盡管去年行業(yè)曾經(jīng)悲觀地預(yù)測：站在未來，去年可能是最好的一年；疫情的黑天鵝落下之時，行業(yè)也曾經(jīng)悲觀地喊出：失去的春天；我們依然看到在逆境中堅(jiān)持產(chǎn)品品質(zhì)的企業(yè)，看到營銷人從線下到線上的全面探索，看到了競合出的未來，看到了在第二賽道不斷探索的身影。

勞動不僅光榮，更應(yīng)該能致富。于是，整個行業(yè)收獲了五年來最好的金九銀十，在錯過了一個春天的情況下，依然有企業(yè)提前一個月撞線全年業(yè)績。欣喜之余，我們必須更加清醒地看到行業(yè)在不確定性更加突出的當(dāng)下，有的問題迫在眉睫。已經(jīng)接近公開報價的銷售榜，“三條紅線”盡踩的品牌房企們，被渠道綁架日益嚴(yán)重的銷售，以及靠優(yōu)化、賣資產(chǎn)活下去的“問題寶寶”，資本泡沫破裂的物管行業(yè)……在2020年的最后一個月，北京商報新北京樓市周刊推出年終特別策劃《拾問·2020》，回看整個行業(yè)。

房地產(chǎn)行業(yè)分化整合愈演愈烈，市場表現(xiàn)逐漸向頭部匯聚，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。“強(qiáng)者恒強(qiáng)”局面的出現(xiàn)，促使中小房企快步跟進(jìn)，在競爭激烈的市場格局下，或主動或被動，一批地產(chǎn)“黑馬”應(yīng)運(yùn)而生。然而行業(yè)邏輯正在發(fā)生變革，房地產(chǎn)行業(yè)將加速進(jìn)入全新的時代。對于行業(yè)整體而言，“唯規(guī)模論”早已不再盛行，舉債擴(kuò)張的高風(fēng)險模式也將退出市場。當(dāng)“三高”模式步入尾聲，面對僅存的窗口期，誰將會是去規(guī)模下的最后“黑馬”？

估值流血的上市

隨著“三條紅線”出臺，房企融資進(jìn)一步被收緊，對于很多負(fù)重前行的中小房企而言，如何在降負(fù)債與促增長之間尋求平衡，就顯得尤為迫切。中小房企要實(shí)現(xiàn)“逆襲”，階段表現(xiàn)必為積極擴(kuò)張與廣泛布局，但當(dāng)前節(jié)點(diǎn)這一路徑面臨巨大壓力。

年關(guān)將至，港交所還有多家涉房企業(yè)在排隊(duì)等待上市。北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前，年內(nèi)已有包括匯景控股、港龍中國、金輝控股、上坤地產(chǎn)、祥生控股及領(lǐng)地控股等6家房企成功上市，另有大唐地產(chǎn)已通過聆訊。

值得一提的是，上述房企的共同特點(diǎn)在于均有“踩線”多條的情況，祥生、金輝更是TPO50內(nèi)少數(shù)未上市的房企。

A股等待四年未果，金輝控股于年內(nèi)轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股，兩次遞表方才如愿。據(jù)招股書披露，2017年、2018年及2019年，金輝控股收益分別為117.77億元、159.71億元及259.63億元，復(fù)合年增長率為48.5%，其中2019年度增幅達(dá)62.56%。即便如此，金輝控股并未收獲資本市場的熱情，開盤首日即破發(fā)，整體表現(xiàn)低迷。

與金輝控股相比，祥生控股雖逃過開盤首日即破發(fā)的命運(yùn)，但作為千億房企中的一員，其股價首日表現(xiàn)并不亮眼。不過祥生千億房企的身份也讓其免去了多次遞表的波折。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，自融資“三條紅線”出臺后，目前可以說是房企上市最后的“窗口期”，從整體市場表現(xiàn)來看，地產(chǎn)股已不再受資本所青睞，負(fù)債規(guī)模高、盈利能力偏弱是最直接的原因。尤其是當(dāng)前節(jié)點(diǎn)，中小房企扎堆上市，更壓低了這一板塊的整體估值。

負(fù)債是繞不開的共性問題。招股書顯示，2019年祥生控股的凈資產(chǎn)負(fù)債比率為360%，2017年和2018年分別為1380%和740%，雖較高點(diǎn)有大幅下降，但依然處于高位。同樣的，截至2020年4月30日，金輝控股凈資產(chǎn)負(fù)債比率為180%，較2019年底的170%有所上升。過往三年的資產(chǎn)負(fù)債率也一路走高：2017-2019年三個年度，金輝資產(chǎn)負(fù)債率分別為83.18%、85.46%、85.68%。

