后續(xù)需要強(qiáng)化對(duì)房東的監(jiān)管，真正轉(zhuǎn)化為“三要管”，包括房管部門、中介行業(yè)監(jiān)管部門、中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)甚至土地交易中心等。

觀察近期全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，大家可以發(fā)現(xiàn)，二手房市場(chǎng)非常熱。無(wú)論是房屋交易還是價(jià)格，都呈現(xiàn)了明顯升溫的現(xiàn)象。從穩(wěn)房?jī)r(jià)的角度看，這種升溫并不是好事。

12月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布最新一期全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)。對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)，根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，11月份全國(guó)70個(gè)城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.1%，同比漲幅為2.1%。若是對(duì)比歷史數(shù)據(jù)，二手房?jī)r(jià)格漲幅其實(shí)沒(méi)有明顯收窄。同時(shí)橫向?qū)Ρ瓤矗皇址康故浅霈F(xiàn)了環(huán)比漲幅連續(xù)3個(gè)月收窄、同比漲幅連續(xù)5個(gè)月收窄的良好態(tài)勢(shì)。這說(shuō)明近期關(guān)注房?jī)r(jià)漲幅，更需要關(guān)注二手房的價(jià)格情況。

做個(gè)對(duì)比，一手房的“房東”即房企近期反而很低調(diào)。換句話說(shuō)，受三道紅線的影響，房企會(huì)主動(dòng)進(jìn)行降價(jià)促銷，這也有助于其回籠資金。而對(duì)于二手房房東來(lái)說(shuō)，到了年底也沒(méi)有主動(dòng)降價(jià)，反而部分也在“任性”加價(jià)或者毀約，這自然值得研究，怎樣才能真正促進(jìn)二手房市場(chǎng)尤其是價(jià)格的穩(wěn)定。

我們可以看下哪些城市房?jī)r(jià)漲幅是比較強(qiáng)勢(shì)的。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前包括廣州、合肥、徐州、深圳、北京、沈陽(yáng)、廈門、西寧、銀川和丹東等10個(gè)城市，其二手房?jī)r(jià)格漲幅都比較靠前。這里以廣州和合肥作為例子分析二手房?jī)r(jià)格，尤其是房東的定價(jià)心理。

對(duì)于廣州來(lái)說(shuō)，房東的定價(jià)受到了廣州新房?jī)r(jià)格上漲、深圳二手房?jī)r(jià)格上漲兩個(gè)因素的影響。對(duì)于新房?jī)r(jià)格來(lái)說(shuō)，今年廣州其實(shí)明顯快速拉升。受人才購(gòu)房政策的影響，廣州當(dāng)前新房交易還是不錯(cuò)的，但客觀上也帶來(lái)了價(jià)格的反彈，10月份單月房?jī)r(jià)超過(guò)了3萬(wàn)元/平方米。受此影響，房東自然也會(huì)漲價(jià)。而從深圳市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，今年深圳很多房東帶來(lái)了一個(gè)非常糟糕的“示范”，即業(yè)主控價(jià)和隨意加價(jià)。這種做法對(duì)于廣州肯定是有影響的，所以這也容易使得廣州二手房的價(jià)格上漲過(guò)快。

合肥也出現(xiàn)了業(yè)主控價(jià)現(xiàn)象。而地王影響二手房定價(jià)的現(xiàn)象，值得重點(diǎn)說(shuō)明。12月11日，合肥市政府“12345政府服務(wù)直通車”刊登了幾份信件投訴內(nèi)容和回復(fù)內(nèi)容。其中有購(gòu)房者投訴認(rèn)為，受最近一段時(shí)間濱湖相關(guān)房企拍地和地王現(xiàn)象影響，周邊二手房房?jī)r(jià)一夜之間一平方米漲價(jià)2000元-3000元。針對(duì)此類投訴，地方政府答復(fù)是，其已經(jīng)注意到，一些業(yè)主成立房?jī)r(jià)指導(dǎo)委員會(huì)，抬高掛牌房?jī)r(jià)，部分自.媒體、中介機(jī)構(gòu)炒作上漲預(yù)期。可見(jiàn)，因?yàn)橹苓呿?xiàng)目拍地出現(xiàn)地王，房東或業(yè)主預(yù)期快速調(diào)整，很容易炒作，進(jìn)而出現(xiàn)了價(jià)格過(guò)快上漲現(xiàn)象。對(duì)于一些買家或下家來(lái)說(shuō)，其認(rèn)購(gòu)二手房自然也有壓力。

對(duì)廣州和合肥的二手房?jī)r(jià)格分析，尤其是房東行為的分析，實(shí)際上應(yīng)該成為后續(xù)重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。過(guò)去二手房的監(jiān)管本身比較少，即便是監(jiān)管，也主要是強(qiáng)調(diào)對(duì)中介的監(jiān)管，這自然是不完整的。對(duì)于房東的監(jiān)管，過(guò)去其實(shí)就是屬于“三不管”。二手房出現(xiàn)“三不管”現(xiàn)象，是最大的問(wèn)題。第一是監(jiān)管主體缺失。直接負(fù)責(zé)二手房的監(jiān)管部門不多，即便是房管部門也更側(cè)重對(duì)新房市場(chǎng)的監(jiān)管。第二是監(jiān)管體系缺失。二手房的量?jī)r(jià)數(shù)據(jù)非常不透明，導(dǎo)致監(jiān)管出現(xiàn)困難。第三是監(jiān)管措施不多。比如說(shuō)查處中介相對(duì)容易，但是對(duì)房東的操控價(jià)格行為就很難去監(jiān)管。

后續(xù)自然需要強(qiáng)化對(duì)其監(jiān)管，真正轉(zhuǎn)化為“三要管”，包括房管部門、中介行業(yè)監(jiān)管部門、中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)甚至土地交易中心等，其實(shí)都可以參與到這一監(jiān)管的環(huán)節(jié)中來(lái)。

□嚴(yán)躍進(jìn)（樓市觀察家）