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  • 成都租賃資金監(jiān)管新規(guī)生效,違規(guī)長(zhǎng)租公寓豈能一“跑”了之

    2020年09月13日 09:54
    來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
    “住房租賃資金監(jiān)管,核心就是去掉過(guò)度杠桿。如果一些企業(yè)繼續(xù)大量使用過(guò)長(zhǎng)周期的預(yù)收(加杠桿),那(資金)監(jiān)管將對(duì)企業(yè)的短期現(xiàn)金流產(chǎn)生很大影響。”針對(duì)9月11日晚間成都出臺(tái)的《關(guān)于開(kāi)展住房租賃資金監(jiān)管的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》),成都優(yōu)客逸家CEO劉翔在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示。
    根據(jù)《通知》,自9月11日起,新產(chǎn)生的租賃關(guān)系,承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期超過(guò)三個(gè)月的,住房租賃企業(yè)應(yīng)將收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金存入監(jiān)管賬戶,其中“租金貸”獲得的資金需住房租賃企業(yè)和承租人與貸款發(fā)放的金融機(jī)構(gòu)協(xié)商一致,將貸款方式取得的租金劃撥到監(jiān)管賬戶。
    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者,“成都這種做法對(duì)于租客的資金保護(hù)是有積極作用的,同時(shí)也使得長(zhǎng)租公寓的資金使用面臨約束,防范各類暴雷事件的出現(xiàn)。”
    防范長(zhǎng)租公寓企業(yè)違規(guī)挪用租金
    創(chuàng)立于2011年的優(yōu)客逸家是成都較早一批開(kāi)始涉足長(zhǎng)租公寓的企業(yè),然而隨著近年來(lái)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的發(fā)展,特別是部分企業(yè)通過(guò)加杠桿出高價(jià)瘋狂擴(kuò)張的情況下,優(yōu)客逸家近幾年的市場(chǎng)份額也在持續(xù)下降,目前在成都的管房量有17000間左右。
    “兩三年前我們就在力推對(duì)租賃企業(yè)、房東租客都更公平友好的分賬托管模式,但始終收效甚微。”劉翔表示,核心阻礙因素之一就是行業(yè)里總有各種公司出高價(jià)包租收房,“都在圖更簡(jiǎn)單粗暴的擴(kuò)張模式,能用錢解決的就絕不想別的辦法。”
    根據(jù)《通知》,在成都市行政區(qū)域內(nèi)通過(guò)受托經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)租方式從事住房租賃經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè),應(yīng)在駐蓉商業(yè)銀行中開(kāi)立全市唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶(下稱監(jiān)管賬戶),并與承辦銀行簽訂住房租賃資金監(jiān)管協(xié)議,明確監(jiān)管內(nèi)容、方式及流程,該賬戶不得支取現(xiàn)金,不得歸集其他性質(zhì)的資金。若未開(kāi)立監(jiān)管賬戶,則相關(guān)住房租賃企業(yè)將被暫停租賃合同網(wǎng)簽備案和發(fā)布房源。
    《通知》指出,承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期超過(guò)三個(gè)月的,住房租賃企業(yè)應(yīng)將收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金存入監(jiān)管賬戶,其中“租金貸”獲得的資金需住房租賃企業(yè)和承租人與貸款發(fā)放的金融機(jī)構(gòu)協(xié)商一致,將貸款方式取得的租金劃撥到監(jiān)管賬戶。存入監(jiān)管賬戶的租金在住房租賃企業(yè)、承租人和承辦銀行簽訂三方住房租賃資金監(jiān)管協(xié)議生效后的次月初,按月劃轉(zhuǎn)給住房租賃企業(yè)使用。
    “此類資金監(jiān)管,可以認(rèn)為是租賃市場(chǎng)的‘支付寶’支付模式,即資金監(jiān)管后,將延期支付給長(zhǎng)租公寓企業(yè),即延期一個(gè)月,且是按月劃轉(zhuǎn)資金,這其實(shí)規(guī)范了資金的使用,防范長(zhǎng)租公寓企業(yè)違規(guī)挪用租金。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
