近年來，物企正逐步從房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈末端獨立出來，轉(zhuǎn)變?yōu)橛兄S富商業(yè)內(nèi)涵的市場主力。特別是2020年，房企分拆物業(yè)上市的熱潮再度襲來。那么，在雙循環(huán)新發(fā)展格局及疫情防控常態(tài)化背景之下，物管企業(yè)如何突破邊界，在基礎(chǔ)服務(wù)之外創(chuàng)造更多的增值服務(wù)？又該怎樣創(chuàng)新求變，開辟物業(yè)服務(wù)新價值？

近日，在“2020第三屆中國房地產(chǎn)資本峰會——乘風(fēng)·求變物業(yè)管理資本論壇”（以下簡稱“論壇”）上，業(yè)內(nèi)人士表示，擴(kuò)規(guī)模仍然是行業(yè)主旋律，但在發(fā)展過程中，物企既要做好運(yùn)營，滿足資本的需求，同時又要做好服務(wù)，這并不容易，未來機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。

物企上市大年，估值回歸理性

在業(yè)內(nèi)看來，近年來，物企正逐步從房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈末端環(huán)節(jié)中獨立出來，轉(zhuǎn)變?yōu)橛兄S富商業(yè)內(nèi)涵的市場主力。而隨著物企在今年社區(qū)抗“疫”的進(jìn)程中發(fā)揮了關(guān)鍵作用，物業(yè)價值進(jìn)一步凸顯。在多重因素助推之下，今年眾多物企紛紛“乘風(fēng)”奔赴資本市場。

“擴(kuò)規(guī)模仍然是行業(yè)主旋律，房地產(chǎn)行業(yè)白金十年還沒有過完，物業(yè)服務(wù)企業(yè)會迎來最好的黃金十年。”在上述論壇上，中指研究院常務(wù)副院長黃瑜如是稱。綠城服務(wù)集團(tuán)行政總裁吳志華亦指出，物業(yè)管理行業(yè)已迎來“盛世”，體現(xiàn)在高增長、高估值、高確定性，以及相關(guān)政策利好。

無疑，今年是物企上市“大年”。截至12月17日，共有37家物企登陸港股、3家企業(yè)進(jìn)入A股。除此之外，包括龍頭物企在內(nèi)，大部分物企是從地產(chǎn)企業(yè)中分拆出來的，帶有明顯的地產(chǎn)屬性。

正因如此，物企上市后其估值與母公司關(guān)聯(lián)度較大。“物業(yè)管理企業(yè)平均估值在0.5-0.6左右的水平比較合理，但個別公司會更高些，包括金科、綠城等物業(yè)公司，這與母公司及物管企業(yè)在行業(yè)中的排名有關(guān)。”中信建投證券房地產(chǎn)兼建筑行業(yè)首席分析師竺勁稱。

“物業(yè)管理面積都是‘香餑餑’，未來房企旗下物管企業(yè)可能是重要的平臺，以后母公司怎么發(fā)展，對物企的重要性會越來越大。”竺勁說。

值得一提的是，今年下半年開始，前期活躍的物業(yè)股出現(xiàn)明顯回調(diào)跡象。不過，在雅生活集團(tuán)總裁兼首席執(zhí)行官李大龍看來，物業(yè)行業(yè)基本面并沒有發(fā)生太大變化，物業(yè)股回調(diào)，是由于投資者較為敏感，“‘三道紅線’出臺，以及受疫情影響交付出現(xiàn)延遲，導(dǎo)致投資者對物業(yè)估值打折。物業(yè)行業(yè)在投資者眼里，還沒有成為一個獨立行業(yè)，投資者對物業(yè)的定位是勞動密集型，同時附屬于地產(chǎn)。”

