年內(nèi)最大規(guī)模房企IPO落定，祥生控股于11月18日正式登陸港交所。9點30日，港股開盤，祥生控股股價平開，報5.59港元，與招股價持平。截至上午12點收盤時，仍報5.59港元。
相比于金輝控股、上坤地產(chǎn)開盤首日破發(fā)的狀況，祥生控股似乎“稍好那么一點點”，但是作為千億房企中最后一家上市的企業(yè)，其股價表現(xiàn)并不亮眼。此外，截至今年4月底，祥生控股負(fù)債率不降反升，全部踩中“三道紅線”，這也為其發(fā)展帶來挑戰(zhàn)。
銷售額過千億，
獲稱“年內(nèi)規(guī)模最大房企IPO”
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年祥生控股實現(xiàn)簽約銷售金額1174.7億元，跨入千億房企陣營，而其上市也被稱為“年內(nèi)規(guī)模最大房企IPO”。
祥生控股成立于1995年，總部位于上海，董事會主席兼執(zhí)行董事為陳國祥，現(xiàn)年68歲。祥生控股主要在浙江省的城市及泛長三角區(qū)域的其他城市開發(fā)及銷售物業(yè)，涉及的業(yè)務(wù)板塊有地產(chǎn)開發(fā)、小鎮(zhèn)開發(fā)、建筑安裝、物業(yè)服務(wù)、酒店旅游、商業(yè)運營等。值得一提的是，該公司發(fā)家并深耕浙江，祥生控股也與中梁、德信、佳源并稱為“浙系四小龍”。
2020年6月，祥生控股向港交所遞交招股書，開啟IPO之路。在向港交所遞交招股書140余天后的10月23日，祥生控股通過港交所聆訊，被媒體稱為“創(chuàng)下年內(nèi)房企上市最快聆訊速度”。
最新數(shù)據(jù)顯示，截至2020年7月31日，祥生控股擁有205個處于不同開發(fā)階段的物業(yè)項目，包括181個附屬公司開發(fā)的項目及24個合營企業(yè)及聯(lián)營公司開發(fā)的項目；應(yīng)占總建筑面積約為2382.48萬平方米。
在營收方面，2017年、2018年、2019年及2020年前4個月，祥生控股實現(xiàn)收入分別為62.93億元、142.15億元、355.20億元及85.52億元。
事實上，祥生控股也是今年繼匯景控股、港龍中國地產(chǎn)、金輝控股、上坤地產(chǎn)之后成功上市的第5家內(nèi)地房企。
相比于往年，今年資本市場對于房企上市似乎更為嚴(yán)格。今年以來，不少擬上市的中小企業(yè)循環(huán)在招股書遞交-失效-遞交的過程中，諸如大唐地產(chǎn)、三巽控股、領(lǐng)地控股、中國文旅在招股書失效后繼續(xù)遞表。此外，萬創(chuàng)國際4次遞表失效，奧山控股、海倫堡地產(chǎn)二度闖關(guān)折戟后，再無后續(xù)。
負(fù)債率不降反升，
全部踩中“三道紅線”
雖然是年內(nèi)規(guī)模最大的房企IPO，也是目前千億房企中最后一家上市的房企，但是祥生控股上市當(dāng)日股價并未出現(xiàn)驚喜，而是平開。這與房企在資本市場的整體處境包括估值、股價等大勢有關(guān)。此前，匯景控股、港龍中國地產(chǎn)、上坤地產(chǎn)均出現(xiàn)股份認(rèn)購不足、開盤首日破發(fā)的情況，金輝控股也是開盤首日破發(fā)。
對于祥生控股來說，在香港公開發(fā)售方面，出現(xiàn)認(rèn)購不足的情況，共認(rèn)購3252.2萬股香港發(fā)售股份，相當(dāng)于香港公開發(fā)售初步可供認(rèn)購的6000萬股香港發(fā)售股份總數(shù)的約0.54倍。國際發(fā)售方面，略有超額認(rèn)購，相當(dāng)于國際發(fā)售初步可供認(rèn)購的國際發(fā)售股份總數(shù)5.4億股的約1.49倍；國際發(fā)售的發(fā)售股份最終數(shù)目約為5.67億股股份，相當(dāng)于全球發(fā)售初步可供認(rèn)購發(fā)售股份總數(shù)的約94.6%。
在業(yè)內(nèi)看來，股份認(rèn)購不足、股價反應(yīng)平平，這也與房企自身有關(guān)，祥生控股的超高負(fù)債率引人關(guān)注。相比于其他房企負(fù)債率大幅下調(diào)，祥生控股今年的負(fù)債率不降反升。
截至2017年、2018年及2019年12月31日及2020年4月30日，祥生控股的資產(chǎn)負(fù)債率分別為17.7倍、10.1倍、4.8倍及5.7倍；在凈負(fù)債率方面，分別為13.8倍、7.4倍、3.6倍及4.3倍。
由此可以看出，近3年多以來（截至今年4月底），祥生控股每年的負(fù)債率均出現(xiàn)明顯上升。對于凈負(fù)債率上升的原因，祥生控股表示，主要由于借貸凈額增加以及資產(chǎn)凈值略有下降所致。
在借款方面，截至2019年12月31日，祥生控股總借款為285.274億元，至2020年4月30日為322.143億元，截至2020年8月31日則再度升至414.416億元。
如果按照“三道紅線”來看，2020年4月30日，祥生控股按（總負(fù)債-合約負(fù)債）/（總資產(chǎn)-合約負(fù)債）計算得出的資產(chǎn)負(fù)債比率為90%；按（計息負(fù)債總額-現(xiàn)金及銀行結(jié)余）/權(quán)益總額計算得出的凈負(fù)債比率為426%；按現(xiàn)金及銀行結(jié)余除以短期計息負(fù)債計算得出的現(xiàn)金與短期借款比率為0.5，全部踩中“三道紅線”。
對于募集資金使用用途，祥生控股表示，約60%（或約18.70億港元）將用于為現(xiàn)有項目建設(shè)提供資金（包括物業(yè)開發(fā)項目的建筑成本）；約30%（或約9.35億港元）將用于償還用作項目開發(fā)用途的部分現(xiàn)有信托貸款；約10%（或約3.11億港元）將用于一般業(yè)務(wù)經(jīng)營及營運資金。
新京報記者 | 段文平
編輯 | 楊娟娟
排版 | 寇德娜
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