚房大理石板是否有裂紋。然后用空鼓錘對(duì)全家全范圍無死角敲打，包括墻壁、地面、衛(wèi)生間的瓷磚，發(fā)出咚咚聲為空鼓。如果空鼓太多，說明工程質(zhì)量不過關(guān)，未來有裂開，掉落的風(fēng)險(xiǎn)。
3、測(cè)試衛(wèi)生間下水弧度，一般衛(wèi)生間地磚都有坡度，大概5度左右，眼睛是看不出來的，只能四角放置乒乓球，如果順利滾向地漏，說明質(zhì)量過關(guān)。
然后測(cè)試衛(wèi)生間防水，用塑料擋板在衛(wèi)生間門口設(shè)置封閉空間。向衛(wèi)生間注水，大概20厘米左右，觀察水位變化情況，并和樓下業(yè)主溝通，看是否有滲水情況，衛(wèi)生間是最容易出現(xiàn)的問題的地方。
4、對(duì)全屋門窗進(jìn)行檢查，看有無沉降、變形、扭曲。多次開關(guān)門窗，觀察是否嚴(yán)絲合縫，出現(xiàn)卡殼現(xiàn)象。
5、對(duì)全屋電路測(cè)試通電性，燈具是否能正常使用，用螺絲刀打開墻壁插座，看是否接通地線。
以上五步中，每一個(gè)細(xì)節(jié)都要關(guān)注，如果出現(xiàn)問題，用記號(hào)筆記下拍照反饋，要求開發(fā)商進(jìn)行修復(fù)，如果問題嚴(yán)重，則要快速反饋要求賠償。
驗(yàn)房是一門細(xì)活兒，每個(gè)死角都可能存在開發(fā)商省工減料的貓膩。相信我，按照上面步驟，花費(fèi)一天時(shí)間去把自己的房子驗(yàn)好，后面會(huì)省很多麻煩。
6、失望與希望
其實(shí)寫到這里，心里有些許不適。
因?yàn)楝F(xiàn)在我們買個(gè)手機(jī)，買臺(tái)電視，甚至買臺(tái)車，都是拿來即用，無需擔(dān)憂。只有房子這個(gè)商品，花費(fèi)一生積蓄，卻不能買個(gè)心安。
房子塌方，墻皮掉落，房屋漏水，早已司空見慣。有的樓盤甚至還用橡膠做人工湖，幾苗樹做綠化景觀，甚至還有交房時(shí)少了臥室的……
前段時(shí)間，浙江一小區(qū)，陽臺(tái)帶人一起被吹下樓，釀成慘劇，更是將房屋質(zhì)量問題推向世人眼前。
網(wǎng)友質(zhì)問，就不能在混凝土里多加幾根鋼筋嗎？
昨天，住建部喊多家房企在北京開座談會(huì)，很多人都說強(qiáng)監(jiān)管時(shí)代已來，開發(fā)商沒錢了，得好好造房子了。
但我想說的是，真正的原因更多的還是房?jī)r(jià)。
只有房?jī)r(jià)停了，老百姓才會(huì)重視質(zhì)量，才能倒逼開發(fā)商改革，把所有精力放在房子質(zhì)量上。也可以說房?jī)r(jià)停止瘋漲之日，才是中國房屋質(zhì)量重見光明之時(shí)。
那時(shí)候，起碼不會(huì)再用暴雨來衡量房屋質(zhì)量了。
這天，能等到嗎？
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