國家統(tǒng)計(jì)局14日公布的11月份70城房價數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅上漲城市數(shù)量為36個，較上月減少9個。從漲幅情況來看，70城平均漲幅為0.12%，環(huán)比漲幅收窄0.03個百分點(diǎn)。
樓市“打新”被按住了嗎？二手房價格表現(xiàn)又如何？哪個城市是11月的房價漲幅“黑馬”？
政策效果初顯，70城房價漲幅回落
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，11月份，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比漲幅與上月相同或回落。
其中，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點(diǎn)；31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅與上月相同；35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個百分點(diǎn)。
國家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國慶解讀稱，2020年11月份，各地進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，70個大中城市房地產(chǎn)市場價格漲幅總體平穩(wěn)，略有回落。
“11月房價漲幅收窄原因主要跟信貸寬松程度相關(guān)。隨著貨幣政策逐步回歸中性，購房信貸環(huán)境寬松觸底。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，“下半年來，LPR(貸款市場報(bào)價利率)保持不變，我們監(jiān)測的36城主流房貸利率下降減速并筑底企穩(wěn)，銀行放貸平均放款周期拉長，11月比7月拉長8天，居民房貸余額增速連續(xù)下滑。”
“前期房價上漲的城市也加強(qiáng)金融監(jiān)管，嚴(yán)查資金來源，有力遏制了投機(jī)性購房行為。”許小樂說。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，調(diào)控政策持續(xù)升級是漲幅出現(xiàn)放緩的主要原因之一。“截至11月底，下半年已32城出臺收緊政策，央行等部委都以收緊為主。對于市場的影響，特別是對新建商品住宅的影響逐漸出現(xiàn)，很多城市的新建住宅限價政策影響了新房價格。”
“二手房表現(xiàn)優(yōu)于新房”
相比新房，二手房處于“真香”狀態(tài)。從11月二手住宅房價指數(shù)來看，上漲城市數(shù)量為44個，比上月增加5個；持平城市3個，較上月減少1個；下跌城市23個，比上月減少4個。從漲幅情況來看，70城二手住宅價格環(huán)比上漲0.13%，漲幅較上月擴(kuò)大0.02個百分點(diǎn)。
其中，廣州二手房價格漲幅領(lǐng)先全國，環(huán)比上漲0.8%，同比上漲6.7%。“廣州二手住宅市場熱度居高，在深圳和東莞調(diào)控逐漸收緊后，使得部分購房需求外溢至廣州，一定程度上帶動了房價的上漲。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認(rèn)為，整體來看，11月份房價趨于穩(wěn)定，二手房表現(xiàn)優(yōu)于新房。
“從城市名單可以看出，二手房房價漲幅較大的城市普遍都是一二線城市，廣州、合肥、徐州、深圳、北京、沈陽、廈門、西寧和銀川等城市二手房漲幅比較靠前。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這說明房東的預(yù)期在變。如，合肥近期地王拍出后，出現(xiàn)周邊房東趁勢漲價的現(xiàn)象；銀川此前土地市場比較熱，新房價格明顯升溫，這都使得房東在趁勢漲價。
許小樂認(rèn)為，這其中是由于一些地方新房限價，導(dǎo)致一二手房價格出現(xiàn)倒掛。“據(jù)我們觀察，一線城市中的核心區(qū)域、核心產(chǎn)品的價格漲幅較高，出現(xiàn)房價越貴的地方漲得越快的特點(diǎn)，二手房受到追捧。”
嚴(yán)躍進(jìn)表示，年底部分房企銷售業(yè)績或加快完成，后續(xù)會進(jìn)入重新拿地的工作中來。要防范部分熱點(diǎn)區(qū)域地價炒作的現(xiàn)象，同時防范房東借機(jī)炒作和漲價。“要防范二手房價格受土地市場的影響。”
濟(jì)寧新房價格漲幅1.2%領(lǐng)跑全國
“濟(jì)寧成為此次房價環(huán)比上漲最快，或者說最熱的城市，也是唯一一個漲幅超過1%的城市，此類城市房價上漲和城市規(guī)劃等有關(guān)。”嚴(yán)躍進(jìn)說。
根據(jù)數(shù)據(jù)，新房方面，濟(jì)寧以1.2%的環(huán)比漲幅領(lǐng)跑全國；廣州、丹東緊隨其后，分別位居第二、三。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，魯西南城市高鐵等規(guī)劃較好，樓市容易被抬升。“實(shí)際上，類似城市的走勢和此前分析的蘇北房價炒作有一定的關(guān)聯(lián)，基本上是屬于徐州周邊的相關(guān)城市。后續(xù)需要對此類城市的房價進(jìn)行管控，防范各類炒作。”
許小樂則認(rèn)為，濟(jì)寧新房價格漲幅居首主要在于土地市場熱度傳導(dǎo)。從土拍數(shù)據(jù)看，9-10月濟(jì)寧住宅用地成交平均溢價率分別為29%和34%，土地市場升溫帶動新房價格漲幅擴(kuò)大。“這些城市房價基數(shù)不高，短期里出現(xiàn)價格波動不一定代表市場過熱，需要繼續(xù)觀察。”
“11月下旬以來，樓市調(diào)控密度再度提升。中長期看，房地產(chǎn)調(diào)控將延續(xù)‘房住不炒’的基調(diào)，平抑房價波動，住房金融調(diào)控繼續(xù)深化，供需兩端杠桿嚴(yán)格受控，房價上漲的動力將進(jìn)一步弱化。”許小樂說。
對于樓市的后續(xù)走向，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，12月是房企加快完成銷售目標(biāo)的關(guān)鍵時期，預(yù)計(jì)還是會有各類促銷活動。而且地方政府房價調(diào)控的責(zé)任目標(biāo)值在積極落實(shí)，預(yù)計(jì)一些地方近期還會有對房屋交易秩序的管控政策出臺。
“這都說明短期內(nèi)房價漲幅反彈的空間不大，總體以漲幅收窄為導(dǎo)向。”嚴(yán)躍進(jìn)說。
你所在城市的房子漲價了嗎？二手房和新房，你更愿意買哪個？
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