今年以來，房企分拆物業(yè)板塊上市動作頻現(xiàn)。據不完全統(tǒng)計，截至目前，今年已有超14家上市房企完成分拆新增上市物業(yè)公司。僅在12月，恒大物業(yè)、華潤萬象生活和佳源服務等多家房企旗下物業(yè)企業(yè)登陸港交所。
伴隨著新型城鎮(zhèn)化進程的持續(xù)推進，市場化的物業(yè)運營在完善社區(qū)長效治理，補充、提升小區(qū)服務功能等方面價值日益凸顯。
房企分拆上市物業(yè)板塊背后的動因何在？多位行業(yè)從業(yè)者及專家向記者表示，近年來隨著物管面積及服務價值的不斷顯現(xiàn)，行業(yè)前景被普遍看好。不過，火熱背后，房企仍需關注市場波動帶來的風險變化，在以人為本中持續(xù)提升運營、服務能力，護牢發(fā)展“護城河”。
物業(yè)服務價值凸顯
疫情發(fā)生以來，作為連接社區(qū)和居民家庭之間的服務載體，物業(yè)行業(yè)在社區(qū)防控中承載了大量基礎工作。通過生活物品代購、快遞代收等便民服務，有效發(fā)揮市場參與社區(qū)治理的作用，對社區(qū)服務功能進行了有效補充，物業(yè)行業(yè)的服務價值由此得以凸顯。
保利物業(yè)副總經理、保利商業(yè)物業(yè)董事長鄒福順表示，這次新冠疫情的突襲，給社會生產和生活帶來巨大壓力的同時，也讓人們重新認識了物業(yè)行業(yè)。
今年的突發(fā)疫情是對各行各業(yè)的考驗，物業(yè)板塊體現(xiàn)出較好的穩(wěn)定性與抗風險性。貝殼研究院高級分析師潘浩表示，優(yōu)質物業(yè)企業(yè)在這場全民“抗疫”中，表現(xiàn)出超預期價值，加速整個物業(yè)行業(yè)服務升級和價值增長，同時吸引更多的資本流入。
此外，今年全國計劃改造3.9萬個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的目標亦釋放出對物業(yè)管理的巨大市場需求。引入市場化運營物業(yè)對完善老舊小區(qū)長效治理機制提供新的解決途徑。
不少業(yè)內人士認為，物業(yè)服務作為城市運營中重要的服務行業(yè)，已成為許多房地產企業(yè)實現(xiàn)低杠桿、輕資產化發(fā)展的重要支撐。
“自身發(fā)展需求與市場環(huán)境的共同影響，是當下物管板塊出現(xiàn)扎堆上市的主因。”潘浩表示，從地產板塊母公司層面，除多元化發(fā)展需求外，近年房企資金流動性承壓，分拆物管公司上市是實現(xiàn)企業(yè)資本化的必經之路。
中信證券此前發(fā)布報告指出，2019年之前，物業(yè)管理公司的分拆上市，意圖主要是期待輕資產板塊迅速發(fā)展。但今年以來，物業(yè)管理行業(yè)的高估值成為企業(yè)分拆的關鍵誘因，而伴隨著更加嚴格的金融監(jiān)管政策，更令部分房地產企業(yè)將分拆物業(yè)管理板塊視為一種去杠桿、加權益的手段。
物業(yè)板塊表現(xiàn)較好
今年以來，物業(yè)板塊取得較好表現(xiàn)。多家機構分析顯示，在資本和市場需求的共同推動下，物業(yè)行業(yè)也正迎來超萬億規(guī)模的藍海機遇。
2020年1-11月，光大證券在A+H股監(jiān)測的14家物業(yè)企業(yè)指數上漲23.51%，同期滬深300指數和恒生指數漲跌幅分別為21.08%、-6.56%。
另據東方證券的測算顯示，到2030年，僅基礎物管物業(yè)市場規(guī)模達1.7萬億元，行業(yè)總規(guī)模超過2.5萬億元。興業(yè)證券認為，物業(yè)行業(yè)未來3-5年仍然享受規(guī)模紅利，包括房地產行業(yè)的集中度提升、物業(yè)拓展多元業(yè)態(tài)、收購并購，以及在房地產全價值鏈上下游拓展增值服務。
