繼7月份兩次出臺(tái)樓市新政后，12月10日，寧波市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等四部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的補(bǔ)充通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《補(bǔ)充通知》），再度加碼樓市調(diào)控。

《補(bǔ)充通知》從強(qiáng)化住房購(gòu)買(mǎi)資格管控、加強(qiáng)購(gòu)房合同更名及住房贈(zèng)與交易管理、調(diào)整住房信貸首付比例等方面對(duì)7月份的調(diào)控新政進(jìn)行了補(bǔ)充完善，并將從12月11日起實(shí)施。

克而瑞分析認(rèn)為，寧波政府此次新政與其說(shuō)是加碼不如說(shuō)是細(xì)化，本質(zhì)上還是貫徹了中央“房住不炒”定位，圍堵各類(lèi)政策“漏洞”，遏制短期內(nèi)因市場(chǎng)過(guò)熱導(dǎo)致的投機(jī)需求，旨在保障剛需、貫徹“三穩(wěn)”預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

調(diào)高二套房商貸首付比例

今年7月6日，寧波發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控“十條”新政，其中包括調(diào)整限購(gòu)區(qū)域范圍、強(qiáng)化金融政策監(jiān)管、保障自住住房需求以及強(qiáng)化市場(chǎng)銷(xiāo)售管理等方面，旨在為當(dāng)時(shí)的“炒房”現(xiàn)象緊急“降溫”。

緊接著在7月22日，寧波又發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善商品住房銷(xiāo)售行為切實(shí)保障居民自住需求的通知》，強(qiáng)調(diào)“優(yōu)購(gòu)”政策，提出無(wú)房家庭須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)滿(mǎn)5年后才能轉(zhuǎn)讓優(yōu)先認(rèn)購(gòu)的商品住房、房企提供至少50%房源傾向無(wú)房家庭等要求。

對(duì)比寧波7月發(fā)布的調(diào)控政策，此次《補(bǔ)充通知》的內(nèi)容均是針對(duì)樓市交易，更多了一層“打補(bǔ)丁”的意味，對(duì)前期政策落地后產(chǎn)生的諸如“離婚購(gòu)房”“父母投靠子女落戶(hù)購(gòu)房”“借名打新”“眾籌買(mǎi)房”“資金投機(jī)”等樓市亂象進(jìn)行針對(duì)性整治。

在保持首套住房信貸政策不變的基礎(chǔ)上，提高第二套房商業(yè)貸款首付比例，是此次《補(bǔ)充通知》最受關(guān)注的條款。

具體措施包括：市六區(qū)已有1套住房且相應(yīng)貸款已結(jié)清的居民家庭，再次購(gòu)買(mǎi)住房、申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，貸款首付比例不得低于40%；市六區(qū)已有1套住房且相應(yīng)貸款未結(jié)清的居民家庭，再次購(gòu)買(mǎi)住房、申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，貸款首付比例不得低于60%。

《補(bǔ)充通知》還對(duì)投靠成年子女落戶(hù)寧波市的父母、離異單身人士購(gòu)房資格進(jìn)行限制性規(guī)定，目的在于保障合理居住需求，限制投資買(mǎi)房。同時(shí)對(duì)合同更名和住房贈(zèng)與行為進(jìn)行了規(guī)范。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，對(duì)于購(gòu)房資格的限定，并實(shí)行差別化住房信貸政策，前不久在西安的調(diào)控政策上也有所體現(xiàn)。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)資格的管控，主要針對(duì)由于新房限價(jià)因素所導(dǎo)致的“萬(wàn)人搖”現(xiàn)象，參加搖號(hào)的人群中不乏大量自住需求者，但也存在不少投機(jī)性需求。寧波這一政策也是針對(duì)二套房人群，尤其是存在前套未結(jié)清貸款的二套房明顯提高首付比例，這在一定程度上將減緩改善人群的入市步伐，保障無(wú)房家庭低購(gòu)房門(mén)檻。

庫(kù)存去化周期僅3.1個(gè)月

此次樓市調(diào)控加碼，與寧波近兩年來(lái)整體市場(chǎng)熱度較高不無(wú)關(guān)系。

克瑞瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，寧波市六區(qū)供求比僅為0.89,新房市場(chǎng)供不應(yīng)求，庫(kù)存基本見(jiàn)底。截至11月末，寧波市六區(qū)庫(kù)存僅為229萬(wàn)平方米，去化周期低至3.1個(gè)月，市區(qū)無(wú)房，供應(yīng)受限才是造成寧波短期樓市火爆的重要原因。

再看土地市場(chǎng)，去年以來(lái)的寧波地價(jià)便“節(jié)節(jié)攀升”。自今年4月以來(lái)，寧波的土地成交樓面價(jià)基本處于1.1萬(wàn)~1.4萬(wàn)元/平方米的高位，11月更是再創(chuàng)新高，達(dá)到了22099元/平方米。

僅2020年下半年以來(lái)，寧波市六區(qū)成交樓面價(jià)高于20000元/平方米的涉宅用地便達(dá)到9宗。如鄞州區(qū)東部新城核心區(qū)以東片區(qū)的C3-1#地塊，經(jīng)過(guò)195輪競(jìng)價(jià)，最終以上限價(jià)42億元成交，配建用房面積1300平方米，折合樓面價(jià)32516元/平方米，溢價(jià)率達(dá)25%。

值得注意的是，今年下半年以來(lái)，已有多個(gè)城市升級(jí)樓市調(diào)控政策。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，7月份以來(lái)，全國(guó)已有超過(guò)30個(gè)城市加碼樓市調(diào)控政策。不久前，西安才剛剛出臺(tái)了樓市調(diào)控新政。

克而瑞分析認(rèn)為，西安、寧波等熱點(diǎn)城市適時(shí)提高二套房首付比例、封堵限購(gòu)漏洞、規(guī)范“代持打新”等措施，也為其他一二線(xiàn)城市和熱點(diǎn)三線(xiàn)城市實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)、落實(shí)地方政府主體責(zé)任方面提供了良好的借鑒范本。當(dāng)前各地政府的首要任務(wù)還是應(yīng)當(dāng)預(yù)防資產(chǎn)荒下過(guò)多資金涌入樓市，加劇金融泡沫、進(jìn)而引發(fā)潛在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。