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  • 樓市需求側(cè)改革:不再是刺激買房,應(yīng)對(duì)需求分層滿足基本需求

    2020年12月19日 09:37
    來(lái)源:證券時(shí)報(bào)
    近期,業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)是“需求側(cè)改革”。這個(gè)話題很大,怎么理解呢?我從事房地產(chǎn)研究接近15年了,“手里拿著錘子,看什么都是釘子”,覺得這事兒與房地產(chǎn)有關(guān),那就拿老百姓很關(guān)注的住房來(lái)剖析這個(gè)話題吧!我國(guó)百姓不愛提前消費(fèi),但買房是個(gè)例外。無(wú)論富豪還是平民,有房的沒房的,沿海的內(nèi)地的,一聽說(shuō)政策鼓勵(lì)買房,個(gè)個(gè)都跟打了雞血似的沖進(jìn)售樓處。過(guò)去十幾年,經(jīng)常聽說(shuō)的“需求管理”、“逆周期調(diào)節(jié)”等字眼,很大程度是刺激住房消費(fèi)。所以,一旦聽到要鼓勵(lì)住房消費(fèi)了,整個(gè)經(jīng)濟(jì)鏈條就迅速循環(huán)起來(lái),消費(fèi)也好、投資也好,都昂揚(yáng)向上,屢試不爽。但過(guò)去十幾年,幾個(gè)大周期下來(lái),這個(gè)鏈條轉(zhuǎn)得越來(lái)越別扭了。房?jī)r(jià)漲得快,綜合通脹始終比預(yù)期的要高,各參與方都拼命“加杠桿”,住房需求側(cè)越來(lái)越不健康。
    房地產(chǎn)企業(yè)“高舉高打”(高價(jià)拿地、高成本融資)彎道超車、沖千億、沖萬(wàn)億;地價(jià)一旦上漲,地方靠土地抵押,“上項(xiàng)目”就不亦樂乎;考慮房?jī)r(jià)后的綜合成本、機(jī)會(huì)成本高,實(shí)體企業(yè)不得不舉債“擴(kuò)投資”;老百姓加杠桿也不含糊,也是過(guò)去幾輪“逆周期調(diào)節(jié)”中杠桿上升最猛的。直觀的感覺是,當(dāng)下富人也好、工薪也好,都覺得要買房、抵抗通脹。
    但是,這場(chǎng)杠桿游戲中,誰(shuí)的起始資產(chǎn)大、誰(shuí)的膽兒大,誰(shuí)就獲得了先入為主的加杠桿優(yōu)勢(shì),誰(shuí)就能在加杠桿中獲得最大的資產(chǎn)溢價(jià)。于是,這幾年的新房供應(yīng),越來(lái)越豪宅化了,低總價(jià)、小戶型的房子越來(lái)越少,特別是今年疫情后。因?yàn)?,?gòu)買力越來(lái)越集中在換房和炒房群體中。當(dāng)然,地價(jià)、杠桿上漲也是驅(qū)動(dòng)力,而各方做局營(yíng)造房?jī)r(jià)上漲預(yù)期也不可忽視。
    期間,確有住房消費(fèi)升級(jí)的成分,但種種跡象表明,這個(gè)升級(jí)是不正常的。比如,只有一二手房?jī)r(jià)格“倒掛”的新盤,才能賣得好,這與過(guò)去幾輪上漲周期中,“一開盤、即熱銷”完全不同;比如,即便大戶型熱銷,但更熱銷的是緊湊型的“小三房”,80平米左右戶型,過(guò)去是1-2房,現(xiàn)在都能做到3房。說(shuō)明什么?面對(duì)高房?jī)r(jià),即便改善換房,也不能任性地?fù)Q200平米的房子。
    因?yàn)?,賣掉手上的小戶型、老破小,改善換房的首付款沒問題了,但面對(duì)的房?jī)r(jià)已今非昔比,收入還沒漲到那個(gè)地步,月供很難支撐。于是,換房改善的,既在乎均價(jià),更在乎總價(jià)可控。已經(jīng)上車的,享受到了資產(chǎn)溢價(jià),換房都如此困難,遑論沒有買房的。沒上車的,表面上罵罵咧咧,暗地里卯足力氣攢首付,等著下一輪樓市調(diào)控來(lái)臨,創(chuàng)造上車的機(jī)遇。
    上面講的還是有效購(gòu)房需求,這幾年進(jìn)入大城市打拼的年輕人、新就業(yè)大學(xué)生,如果沒有父母支撐,已經(jīng)很難支撐起購(gòu)買力了。他們面對(duì)的不僅是高房?jī)r(jià),還有水漲船高的租金。這就是為何今年疫情后很多長(zhǎng)租公寓爆雷了,導(dǎo)火索就是收入預(yù)期下降,租客退出高租金的長(zhǎng)租公寓,轉(zhuǎn)到低租金出租屋,或選擇“合租”、城中村,導(dǎo)致出租率下降,惡化了資金鏈。
    所以,樓市的“需求側(cè)改革”,不再是需求端加杠桿、靠財(cái)富預(yù)期刺激買房,而應(yīng)該是在對(duì)“需求分層”的基礎(chǔ)上,通過(guò)規(guī)劃、供地、公共服務(wù)配套等支持,輔以住房供給側(cè)改革,支持和滿足基本住房需求。近期,國(guó)家“十四五”規(guī)劃對(duì)于住房保障空前重視,要求構(gòu)建以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系,同時(shí)還要加大老舊小區(qū)改造。
    通過(guò)公租房,對(duì)戶籍低收入、住房困難家庭應(yīng)保盡保。保障性租賃住房是新提法,主要針對(duì)新市民的住房需求,政策要求“有效擴(kuò)大保障性租賃住房供給”。言下之意,當(dāng)下住房最困難的是新市民。共有產(chǎn)權(quán)住房針對(duì)的是在城市已落腳幾年,但買不起商品房,又夠不上保障房的“夾心層”。老舊小區(qū)改造針對(duì)有住房但無(wú)住房消費(fèi)(裝修、換房)的人群??傊@幾類住房消費(fèi)需求,這幾年一直壓抑著,也是住房的“需求側(cè)改革”最核心的內(nèi)容。
    (作者系房地產(chǎn)資深研究人士)李宇嘉
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