元旦假期，朋友圈里的“深圳女孩”火了。深圳已是中國第一富強(qiáng)城市了，按理說對金錢的渴望沒有那么強(qiáng)才對，為啥深圳女孩張口閉口就是“房子”呢？簡單說，房子太貴了，房價(jià)上漲帶來的財(cái)富收益太誘人了。對深圳來說，樓市在話題的榜首還會呆些日子，但就全國而言，微觀細(xì)節(jié)已折射出樓市的大趨勢。
根據(jù)國家資產(chǎn)負(fù)債表中心數(shù)據(jù)，2020年9月底，居民部門杠桿率首次超過60%，達(dá)到61.4%，同期上升6.3個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)體部門杠桿率達(dá)到270.1%，同期上升24.1個(gè)百分點(diǎn)。但貝殼數(shù)據(jù)顯示，去年很多省會城市，甚至國家中心城市，二手房價(jià)在下跌。自2017年10月，北京二手房價(jià)連跌了31個(gè)月。說明什么？過去那種貨幣超發(fā)、房價(jià)普漲的局面不再出現(xiàn)了。
這是第一次。還有，現(xiàn)在房子很難賣，新盤“日光”已絕跡(除了價(jià)格倒掛的)，這也是第一次。當(dāng)下，開發(fā)商賣房全靠中介和媒體渠道。有人說，未來能帶來客流的平臺，要比開發(fā)商賺錢多了。某中介告訴我，現(xiàn)在的營銷方案，必須要有高大上的區(qū)域規(guī)劃，必須要有學(xué)位或地鐵加持，有的沒的都得往上靠，甭管什么時(shí)候落地，目的就是給客戶營造增值前景。
否則，此盤非遇冷不可。另外，熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲，而租金卻在下跌，這種背離也是第一次。這預(yù)示著，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不支持房價(jià)上漲，老百姓收入不支持房價(jià)上漲，房價(jià)向均值回歸也是必然的?？赡芎芏嗳瞬贿@么認(rèn)為，比如上面講的深圳的女生，或許上海女生、杭州女生，也不這么認(rèn)為。我們經(jīng)常說，時(shí)間是站在趨勢這邊的，盯著浪花卻忽視了長河的流向。
對于房地產(chǎn)來說，長效機(jī)制就是趨勢的這條長河，不要低估政府治理樓市的智慧與韌性。很多人沒有感受到趨勢，只是因?yàn)橹未髧缗胄□r，采取了“慢變量”驅(qū)動趨勢的手法，發(fā)力于無形之中、漸次加力。就拿資金面來說，過去，為了鼓勵住房消費(fèi)，長達(dá)20多年，按揭利率低于實(shí)體利率，但趨勢在今年反轉(zhuǎn)了，按揭貸款利率開始高于實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資利率，彰顯了政策的態(tài)度。
元旦前一天，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文，對房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款余額啟動“五檔比例”控制，大型銀行二者占比分別不高于40%和32.5%，股份制銀行、城商行、村鎮(zhèn)行最高上限比例依次更低。繼2020年8月對房企融資啟動“三道紅線”管控后，現(xiàn)在又對銀行啟動“五檔比例”控制，房貸供需兩端雙雙擠壓，控制資金流向地產(chǎn)的比例，房貸利率大概率是要走高的。
說明了什么呢？不再依賴地產(chǎn)了，不再支持樓市高增長了，大家要看到這個(gè)趨勢。過去，資產(chǎn)價(jià)格上漲快、思維節(jié)奏也很快，深陷“快”的世界里，多數(shù)人不自覺地“活在當(dāng)下”，趨勢有意無意地被撇開了。但是，誰也改變不了趨勢，更不能與趨勢為敵。長河里的一朵浪花，歷史中的一粒塵埃，落在一個(gè)人頭上，濺到一個(gè)人臉上，那就是泰山壓頂或大壩崩塌。
體察我國的樓市，與發(fā)生泡沫危機(jī)的日本一樣，長期為動物精神充斥，宗教般地篤信房產(chǎn)投資是“日不落”的安全墊，潮水般的投資情緒將風(fēng)險(xiǎn)沖淡。郭樹清主席不久前在文章中，特別提到“金融能力”這個(gè)詞，言指風(fēng)起青萍之末時(shí)，有風(fēng)險(xiǎn)識別和判斷，提前鋪設(shè)預(yù)案。
日本國家治理先進(jìn)，仍無法避免危機(jī)，陷入至今不可拔的“債務(wù)-通縮”螺旋。調(diào)控絕非一個(gè)部門之舉，全國上下要一盤棋，匹夫有責(zé)。歷史關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，要守護(hù)14億人財(cái)富，又要風(fēng)險(xiǎn)軟著陸。金融治理能力正在跟上，我們每個(gè)人都要往前方看，不要成為那片無辜的雪花。
(作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員)
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