降負(fù)債與促增長原本并非對立面，如今卻似乎站到了對立面。即將邁入千億，對于未來規(guī)?；脑O(shè)想，北京商報記者與金輝方面取得聯(lián)系，但對方并未給出正面回應(yīng)。

在謝逸楓看來，受傳統(tǒng)開發(fā)模式影響，“三高”模式仍是房企成長的基礎(chǔ)，這樣也造成它們在當(dāng)前節(jié)點(diǎn)并不被追捧，尤其是在物管板塊的沖擊下，這方面就更顯差距。“但客觀來說，積極上市的另一面，也是中小房企面對行業(yè)洗牌的無奈選擇，要么迅速壯大自己，要么面臨被吞并的風(fēng)險，至少已上市的房企還存在進(jìn)一步的機(jī)會。”

“即便上市成功，短期的‘輸血’并不能取代長期的‘造血’。”貝殼研究院高級分析師潘浩則指出，在2020年突發(fā)疫情以及監(jiān)管新規(guī)下，行業(yè)邏輯正在發(fā)生變革，房地產(chǎn)行業(yè)將加速進(jìn)入全新的時代。對于行業(yè)整體而言，“唯規(guī)模論”早已不再盛行，舉債擴(kuò)張的高風(fēng)險模式也將退出市場。行業(yè)新邏輯之下，更加有利于管理紅利型房企的規(guī)模擴(kuò)張，此為長期趨勢。

大灣區(qū)紅利的機(jī)會

“在融資環(huán)境收緊的大背景下，疊加疫情影響，各大房企紛紛面臨較大的資金壓力。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，作為資金密集型行業(yè)，融資收緊給房地產(chǎn)帶來的影響毋庸置疑，房企拿地也將保持謹(jǐn)慎態(tài)度。如果這一條件均等，那么未來區(qū)域性成長就顯得格外重要。“受益于區(qū)域市場的發(fā)展，類似于粵港澳大灣區(qū)等城市群，這兩年呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，相關(guān)房企的項(xiàng)目布局自然是有利可圖的。”

行業(yè)內(nèi)比較一致的判斷是，上一輪長三角的爆發(fā)，提速了新城、中南兩大華東房企規(guī)?；倪M(jìn)程，又儲備了像祥生這樣的新千億企業(yè)，鑒于以北京為中心的京津冀區(qū)域調(diào)控力度不減，未來能夠借助區(qū)域紅利做大規(guī)模的只有粵港澳大灣區(qū)內(nèi)重倉的企業(yè)。

北京商報記者注意到，受疫情影響，上半年房地產(chǎn)銷售幾乎停滯，但大灣區(qū)深耕房企普遍表現(xiàn)強(qiáng)勁。以龍光集團(tuán)為例，今年前11個月，龍光集團(tuán)年內(nèi)累計實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合約銷售額約1086.8億元，同比增長34.5%。按照進(jìn)度指標(biāo)，目前龍光集團(tuán)已完成全年銷售目標(biāo)的99%。

財報數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月30日，龍光集團(tuán)擁有土儲總貨值9340億元，其中大灣區(qū)土儲貨值增加至7620億元，占土儲總貨值比重82%。下半年可售貨值約1340億元，逾六成位于粵港澳大灣區(qū)。

從目前市場表現(xiàn)來看，龍光集團(tuán)的規(guī)?；廊辉诼飞?，其于年內(nèi)不斷收割優(yōu)質(zhì)地塊，并創(chuàng)造了多個“地王”項(xiàng)目。尤為引入注目的是，龍光以115.97億元競得深圳前海宅地，溢價率高達(dá)43.49%。頻頻出手?jǐn)U張或是出于“突圍”的目的，但如此大的動作，也帶來了資金上的壓力，未來需要較高的利潤去填平。

龍光方面在接受北京商報記者采訪時也直言，在行業(yè)整體利潤率下行的背景下，未來龍光依然有信心保障盈利能力持續(xù)領(lǐng)先。截至2020年6月30日，公司平均地貨比僅為31%，遠(yuǎn)低于同業(yè)。公司有信心未來三年權(quán)益銷售平均增速不低于20%，增速高于同業(yè)。

