在“三道紅線”下的房企融資受限，三季度土地市場整體呈現(xiàn)下降趨勢，房企拿地趨于謹慎。數(shù)據(jù)顯示，三季度經(jīng)營性土地成交建面比第二季度下降20%，地價環(huán)比下降了8%。
三季度土地市場成交回落
從時間跨度來看，三季度土地成交量逐月遞減，各能級城市表現(xiàn)均不及二季度。克而瑞地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，自7月開始，全國336城土地市場成交量由高位逐漸下降至低谷；截止到9月20日，第三季度經(jīng)營性土地成交建面達到58533萬平方米，這一數(shù)字環(huán)比第二季度下降20%。
分城市能級來看，各能級城市成交表現(xiàn)不及二季度，一線城市三季度成交量環(huán)比下滑了34%；二線、三四線城市成交建面環(huán)比分別下降23%和19%。
價格方面，第三季度的土地成交均價主要表現(xiàn)為高位回落。上述機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，7月份土地成交均價為2789元/平方米，9月為2492元/平方米。第三季度的整體成交均價為2684元/平方米，環(huán)比下降8%。
克而瑞地產(chǎn)研究中心分析，一方面是受到熱點城市高價優(yōu)質(zhì)地塊成交減少、成交結(jié)構(gòu)變動的影響，另一方面則是在“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)之下房企融資有所收緊，拿地積極性也有所降低，底價成交地塊比重明顯上升，從而使得土地成交均價有所下調(diào)。
從重點監(jiān)測城市的土地成交情況來看，中西部省會城市仍是成交主力，成交量TOP5城市有3個位于中西部區(qū)域。其中，排名第一的是西安，尤其是6月份以來西安土地供應持續(xù)發(fā)力，前3季度總成交建筑面積高達2606萬平方米，較去年同期成交量增加了近三成，成交價格也比去年同期上漲了2%。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴《華夏時報》記者，近期土地市場走低，和土地投放的節(jié)奏也有關(guān)系，今年拿地高峰可能已過，后面土地市場會有所下沉，但也不會太過低迷，地價可能會低一些。房企拿地節(jié)奏放緩，市場的預期也會慢慢降下來。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《華夏時報》記者采訪時表示，后續(xù)土地市場的走向還是要看四季度市場的表現(xiàn)，如果房子賣的好，開發(fā)商大概率會積極儲備土地備戰(zhàn)明年，如果年底市場冷淡，房企拿地的積極性也不會太高。
土地市場管控增強
實際上，最近關(guān)于土地市場的管控也更加的嚴格。最近幾個月，多個城市出臺了樓市調(diào)控政策，關(guān)于土地方面的限定條件有很多。
銀川近期發(fā)布了樓市新政，表示要加大土地供應量，堅持源頭調(diào)控，在科學確定全市住房用地供應總量和年度用地規(guī)模的基礎(chǔ)上，增加住宅用地供應量，堅決打擊“囤地不建”行為，全面開展供而未建土地專項治理行動，對未按照土地出讓合同約定開發(fā)建設(shè)的，嚴格依法處置。
成都新政要求，建立房價地價聯(lián)動機制，有效調(diào)控土地價格，引導市場主體理性拿地。全面清理已供未開發(fā)的土地情況并向社會公布，加大已供未開發(fā)土地的促建力度，嚴格落實閑置土地處置規(guī)定，堅決打擊捂地、捂盤行為。
沈陽也發(fā)文稱，將嚴格住房用地出讓溢價率管控，采取“限房價、競地價” “限地價、競配建、競自持”等方式出讓住房用地。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競配建、競自持部分不計入商品住房開發(fā)建設(shè)成本。
嚴躍進分析，近期土地市場降溫和樓市宏觀調(diào)控息息相關(guān)，很多城市開始管控地價，在“限房價、競地價”的限定下，房企后續(xù)開發(fā)的規(guī)則也有了一些變化。管控之后，房企拿地也會更趨向理性。另外，房企普遍負債率較高，受到“三道紅線”的約束，融資受限，未來投資會更為謹慎。
從房企拿地動作來看，房企拿地熱情確實不高。上述機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，9月31家典型房企新增土儲總建面為3124萬平，環(huán)比下降10%。9月三道紅線監(jiān)管政策開始落地施行，房企投資熱情維持低位，部分資金比較緊張房企拿地力度也有收縮。
盧文曦表示，在“三道紅線”之下，房企融資大受影響，企業(yè)開始更加注重銷售回款，市場影響逐步顯現(xiàn)。這種情況下，房企拿地就會更加的謹慎，如果是龍頭房企，手中握有充足的土地的話，對土地的選擇就更有取舍，只拿有把握的地塊，可拿可不拿的就不再出手。但對于業(yè)績在幾百萬，沖擊千億的企業(yè)來說，肯定還是要繼續(xù)多多拿地，硬頭皮也要上，在方式上可能更多選擇聯(lián)合開發(fā)。
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