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  • 今年房企到期債務(wù)規(guī)模同比增36%,房企去杠桿勢在必行

    2021年01月12日 08:25
    來源:中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)
    去杠桿對于房企而言,既是一塊很好的“試金石”,也是通往高質(zhì)量發(fā)展的必由之路。對于房企來說,“慢時代”的房地產(chǎn)行業(yè)仍有廣闊天地,大有可為。只要能真正解決這個時代的痛點(diǎn),終究會獲得市場的認(rèn)可。  
    日前,中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知,決定建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度,分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個人住房貸款余額占比上限。有市場人士認(rèn)為,貸款規(guī)模受限對于房企利空,房企未來的經(jīng)營存在巨大隱憂。  
    自“房住不炒”定位明確以來,有關(guān)部門對房企融資行為持續(xù)作出規(guī)范,防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險。從防范系統(tǒng)性風(fēng)險的角度來看,地產(chǎn)行業(yè)去杠桿勢在必行。  
    凈資產(chǎn)收益率(ROE)是衡量公司運(yùn)用自有資本效率的重要財務(wù)指標(biāo),體現(xiàn)了自有資本獲得凈收益的能力。指標(biāo)值越高,說明投資帶來的收益越高。而根據(jù)有關(guān)分析方法,ROE取決于凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、權(quán)益乘數(shù)(資產(chǎn)負(fù)債率越高,權(quán)益乘數(shù)越大),要提升ROE,就需要從提升凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、資產(chǎn)負(fù)債率三個角度來進(jìn)行。  
    在房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代,行業(yè)投資和銷售都處于高速增長狀態(tài),房子不愁賣。房企為了維持較高的ROE,大多選擇了一種“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的模式。事實(shí)證明,這種方式也非常見效。數(shù)據(jù)顯示,2006年至2009年,房地產(chǎn)上市公司盈利能力大幅提升,ROE從不到4%提高到12%,此后房企的ROE持續(xù)穩(wěn)定在這一較高水平。  
    然而,高杠桿是一把“雙刃劍”,面對較大的市場波動,高杠桿往往意味著高風(fēng)險,這也是近年來資本市場給房企遠(yuǎn)低于市場平均市盈率估值的原因之一。經(jīng)驗表明,房地產(chǎn)是周期之母,遠(yuǎn)有日本房地產(chǎn)泡沫、近有美國次貸危機(jī),這些源發(fā)自房地產(chǎn)行業(yè)的危機(jī)最終引爆了全面的金融危機(jī)。近年來,隨著我國城鎮(zhèn)化率不斷提升,房地產(chǎn)行業(yè)增速不斷下滑,在樓市調(diào)控政策下,一些城市房價回調(diào),高杠桿帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險逐漸顯現(xiàn),因現(xiàn)金流問題倒閉的房企開始增多。  
    據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計,2018年至2019年這兩年房企償債規(guī)模成倍增長,2020年償債規(guī)模約9154億元,同比增長28.7%,2021年到期債務(wù)規(guī)模預(yù)計將達(dá)12448億元,同比增長36%,歷史性突破萬億元大關(guān),房企償債壓力繼續(xù)攀升。無論是落實(shí)“房住不炒”要求,還是防范金融風(fēng)險,地產(chǎn)行業(yè)去杠桿已成定局。  
    那么,杠桿降下來,周轉(zhuǎn)率保持合理水平后,就相當(dāng)于給房企判了“死刑”么?顯然不是。  
    在地產(chǎn)“慢時代”中,凈利率成為更為關(guān)鍵的指標(biāo)。要維持較高的盈利能力,就需要房企打破“路徑依賴”,轉(zhuǎn)型升級,改變過去粗放的經(jīng)營模式,向管理要效益,向創(chuàng)新要效益。過去一年,頭部房企萬科一直在強(qiáng)調(diào)一個理念:地產(chǎn)經(jīng)歷了土地紅利、金融紅利,如今進(jìn)入到管理紅利階段。對于管理紅利,萬科認(rèn)為關(guān)鍵在五點(diǎn):創(chuàng)造價值、建立競爭優(yōu)勢、長期主義、科技賦能、精細(xì)運(yùn)營。提升效率,降低成本,從而提高凈利率,管理紅利恰恰可以解決“慢時代”房企的發(fā)展問題。  
    可以說,去杠桿對于房企而言,既是一塊很好的“試金石”,也是通往高質(zhì)量發(fā)展的必由之路。畢竟,房地產(chǎn)市場體量巨大,除了新房銷售,存量市場的住房租賃、城市更新、物業(yè)服務(wù)等都是萬億級的市場,而且行業(yè)仍然存在諸多痛點(diǎn)。對于房企來說,“慢時代”的房地產(chǎn)行業(yè)仍有廣闊天地,大有可為。只要能真正解決這個時代的痛點(diǎn),終究會獲得市場的認(rèn)可。比如僅僅成立兩年多的貝殼,因為利用數(shù)字技術(shù)提升了二手房交易效率,在美股上市后市值很快超過了萬科和保利的總和。  
    當(dāng)然,更重要的是,在轉(zhuǎn)變發(fā)展模式的陣痛期,房企要努力控制好債務(wù)風(fēng)險,提升資產(chǎn)質(zhì)量,改善資產(chǎn)負(fù)債表。畢竟,活下來才是前提。
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