繼9月拍出2宗住宅地塊之后，北京土拍市場已冷清許久，但記者梳理發(fā)現(xiàn)，在未來的一段時(shí)間，北京約有440億元的供地在路上，其中僅有2宗限競房地塊，其他均為不限價(jià)地塊，新地入市“不限價(jià)”的節(jié)奏將更加明顯。而來自開發(fā)商層面的消息，也一改此前“抱團(tuán)拿地”的方式，開發(fā)商未來更傾向于獨(dú)立拿地。“一個(gè)是融資環(huán)境發(fā)生了變化，基本阻斷了貸后拿地的空間，大家更傾向于獨(dú)立拿地后再引入戰(zhàn)投；此外，獨(dú)立操盤將更有利于對項(xiàng)目的把控，這對于進(jìn)京不久的開發(fā)商來說，標(biāo)桿意義毋庸置疑。”華東某20強(qiáng)房企北京公司負(fù)責(zé)人稱。
不限價(jià)成絕對主流
記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至11月14日，北京目前加上用地預(yù)申請的待出讓宅地共計(jì)10宗，總出讓價(jià)格約320億元，涉及石景山、朝陽、大興等多個(gè)區(qū)域。
10月下旬，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)曾掛牌2宗海淀區(qū)棚戶區(qū)改造預(yù)申請地塊，海淀的地理位置，加上不設(shè)定房屋銷售限價(jià)及戶型限制的要求，2宗地塊入市必將是眾房企爭奪的焦點(diǎn)。如果把這2宗地塊也囊括在內(nèi)，北京接下來將會(huì)有約440億元的供地在路上。
值得一提的是，新地入市仍延續(xù)“不限價(jià)”的供地節(jié)奏。在上述12宗地塊中，僅有2宗限競房地塊待入市，其他均為不限價(jià)地塊。
受供地節(jié)奏影響，限競房地塊在今年幾乎成了個(gè)案。數(shù)據(jù)顯示，截至目前北京限競房累計(jì)供應(yīng)住宅土地112宗，2020年僅有6宗。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，按照北京最新限競房地塊供應(yīng)時(shí)間測算，距離上次限競房住宅地塊入市已有接近6個(gè)月時(shí)間，未來不排除還會(huì)有新的限競房地塊產(chǎn)生，但是從土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，不限價(jià)為絕對主流已成定局。
“限競房地塊成為個(gè)案，也是市場的選擇。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩稱，北京限價(jià)地塊從2016年底開始供應(yīng)，目的就是通過商品房銷售價(jià)格上限的控制調(diào)整市場均價(jià)的上漲，但是限價(jià)地對于開發(fā)商而言減少了利潤空間，增加了成本壓力和操作難度。因此，在今年疫情嚴(yán)重影響銷售回款的情況下，開發(fā)商成本壓力上升，為確保土地成交量的穩(wěn)定，調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，下調(diào)操作難度較大的限價(jià)地的比例，并提高供應(yīng)土地的質(zhì)量。
截至目前，限價(jià)地塊占比僅為23%。但從成交情況看，自2016年開始供應(yīng)限價(jià)地以來，轉(zhuǎn)化到商品房市場的量僅有約3-4成，未來一段時(shí)間內(nèi)，市場上仍將有大量限價(jià)項(xiàng)目入市。在限價(jià)地塊存量較高的情況下，其短期供應(yīng)量下調(diào)也是必然。
“回鍋肉”更貴了
雖然疫情給北京樓市帶來些許涼意，但今年北京土拍市場卻逆勢火熱，從海淀西北旺，到豐臺(tái)分鐘寺，多宗優(yōu)質(zhì)地塊的入市，也掀起眾房企的補(bǔ)倉熱情。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2020年1-10月，北京全市共成交經(jīng)營性用地49宗，同比上漲0.85%，土地成交總金額同比增加26.68%。