除龍光集團(tuán)外，時代中國也已于11月超額完成全年目標(biāo)，這一方面有年初目標(biāo)設(shè)置的保守性，另一方面也體現(xiàn)出區(qū)域發(fā)展的韌性。

謝逸楓稱，目前房地產(chǎn)行業(yè)有兩個重要標(biāo)志，一個是由談規(guī)模轉(zhuǎn)向談品質(zhì)，另一個就是由增量時代進(jìn)入到存量時代?；浉郯拇鬄硡^(qū)受政策紅利加持，而且擁有豐富的舊改資源，強(qiáng)大的內(nèi)需正在形成。“目前的土儲結(jié)構(gòu)決定未來幾年的江湖地位。當(dāng)規(guī)模不再成為硬性指標(biāo)，未來考核房企的指標(biāo)將回歸基本面。”

事實(shí)上，隨著大灣區(qū)建設(shè)提速，越來越多的房企加入到該區(qū)域的市場競爭中。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年前11月，30家房企在大灣區(qū)總計獲得173宗涉宅用地，拿地面積達(dá)到1189.78萬平方米，總拿地金額達(dá)到3358.28億元。這之中有龍頭房企恒大、保利、碧桂園，亦有“當(dāng)?shù)?rdquo;房企時代中國、龍光、佳兆業(yè)。

抗風(fēng)險能力保障

房地產(chǎn)行業(yè)分化整合愈演愈烈，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”局面的出現(xiàn)，促使中小房企快步跟進(jìn)，在競爭激烈的市場格局下，或主動或被動，一批地產(chǎn)“黑馬”應(yīng)運(yùn)而生。但對于它們而言，如何在去規(guī)?；沫h(huán)境下實(shí)現(xiàn)“突圍”，仍是擺在眼前的難題。

多位房企負(fù)責(zé)人也直言，相比于前些年一味地規(guī)?；?，目前大家更希望有質(zhì)量、安全地規(guī)模化。“比如，能不能抵抗突然收緊的融資環(huán)境、能不能在天災(zāi)人禍中生存下去，都遠(yuǎn)比單一規(guī)模化要重要。”一位重倉大灣區(qū)的千億規(guī)模房企副總裁如此表示。

潘浩稱，“黑馬”型房企普遍源于早期對于趨勢的預(yù)判以及優(yōu)勢區(qū)域的貨值儲備。行業(yè)新邏輯之下，對于行業(yè)新機(jī)遇的洞察預(yù)判以及提早布局仍是其快速成長的保障。而想獲得長期的成長性，則要考驗(yàn)房企整體的抗風(fēng)險能力。從行業(yè)長期發(fā)展的角度看，當(dāng)“黑馬”型房企實(shí)現(xiàn)一定的規(guī)模后，將進(jìn)入控速發(fā)展的平臺期。在高速沖擊規(guī)模效益后，將面臨后續(xù)資金、債務(wù)、流動性等諸多問題，這些問題都需要人、財、物以及時間上的修復(fù)。“因此，預(yù)判是前提，儲備是基礎(chǔ)，抗風(fēng)險能力是保障，這才是‘黑馬’房企成長的關(guān)鍵。”

就未來而言，房企從規(guī)模發(fā)展到有質(zhì)量發(fā)展，這里的有質(zhì)量不僅是成長的穩(wěn)定性，還包含企業(yè)經(jīng)營的安全性。對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，主要是金融安全性。“三條紅線”影響下，房企短期以“降負(fù)債”為首要目標(biāo)，在目標(biāo)之下，房企在規(guī)模、土儲、融資等多方面都將作出適當(dāng)?shù)牟呗哉{(diào)整。

嚴(yán)躍進(jìn)則指出，雖然目前都在談去規(guī)?；?，但只是把這一指標(biāo)弱化，并非全面掩蓋。實(shí)際上對規(guī)模來說還是需要看好，并不存在頂部的概念，目前改善型需求被廣泛挖掘，“讓住得更好”本身也沒問題，所以未來做規(guī)模依然還是有機(jī)會的。融資“三條紅線”確實(shí)產(chǎn)生了約束作用，從后續(xù)發(fā)展看，資金面確實(shí)需要把握，這一點(diǎn)需要房企自己的努力。而土地儲備則需要更為謹(jǐn)慎，跟著政策大方針走，不能一味追求“便宜”，而忽視了區(qū)域未來的成長價值。