    至于為何是以三個(gè)月為分界線,在劉翔看來(lái),目前成都市場(chǎng)上,業(yè)主通常都是按季向承租方或者租賃企業(yè)收款。“如果要求三個(gè)月以內(nèi)的收款也進(jìn)入監(jiān)管賬戶,則會(huì)導(dǎo)致租賃企業(yè)短收長(zhǎng)付,出現(xiàn)極大的資金墊付壓力,影響整個(gè)租賃行業(yè)的正常發(fā)展。主管部門在考慮政策時(shí),還是很實(shí)事求是的。”
    “終于出新政策了,整治一下那些想割韭菜的年付中介機(jī)構(gòu)!”“太好了,再也不用擔(dān)心中介跑路了!”“支持這一策略,維護(hù)雙方合法權(quán)益!”……對(duì)于《通知》的出臺(tái),成都市民紛紛表示支持。
    “監(jiān)管核心就是去掉過(guò)度杠桿”
    在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái),成都此舉意在彌補(bǔ)對(duì)長(zhǎng)租公寓的監(jiān)管漏洞。此前,成都曾曝出多家長(zhǎng)租公寓企業(yè)“跑路”,致使房東與租客遭遇財(cái)產(chǎn)損失的事件,其中大部分長(zhǎng)租公寓皆涉及“租金貸”。
    為此,成都市住建局曾先后多次發(fā)布提示性消息。
    8月21日晚,成都市住建局發(fā)布《巢客遇家等四家企業(yè)違規(guī)被通報(bào)》消息;8月28日,成都市住建局又發(fā)布了《關(guān)于住房租賃風(fēng)險(xiǎn)的提示》,提示住房租賃當(dāng)事人在租賃活動(dòng)中注意一系列事項(xiàng);8月31日,成都市住建局再次發(fā)布消息:為了解成都市住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況,將開(kāi)展住房租賃企業(yè)專項(xiàng)排查工作,對(duì)存在“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”、違規(guī)開(kāi)展租金貸、發(fā)布虛假房源、違規(guī)經(jīng)營(yíng)、侵害群眾利益等問(wèn)題的企業(yè)進(jìn)行全面排查。
    而9月11日發(fā)布的《通知》則明確,住房租賃企業(yè)及其從業(yè)人員違反本辦法的,由住建部門會(huì)同相關(guān)部門查處,包括但不限于采取約談告誡、暫停房源發(fā)布、暫停網(wǎng)簽備案、發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示、實(shí)行信用扣分等行政處理措施,并抄送市場(chǎng)監(jiān)管、公安和稅務(wù)等部門實(shí)施聯(lián)合懲戒。
    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,在此前的9月7日,住建部就《住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn),其中包括住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款,不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款,不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。
    “成都這種辦法對(duì)租客的資金保護(hù)是有積極作用的,也使長(zhǎng)租公寓的資金使用面臨約束,防范各類暴雷事件的出現(xiàn)。目前全國(guó)各地都在積極推進(jìn)租賃資金監(jiān)管的政策,成都此類政策具有示范效應(yīng),預(yù)計(jì)后續(xù)也會(huì)成為長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的一個(gè)創(chuàng)新點(diǎn)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
    “此前各家(長(zhǎng)租公寓企業(yè))做的長(zhǎng)周期預(yù)收(含租金貸),都是不受任何外部監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的,全憑自覺(jué)和是否專業(yè)。”劉翔告訴記者,“目前的監(jiān)管核心就是去掉過(guò)度杠桿,長(zhǎng)期來(lái)看對(duì)整個(gè)行業(yè)、整個(gè)市場(chǎng)都是利好的,行業(yè)回歸到低風(fēng)險(xiǎn)杠桿的經(jīng)營(yíng)狀態(tài),沒(méi)有高杠桿帶來(lái)的自由現(xiàn)金流支撐,那些缺乏社會(huì)責(zé)任的企業(yè)就無(wú)法通過(guò)高價(jià)收房惡意騙錢。”
    至于對(duì)優(yōu)客逸家的影響,劉翔坦言,“超過(guò)三個(gè)月的預(yù)收,在我們以往的出租交易中只占到不足6%,所以這次的監(jiān)管通知對(duì)業(yè)務(wù)開(kāi)展幾乎沒(méi)有直接影響。而監(jiān)管實(shí)施后,市場(chǎng)更規(guī)范了,對(duì)我們的長(zhǎng)期健康發(fā)展也會(huì)更有利。”
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