那么，2021年，物企估值是否會有所提升？對此，竺勁預(yù)計，2021年物企估值會有所提升，但不會回升至此前高點水平，“此前存在稀缺性因素，如今供應(yīng)量變大了。以前帶有更多想象空間，如今明確物企除住宅物業(yè)外，還可以介入非居住物業(yè)及城市服務(wù)，主要講的故事是擴(kuò)賽道，考慮哪些公司未來能在這三個賽道勝出，慢慢變得務(wù)實了。”

物業(yè)并購已然“起風(fēng)”，上市潮會否持續(xù)？

然而，對于正在準(zhǔn)備赴港IPO的一些中小物企而言，一則消息或讓他們有些“緊張”。

11月27日，港交所刊發(fā)有關(guān)主板盈利規(guī)定的咨詢文件。港交所認(rèn)為，最低盈利規(guī)定與修訂后已調(diào)高的最低市值規(guī)定不相適應(yīng)，引起了對申請主板上市的公司質(zhì)量的監(jiān)管關(guān)注，因此港交所建議將盈利規(guī)定按市值規(guī)定于2018年的增幅百分比調(diào)高150%，或按恒生指數(shù)平均收報點數(shù)（由1994年至2019年）的概約增幅調(diào)高200%。上述規(guī)定預(yù)期將于2021年7月1日起實施。

在此背景下，一些打算赴港上市的物企也因此加快了各項工作的推進(jìn)步伐。投行人士預(yù)期，明年7月前會迎來一撥赴港上市的高峰。

新城悅服務(wù)集團(tuán)首席戰(zhàn)略官兼董秘尤建峰指出，按照上述條件，規(guī)模較大的前30強(qiáng)地產(chǎn)背景物業(yè)公司，或市場化程度較好的第三方物業(yè)公司才有上市機(jī)會。這一政策執(zhí)行后，會減少物企的上市機(jī)會。

在李大龍看來，隨著行業(yè)發(fā)展，未來回歸A股市場，讓更多國內(nèi)投資人認(rèn)可物業(yè)行業(yè)是一大趨勢，“隨著行業(yè)進(jìn)一步整合，房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期，物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入整合和分化期，將來頭部企業(yè)或?qū)⒂袡C(jī)會享受A股帶來的價值紅利。”

事實上，與房地產(chǎn)的發(fā)展路徑相似，物業(yè)服務(wù)的成長故事，也始于規(guī)模，“沖規(guī)模”已成為行業(yè)共識。隨之而來的，是物企開啟了一輪股權(quán)投資或收并購。新京報記者注意到，在今年上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，大部分企業(yè)都表示，將募集的資金用于收并購等戰(zhàn)略擴(kuò)張，物業(yè)并購已然“起風(fēng)”。

“截至目前，今年上市公司公布收購達(dá)34例，總金額接近100億元，此外還存在一些一級市場并購案例，預(yù)計未來上市公司并購會進(jìn)一步加劇，除了一級市場并購?fù)?，未來一段時間里，可能會出現(xiàn)二級市場并購和整合，包括跟上市公司進(jìn)行股權(quán)、生態(tài)鏈上的植入等。”碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長江表示。

不過，并購并非易事，在李長江看來，收并購或出現(xiàn)“消化不良”現(xiàn)象，具體表現(xiàn)在團(tuán)隊、機(jī)制、標(biāo)準(zhǔn)、文化方面的融入問題，若這些方面無法融入，“不僅無法達(dá)成目標(biāo)，反而會把企業(yè)的‘身體’搞壞了。”

“一起往前走的企業(yè)要門當(dāng)戶對、志同道合。”李長江坦言，所謂“門當(dāng)戶對”指的是雙方要有共同的理想，如果僅當(dāng)成一單生意，容易出現(xiàn)“消化不良”現(xiàn)象；而“志同道合”指的是要有情懷，要真正讓客戶、投資者、員工受益。

上市背后，增值服務(wù)仍是“主戰(zhàn)場”