盡管眾房企在京拿地?zé)崆楦邼q，但近幾個(gè)月北京土拍市場稍顯清冷。8、9月期間，北京共完成土地出讓8宗，但其中僅有2宗是溢價(jià)出讓，其他6宗均為底價(jià)成交。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄指出，8、9月恰逢融資“三道紅線”亮相初期，房企拿地謹(jǐn)慎。除此之外，土地溢價(jià)率反映房企對所競價(jià)地塊的熱情程度，地塊自身“邊緣化”因素，也減少了房企的拿地?zé)崆椤?/div>
截至目前，北京年內(nèi)共有4宗地塊因無人問津?qū)е铝髋?，其中?宗地塊重新調(diào)整后再次入市。朝陽金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊重新“拆分”后再次掛牌出讓，朝陽東壩1104-611地塊則相較于之前變得更加“純粹”，而且還較之前“漲”了1.78億元。
“回鍋肉”更貴了，也是源于地塊自身素質(zhì)的提升。潘浩稱，從房企拿地來看，需要綜合多方面的屬性來做出決策，地塊位置偏遠(yuǎn)、地價(jià)水平過高、限制條件繁雜的地塊自然不受房企青睞，調(diào)整入市是訴求的產(chǎn)生和回應(yīng)。
“總體而言，地塊成交的冷熱程度和地塊素質(zhì)直接相關(guān)。”潘浩指出，北京住宅用地市場在上半年集中供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊，帶來土地市場的快速恢復(fù)，半年時(shí)間已經(jīng)追平去年同期成交水平，市場恢復(fù)的任務(wù)基本完成，下半年的主要任務(wù)是防止土地市場持續(xù)升溫導(dǎo)致過熱，因此8、9月供應(yīng)地塊多位于遠(yuǎn)郊區(qū)域的非熱點(diǎn)區(qū)域，同時(shí)，經(jīng)歷了上半年“搶地”的房企下半年拿地?zé)崆橐嘤兴陆担藶轭A(yù)期之內(nèi)。但如果后期有高價(jià)值地塊推出，仍然會(huì)帶來熱度的上升。
從合作到獨(dú)立拿地
“年底這些地塊確實(shí)不錯(cuò)，如果條件允許，我們想再獨(dú)立拿一塊。”剛剛在北京首次實(shí)現(xiàn)獨(dú)立操盤的華東某20強(qiáng)房企北京公司負(fù)責(zé)人直言，盡管北京市場被各家房企看作是“最難啃的骨頭”，但大家也都有共識(shí)：必須在京拿地。
隨著市場形勢好轉(zhuǎn)，房企在京拿地也越來越“獨(dú)立”，由此前的合作拿地向獨(dú)立拿地過渡。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京年內(nèi)房企聯(lián)合拿地共計(jì)16宗，其中上半年有12宗，下半年僅有4宗。
對于上述變化，潘浩稱，聯(lián)合拿地確實(shí)能夠降低單家房企的拿地成本，并平衡操作風(fēng)險(xiǎn)，但是這并不是唯一降低成本的方法，房企亦可在拿地之后再尋求合作方的入股。合生在北京獨(dú)家取得的兩塊分鐘寺地塊就是實(shí)例，拿地之后引入金茂、世茂共同開發(fā)。
如果說市場好轉(zhuǎn)是房企單獨(dú)拿地的底氣，那么在融資“三道紅線”之下，眾房企又該如何抉擇？在潘浩看來，“三道紅線”對于不同企業(yè)的限制程度是不同的，例如下半年北京土拍市場仍然表現(xiàn)積極的中海，其“三道紅線”一線不踩，且有息負(fù)債增長率沒有超過15%，完全有條件獨(dú)立拿地；同時(shí)，即使是在調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)的過程中，不同企業(yè)的拿地策略亦不同，尤其全國布局的房企，面對重要布局城市的優(yōu)質(zhì)地塊，獨(dú)立拿地亦是策略選擇。
“從合作拿地到獨(dú)立拿地，這背后亦折射出眾房企對未來北京市場的態(tài)度。”陳霄表示，從近幾個(gè)月北京土地市場表現(xiàn)來看，樓面價(jià)和溢價(jià)率均出現(xiàn)下滑，對于房企來說是拿地的好時(shí)機(jī)。
記者獲悉，近期多家尚未進(jìn)京的千億左右規(guī)模的多家房企已經(jīng)著手準(zhǔn)備拿地事宜，在它們看來，除了大灣區(qū)布局外，這或許是它們在“三道紅線”下做大規(guī)模的一次機(jī)會(huì)。
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