今年以來的新冠肺炎疫情影響并沒有阻擋房企拿地熱情。
多家研究機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,1-8月,百強房企拿地總額同比顯著上升;50大房企招拍掛拿地金額達1.7萬億創(chuàng)歷史新高;新增貨值超千億房企達到23家;第二梯隊房企拿地最積極,多家房企月均拿地金額同比增加一倍以上,逆勢擴儲勢頭明顯。
不過,近期住建部和央行聯(lián)合召開重點房企座談會,明確提出形成了重點房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則,加上此前的“三條紅線”傳聞,融資收緊信號明顯。業(yè)內(nèi)人士認為,融資收緊已成為房企“懸頂之劍”,同時中央多次強調(diào)“房住不炒”,近期土地市場火熱的城市如杭州、寧波、南京、東莞等紛紛收緊調(diào)控,預計短期土地市場熱度會有所下降。
多數(shù)房企拿地不輸去年
1-8月,百強房企拿地總額同比顯著上升,多數(shù)房企拿地不輸去年。
中指研究院的數(shù)據(jù)顯示,1-8月,TOP100房企拿地總額21162億元,拿地規(guī)模同比增長7.2%。50家代表房企1-8月月均拿地均值為1906.4億元,顯著高于2019年月度均值。其中,33家房企月均拿地金額超過2019年月度均值。中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)也顯示,1-8月50大房企合計拿地金額高達17045億元,同比上漲了5%,創(chuàng)歷史新高。
從克而瑞研究中心的房企新增貨值TOP100排名看,1-8月,恒大、碧桂園、融創(chuàng)位列TOP3。其中恒大和碧桂園年內(nèi)新增貨值已超過4000億,新增貨值TOP10房企中有9家年內(nèi)新增貨值突破2000億,新增貨值超千億房企達到23家,較上月新增4家。另外,六成新增貨值集中于銷售20強房企,強者恒強的格局未變。
對于今年以來房企拿地熱度不減的原因,華創(chuàng)證券認為,上半年流動性總量寬松的環(huán)境下,整體融資環(huán)境改善,房企拿地積極性提升。一季度商品房開發(fā)貸余額同比增速小幅抬升,二季度有所回落,但仍然維持兩位數(shù)增長;從土拍市場的表現(xiàn)來看,今年4月100大中城市住宅類土地溢價率達到25%,5月至今維持在15%-20%,高于去年同期水平,表明疫情并沒有給房企拿地造成太大的影響,其融資環(huán)境反而因貨幣政策的放松而有所改善,房企拿地的積極性也隨之提高。
多家房企擬控制拿地
土地市場熱度不減的盛況引起了中央的高度關注。
“7.24”國務院房地產(chǎn)工作座談會明確提出,要實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,穩(wěn)住存量、嚴控增量,防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。“8.20”住建部央行重點房企座談會又明確提出,形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。加上此前“三條紅線”傳聞,房企融資收緊的信號更加強烈。所謂“三條紅線”,即剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%;凈負債率大于100%;現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)房企“踩線”情況不同,會按照“紅、橙、黃、綠”四檔來控制有息負債規(guī)模年增長速度。盡管該內(nèi)容未得到官方證實,但是被業(yè)內(nèi)理解為與“8.20”重點房企座談會提出的融資新規(guī)內(nèi)容基本一致。
在近期的房企中期業(yè)績會上,“三條紅線”成為備受關注的焦點話題,而“降負債”成為接下來多家房企必須應對的棘手問題,方法除了加強銷售回款,還要控制拿地規(guī)模。
年初就已經(jīng)提出“高增長、控規(guī)模、降負債”戰(zhàn)略目標的恒大,在2020中期業(yè)績會上明確提出,下半年為進一步降負債,會嚴格控制土地規(guī)模,實現(xiàn)土地儲備負增長。力爭平均每年減少3000萬平方米左右。去年已經(jīng)在積極控杠桿降負債的融創(chuàng),在2020年中期業(yè)績發(fā)布會上再次強調(diào),降杠桿是未來三年的重要措施。在今年3月的2019年業(yè)績發(fā)布會上,融創(chuàng)就表達了今年要謹慎拿地的態(tài)度。今年上半年融創(chuàng)已在控制拿地節(jié)奏。去年年中開始實施減少拿地策略的富力也表示,未來一段時間內(nèi),由于降負債的要求,總體拿地策略仍不會發(fā)生變化。
下半年土地市場或降溫
上半年,針對房價地價過熱的情況,多地已經(jīng)收緊了調(diào)控政策。從8月重點城市土地市場看,已經(jīng)出現(xiàn)了降溫的跡象。
“房企拿地擴張很大程度上依賴于融資,融資三條紅線將限制房企的拿地激進程度,使得地市的周期波動性減弱,起到‘穩(wěn)地價’的作用。”易居研究院研究員王若辰說,二季度40城土地市場較熱,7月份熱度仍有所延續(xù),8月份已經(jīng)出現(xiàn)短期拐點,隨著調(diào)控政策的收緊,預計未來幾個月40城地市量價將繼續(xù)有所回落。
對于融資新規(guī)的影響,華創(chuàng)證券指出,“三條紅線”規(guī)定是從供給端的角度切入,對新增開發(fā)項目數(shù)量進行限制,從根源上減少信貸資源流入房地產(chǎn)市場,使土拍市場降溫。
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