一位房地產行業(yè)資深從業(yè)者告訴記者，近兩年在新房密集交房和行業(yè)加速并購影響下，物業(yè)行業(yè)物管面積和行業(yè)集中度進一步提升，內生增長動力強勁。與此同時，伴隨著物管面積增長而不斷集聚的流量入口，從而形成的互聯(lián)網商業(yè)模式也為行業(yè)后續(xù)流量變現(xiàn)、拓展增值服務市場等提供更多想象空間。
潘浩表示，近兩年居民消費升級帶動物管行業(yè)活躍，整體行業(yè)前景被普遍看好，資本市場也給予較高的預期。
機遇、挑戰(zhàn)下的“變”與“不變”
值得注意的是，9月過后，物業(yè)股在經歷一路高漲后走弱，港股物業(yè)股開始出現(xiàn)回調，整體呈現(xiàn)出先揚后抑的走勢。
“如果說走向成功要走1萬步的話，估計我們現(xiàn)在還差9千步。整個物業(yè)行業(yè)的發(fā)展都處于不斷更新迭代、穩(wěn)健前行的狀態(tài)。”今年8月，碧桂園服務執(zhí)行董事、總裁李長江在業(yè)績發(fā)布會上如是表示。
“物管板塊的加速擴張也暴露出諸多問題，包括企業(yè)的同質化、低利潤化，以及對母公司關聯(lián)業(yè)務的嚴重依賴等。”潘浩表示。
不難看出，在經過規(guī)模高速發(fā)展帶來的資本擴張后，市場亦進入了冷靜調整階段。與此同時，城鎮(zhèn)化紅利褪去、房地產增量見頂、行業(yè)規(guī)模和品牌效應不斷減弱，都將為這些奔跑中的物業(yè)企業(yè)帶來不可忽視的風險和挑戰(zhàn)。
“物業(yè)的本質，一定是對人的服務。物業(yè)行業(yè)從社區(qū)走向城市還需從‘硬空間’走向以公共服務、公共配套、公共資源、公共環(huán)境為代表的‘軟基建’。”保利物業(yè)助理總經理朱芮嘉在接受記者采訪時表示，從行業(yè)趨勢來看，近年來許多物企通過戰(zhàn)略合作、收并購等形式進行跨業(yè)態(tài)、跨領域的業(yè)務擴張，但都未形成成熟模式。物業(yè)板塊作為現(xiàn)代服務業(yè)中的基礎性生活服務業(yè)，還有很大發(fā)展空間。
李長江表示，新機遇之下迎接新挑戰(zhàn)，首先要把握好“變”與“不變”。滿足人對建筑空間的需求，這是物業(yè)服務的本質，不僅僅是對建筑空間的打理，更多的是滿足人對空間需求的服務。在創(chuàng)新求變方面，通過新科技、新生態(tài)、新服務的不斷加持，未來物業(yè)服務將在內容和邊界得到進一步延展，通過持續(xù)提升客戶生活品質、促進資產增值等創(chuàng)造出更多價值。
潘浩認為，運用科技工具實現(xiàn)服務“人性化”，將成為物業(yè)公司中后期發(fā)展重要推動力。物業(yè)服務作為與居民安居生活息息相關的重要行業(yè)，需要具備智能化、智慧化、健康態(tài)的高溢價服務能力。“未來在與租售業(yè)務、養(yǎng)老服務、醫(yī)療教育等多維度的結合方面仍有較大的想象空間。”
從想象到落地，還需經歷實踐檢驗。上市物業(yè)企業(yè)護牢發(fā)展“護城河”，仍需在回歸服務本質基礎上，不斷向市場自證其未來成長空間。
“一個是規(guī)模增長，一個是流量變現(xiàn)，兩者都需要在未來實踐中得到不斷的驗證，在維持高速增長中獲得市場和消費者的認可。” 上述房地產行業(yè)資深從業(yè)者表示。
朱芮嘉表示，數字化、智能化正在深入物業(yè)管理服務當中，帶來企業(yè)效能和服務模式的改變，在提升客戶服務體驗的同時，有效延長了管理半徑、降低人力成本、優(yōu)化業(yè)主體驗。隨著智慧社區(qū)的雛形轉變，未來有可能成為智慧城市的基本單元之一，將在基層治理中發(fā)揮重要作用。
“萬物云”“智慧樹”“彩之云”……越來越多極具科技感的物業(yè)名稱，體現(xiàn)出社區(qū)智能化在行業(yè)發(fā)展中的重要趨勢。未來，在科技賦能下的“新物業(yè)”時代，值得期待。
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