上市并非物企的最終目標(biāo)，未來物企的發(fā)展，離不開運(yùn)營與服務(wù)本身。在李長江看來，物企未來決戰(zhàn)的主戰(zhàn)場在于“增值服務(wù)”，但就行業(yè)現(xiàn)狀而言，增值服務(wù)還未完全定型，“眾多中小物企還難以形成真正的模式，沒有規(guī)模，且項目分散，不可能形成較大的效益。”

在世茂服務(wù)控股執(zhí)行董事兼總裁葉明杰看來，現(xiàn)在很多物企都在做增值服務(wù)，但實際上針對C端消費(fèi)者的增值服務(wù)很難操作，而針對B端的增值服務(wù)，或從B端再發(fā)展到C的增值服務(wù)相對簡單些，“不同的物企要自己去選擇，小處著手，不要大量快上，倉促布局風(fēng)險很大。”

在彩生活董事長潘軍看來，只有將業(yè)主轉(zhuǎn)變?yōu)橛脩?，物企才可能成為真正的流量入口?；诖?，物企要從之前對物的管理，提升到對人的服?wù)，再到社區(qū)的融入，把小區(qū)打造成社群，增值服務(wù)才能落地。具體而言，要讓社區(qū)居民融入其中，與黨建結(jié)合起來；此外，打通街道辦、居委會、社區(qū)工作站的相關(guān)工作，與業(yè)委會形成互動。

從目前來看，對于下沉市場的挖掘，物企實際上已經(jīng)有了很多探索，比如借助互聯(lián)網(wǎng)的力量開展社區(qū)團(tuán)購業(yè)務(wù)。對此，李大龍稱，單一物業(yè)公司或物業(yè)小區(qū)，其密度不一定夠，預(yù)計未來物企之間會產(chǎn)生網(wǎng)格化的合作，這種合作會帶來整個社區(qū)的增值服務(wù)，從而在社區(qū)團(tuán)購上形成新突破。

“突破邊界”延伸服務(wù)，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

除加強(qiáng)與社區(qū)的聯(lián)系外，近年來，物企也在不斷突破邊界，逐步將社區(qū)服務(wù)延伸至城市服務(wù)、空間科技服務(wù)。不過，這些業(yè)務(wù)到目前為止，還未形成一個綜合的成熟模式，“這些模式的探索需要先行者，需注意不要一下子觸及太多。”葉明杰稱。

“物企在突破邊界發(fā)展的同時，需要靜下心思考，行業(yè)的護(hù)城河及相應(yīng)短板。”吳志華表示，短板方面，這幾年，物企紛紛加大科技投入，以科技推動服務(wù)與管理效率的雙向提升，但目前尚未完成從量變到質(zhì)變的迭代，未形成以算法為支撐的服務(wù)體系，“跟其他行業(yè)動輒數(shù)十億元的技術(shù)研發(fā)相比，物企科技投入還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，由此造成‘用戶提出需求、公司分配任務(wù)、員工努力滿足需求’這一管理模型，只是響應(yīng)需求，造成被動式服務(wù)，沒法主動獲取需求，滿意度無法提升至較高水平。”

“大部分公司缺乏中后臺體系和技術(shù)賦能，鮮有對社區(qū)需求的預(yù)測，也沒有基于預(yù)測的人力資源排布，更沒有針對預(yù)測開展的前瞻性業(yè)務(wù)布局。”吳志華稱。

吳志華還指出，布局社區(qū)生活服務(wù)已成行業(yè)共識，是未來物企重要的業(yè)績增長點，但當(dāng)前社區(qū)生活服務(wù)中，每戶家庭創(chuàng)造的營業(yè)收入仍偏低，服務(wù)缺乏差異化。此外，行業(yè)還存在人才缺乏的問題。

“未來機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。”基于此，在吳志華看來，物企既要追求規(guī)模又要追求效率，同時又要多元化服務(wù)和科技服務(wù)。其中，一大關(guān)鍵點在于，要改變以往“地上撿錢”的傳統(tǒng)增值思維和盲目疊加的規(guī)模擴(kuò)張思維，從而構(gòu)建規(guī)模和效率的良性循環(huán)。