炒房到了什么地步？“一個(gè)名額炒到30萬(wàn)”！近日，深圳新盤(pán)炒作問(wèn)題再度引發(fā)關(guān)注。中新經(jīng)緯客戶端梳理發(fā)現(xiàn)，針對(duì)部分地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象，深圳、合肥、乳山等地紛紛出手，劍指房?jī)r(jià)炒作。此外，聚焦長(zhǎng)租公寓“暴雷”問(wèn)題，多地發(fā)文規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，要求長(zhǎng)租公寓租金存入監(jiān)管賬戶。

多地出招整治樓市亂象

11月以來(lái)，深圳、合肥、乳山、浙江及下屬多個(gè)地級(jí)市均出臺(tái)了規(guī)范樓市的政策。

據(jù)媒體報(bào)道，日前，深圳“網(wǎng)紅”盤(pán)華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期公布了認(rèn)購(gòu)方案，由于方案明確優(yōu)先“無(wú)房”人士認(rèn)購(gòu)，不少購(gòu)房者以30萬(wàn)的金額四處收購(gòu)名額，只要該名額搖中號(hào)便立即付款，甚至手持10-15個(gè)名額入場(chǎng)。為了抬高銷售價(jià)格，有開(kāi)發(fā)商還新增了“裝修費(fèi)”等名目，收取“喝茶費(fèi)”。

由于新房“限價(jià)”政策，深圳一二手房的價(jià)格倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重，熱點(diǎn)樓盤(pán)炒作之風(fēng)相當(dāng)明顯。11月20日，深圳祭出一項(xiàng)措施規(guī)范熱點(diǎn)樓盤(pán)的交易秩序，即深圳官方APP“I深圳”上線購(gòu)房誠(chéng)意登記功能，至此改變了“打新”規(guī)則。

購(gòu)房者應(yīng)該了解房地產(chǎn)調(diào)控政策，如實(shí)申報(bào)購(gòu)房誠(chéng)意登記信息，對(duì)所提交材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。若是違法政策，則需要承擔(dān)三個(gè)后果。第一、計(jì)入誠(chéng)信檔案，由相關(guān)部門(mén)予以聯(lián)合懲戒。第二、三年內(nèi)無(wú)權(quán)使用購(gòu)房誠(chéng)意登記系統(tǒng)。第三、交給開(kāi)發(fā)商的保證金或定金，可能會(huì)被開(kāi)發(fā)商沒(méi)收。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，通過(guò)此類系統(tǒng)，也可以更好地掌握購(gòu)房信息，防范各類炒房需求進(jìn)入，真正促進(jìn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。后續(xù)對(duì)于一些熱點(diǎn)樓盤(pán)或預(yù)計(jì)認(rèn)籌數(shù)量較多的樓盤(pán)而言，都會(huì)納入到此類平臺(tái)和系統(tǒng)，真正和地方政府房地產(chǎn)秩序管控的工作進(jìn)行結(jié)合。

無(wú)獨(dú)有偶，合肥樓市也出現(xiàn)炒作苗頭，房天下數(shù)據(jù)顯示，今年高新區(qū)新房?jī)r(jià)格直接從1.8萬(wàn)/㎡跳漲超2萬(wàn)/㎡。有網(wǎng)友在合肥市人民政府網(wǎng)站留言稱，“最近網(wǎng)絡(luò)上又有大批人在炒作合肥濱湖高新區(qū)的房?jī)r(jià)，希望政府能嚴(yán)控房?jī)r(jià)。”

11月20日，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局回復(fù)稱，近期關(guān)注到部分自媒體、業(yè)主、中介炒作掛牌房?jī)r(jià)，擾亂市場(chǎng)秩序，影響市場(chǎng)預(yù)期，市場(chǎng)管理處已就此展開(kāi)相關(guān)工作。下一步，將會(huì)同有關(guān)部門(mén)，約談?dòng)嘘P(guān)人員和中介機(jī)構(gòu)，采取針對(duì)性措施，重點(diǎn)打擊各類炒作行為。

“這一波合肥房?jī)r(jià)的炒作，和業(yè)主控價(jià)等行為有關(guān)，積極進(jìn)行管控很有必要。” 易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯記者分析，過(guò)去的調(diào)控更多是體現(xiàn)為對(duì)房企和中介代理機(jī)構(gòu)的調(diào)控，而對(duì)于業(yè)主控價(jià)的管控比較少。所以后續(xù)調(diào)控也需要把業(yè)主控價(jià)等行為納入監(jiān)管之中，真正促進(jìn)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。

同日，針對(duì)銀灘房地產(chǎn)“亂象”等問(wèn)題，山東乳山回應(yīng)稱，對(duì)屬實(shí)的問(wèn)題將依法依規(guī)嚴(yán)肅處理，切實(shí)維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。這是近一個(gè)月內(nèi)乳山市第二次通報(bào)相關(guān)問(wèn)題。

乳山隸屬山東威海市，地處青島、威海、煙臺(tái)三市銜接的腹地，多年來(lái)一直以“海景房”對(duì)外宣傳，吸引了大批炒房客。曾有媒體起底看房團(tuán)套路——資深地產(chǎn)從業(yè)者稱，“拉一車人看房，成交一人就回本、一套提成十萬(wàn)”。

對(duì)網(wǎng)民關(guān)注的銀灘海景房銷售模式問(wèn)題，乳山實(shí)施商品房銷售市場(chǎng)集中整治行動(dòng)，對(duì)銀灘區(qū)內(nèi)在售樓盤(pán)售樓處進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，規(guī)范房地產(chǎn)銷售現(xiàn)場(chǎng)管理，正在研究轉(zhuǎn)變房產(chǎn)銷售模式，完善房產(chǎn)交易信息平臺(tái)，動(dòng)態(tài)公開(kāi)房?jī)r(jià)、銷售等信息，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在售樓現(xiàn)場(chǎng)公示《購(gòu)買新建商品房應(yīng)注意事項(xiàng)》，讓購(gòu)房人對(duì)《購(gòu)買新建商品房須知》閱后簽字確認(rèn)，從源頭上規(guī)避購(gòu)房后矛盾糾紛。

除了上述地區(qū)，11月以來(lái)，浙江省及下屬地級(jí)市麗水、臺(tái)州均出臺(tái)樓市規(guī)范政策，其中，浙江規(guī)范商品房委托銷售行為，禁止變相捂盤(pán)宣傳“售后包租”，購(gòu)房定金、購(gòu)房款應(yīng)全部納入監(jiān)管銀行賬戶。

海口也推出了購(gòu)買新房的政策。11月16日，?？谑蟹课萁灰坠芾砼c產(chǎn)權(quán)管理中心發(fā)布《關(guān)于規(guī)范申請(qǐng)購(gòu)房資格的通知》，房產(chǎn)企業(yè)、存量房(二手房)出賣人不得收取無(wú)購(gòu)房資格意向購(gòu)房人任何費(fèi)用，若收取則視為違規(guī)交易。同時(shí)，意向購(gòu)房人可自行申請(qǐng)購(gòu)房資格碼。購(gòu)房資格碼使用后即可生成購(gòu)房合同，該合同“一房一碼”，如再次購(gòu)房需再次申請(qǐng)。

多地要求長(zhǎng)租公寓租金存入監(jiān)管賬戶

近期，隨著蛋殼公寓破產(chǎn)傳聞?dòng)萦?，長(zhǎng)租公寓亂象問(wèn)題成為焦點(diǎn)。據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道，北京市住建委稱，已針對(duì)蛋殼公寓成立專辦小組，希望能平穩(wěn)解決此事，后續(xù)處理方案會(huì)及時(shí)公布。

首當(dāng)其沖的是深圳。11月17日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)文，要求住房租賃企業(yè)不得通過(guò)“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”等方式，哄抬租賃價(jià)格、加大企業(yè)資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)、侵害房屋權(quán)利人和承租人的合法權(quán)益；住房租賃企業(yè)應(yīng)充分意識(shí)到采取“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”方式進(jìn)行市場(chǎng)擴(kuò)張從而引發(fā)資金鏈斷鏈的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。

深圳還要求，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金消費(fèi)貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金消費(fèi)貸款，不得將住房租金消費(fèi)貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同。

除深圳以外，成都、西安、重慶等地也針對(duì)規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為發(fā)布通知，要求住房租賃企業(yè)開(kāi)立資金監(jiān)管賬戶。

中新經(jīng)緯客戶端梳理發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)，已有超30家長(zhǎng)租公寓相繼“暴雷”，無(wú)一例外是因?yàn)橘Y金鏈斷裂。有了賬戶監(jiān)管的約束，個(gè)人房東可以穩(wěn)定回收月付房租，規(guī)避“房財(cái)兩空”的問(wèn)題，對(duì)于租房者來(lái)說(shuō)也降低了租房的風(fēng)險(xiǎn)。而收上來(lái)的房租，超過(guò)三個(gè)月的租金部分不能用在其他投資方面，對(duì)于住房租賃企業(yè)來(lái)說(shuō)，這項(xiàng)措施無(wú)疑是對(duì)企業(yè)內(nèi)部資金流轉(zhuǎn)的考驗(yàn)。

調(diào)控頻出，剛需上車嗎？

對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，年底是買房的好時(shí)機(jī)。從政策和市場(chǎng)等多個(gè)角度來(lái)看，房?jī)r(jià)走勢(shì)有無(wú)跡象可循？

“十四五”規(guī)劃建議指出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，租購(gòu)并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心發(fā)布的《2020三季度市場(chǎng)報(bào)告》指出，四季度政策環(huán)境仍然趨嚴(yán)，堅(jiān)持靈活執(zhí)行因城施策，有保有壓。房?jī)r(jià)持續(xù)異動(dòng)依然是中央判斷地方是否嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策的重要指標(biāo)，并大概率被認(rèn)定為“問(wèn)題”，進(jìn)而需要主動(dòng)或被動(dòng)“快速處置”。房地產(chǎn)金融監(jiān)管將繼續(xù)強(qiáng)化，以穩(wěn)杠桿為主。

報(bào)告稱，在城市層面，一、二線城市及其組成的長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝城市群等核心區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力加強(qiáng)，人口吸引力突出，更受企業(yè)關(guān)注，房?jī)r(jià)上漲的可能性較大，城市之間的分化也將加劇。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的10月70城房?jī)r(jià)顯示，環(huán)比看，揚(yáng)州漲幅0.9%領(lǐng)跑新房?jī)r(jià)格漲幅，北上廣深分別上漲0.2%、0.3%、0.5%、0.2%；深圳以0.9%的漲幅領(lǐng)跑二手房?jī)r(jià)。值得注意的是，70城中新房與二手房房?jī)r(jià)的最高漲幅均未超過(guò)1%，為2017年9月以來(lái)的首次。

易居研究院分析，與9月相比，新房?jī)r(jià)格上漲城市減少10城，二手房?jī)r(jià)格上漲城市減少11城，明顯降溫。目前熱點(diǎn)城市基本都已收緊調(diào)控政策，且貨幣政策處于轉(zhuǎn)折點(diǎn)，年初以來(lái)由貨幣和信用擴(kuò)張推動(dòng)的房?jī)r(jià)加速上漲進(jìn)入尾聲，而經(jīng)濟(jì)雖然在復(fù)蘇過(guò)程中，但短期不足以支撐房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲。預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月70城房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅仍有收窄空間或者轉(zhuǎn)負(fù)。

也有專家認(rèn)為，未來(lái)房?jī)r(jià)或有回升可能。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉撰文認(rèn)為，除個(gè)別中心城市及核心區(qū)域之外，全國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)面臨的不是上漲壓力，而是潛在下行壓力，比如山東、河南、天津等地，近期不斷傳出房?jī)r(jià)下跌的消息。從前瞻性指標(biāo)——帶看認(rèn)購(gòu)指數(shù)來(lái)看，根據(jù)貝殼的數(shù)據(jù)，市場(chǎng)熱度仍在高位，10月，熱點(diǎn)城市帶看認(rèn)購(gòu)指數(shù)環(huán)比分別增長(zhǎng)21%和22%，達(dá)到年內(nèi)最高值。

李宇嘉稱，這意味著，核心一、二線城市市場(chǎng)需求依舊堅(jiān)挺，隨著供應(yīng)持續(xù)放量，成交大概率將有所回升，部分城市更將出現(xiàn)年末的“翹尾”行情。