去年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)，會(huì)議中聚焦多個(gè)民生看點(diǎn)，其中針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域，再度提及“解決好大城市住房突出問(wèn)題”，并明確提出了住房租售同權(quán)。而廣州自 2017年 7月，便率先提出租售同權(quán)。如今隨著租售同權(quán)再度被提及和補(bǔ)充，租購(gòu)并舉或?qū)聪录铀冁I。但由于我國(guó)現(xiàn)有戶籍制度與社會(huì)福利及社會(huì)保障掛鉤，且不同城市的社會(huì)福利及保障差異較大，租售同權(quán)的實(shí)施無(wú)疑也將面臨著一系列現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，其中最直接的就包括教育資源如何共享、公共服務(wù)資源投入等問(wèn)題。近期，廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者對(duì)話中國(guó)發(fā)展研究院執(zhí)行院長(zhǎng)、上海交通大學(xué)特聘教授、中國(guó)城市治理研究院研究員陸銘，陸銘從“效率和公平兼顧的教育”角度給出觀點(diǎn)。陸銘稱，租售同權(quán)等政策會(huì)進(jìn)一步削弱學(xué)區(qū)房的投資價(jià)值，未來(lái)學(xué)區(qū)房的價(jià)值下降，租金上漲，這無(wú)疑將是一個(gè)利益再分配的過(guò)程。因此，陸銘提出，未來(lái)要解決問(wèn)題，根本上還是要增加教育資源，特別是優(yōu)質(zhì)教育資源的總量。陸銘坦言，租售同權(quán)在實(shí)施的過(guò)程中，自然會(huì)遇到障礙，但他認(rèn)為“中國(guó)目前的改革，是到了啃硬骨頭的階段，在不同軌道上的不同改革必須同時(shí)推進(jìn)”。

而在如何兼顧效率與公平的教育方面，陸銘提出，要在增加教育資源總量的基礎(chǔ)上，可適當(dāng)加強(qiáng)學(xué)校之間的充分競(jìng)爭(zhēng)。與此同時(shí)，為貧困家庭的好學(xué)生提供獎(jiǎng)學(xué)金，將一部分市場(chǎng)化的優(yōu)質(zhì)教育資源的學(xué)費(fèi)收入通過(guò)政府調(diào)節(jié)，轉(zhuǎn)移投入到相對(duì)一般的公立學(xué)校建設(shè)中，也可達(dá)到教育資源適度的均等化。

租售同權(quán)必然是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程

廣州日?qǐng)?bào)：廣州提出租售同權(quán)已經(jīng)3年，您如何評(píng)價(jià)目前租售同權(quán)實(shí)施的效果？

陸銘：關(guān)于租售同權(quán)實(shí)施的效果是否理想，這件事情非常難回答。中國(guó)的很多改革背后積累了很多歷史遺留問(wèn)題，比如說(shuō)在租售同權(quán)這個(gè)問(wèn)題上，長(zhǎng)期以來(lái)，買房子和租房子，在孩子入學(xué)方面的權(quán)利是不對(duì)等的，那么最終目標(biāo)應(yīng)該過(guò)渡到對(duì)等。但改革必須是要分階段漸進(jìn)去完成的，所以我認(rèn)為，在提出租售同權(quán)這個(gè)目標(biāo)之后，中國(guó)還需要有相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間逐漸去消化租售不同權(quán)的問(wèn)題。

廣州日?qǐng)?bào)：目前的租售同權(quán)政策中，有條件要求不僅需要戶籍或者人才綠卡，同時(shí)也需要達(dá)到積分入學(xué)的條件，您如何看待這樣的“門檻”？

陸銘：目前的租售同權(quán)的改革是跟戶籍制度改革糾結(jié)在一起的，這個(gè)做法實(shí)際上相當(dāng)于是保持著戶籍和積分入學(xué)條件仍然不變的大背景下，在一部分人群中先去實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)。但從長(zhǎng)期的角度來(lái)講，最終還是要逐漸過(guò)渡到“只要在一個(gè)地方穩(wěn)定就業(yè)、居住的人，都能平等享受公共服務(wù)”，也就是租售徹底同權(quán)的狀態(tài)。但這一定是個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程。

廣州日?qǐng)?bào)：您提過(guò)，此前按戶籍分配公共資源，導(dǎo)致人口流動(dòng)的空間布局與經(jīng)濟(jì)規(guī)律相背離，造成公共資源“空間錯(cuò)配”等問(wèn)題。租售同權(quán)從根本上來(lái)說(shuō)，是否也是在彌補(bǔ)戶籍制度所造成的問(wèn)題？您如何看待租售同權(quán)的意義？

陸銘：租售同權(quán)主要是為了實(shí)現(xiàn)租房子和買房子的權(quán)利平等，比如，如果一定要是買房子才能上學(xué)的話，會(huì)帶來(lái)一系列的后果，比如說(shuō)一個(gè)家庭，有可能父母會(huì)跨城市變換自己的工作單位，如果要是必須買房子才能上學(xué)，那么就會(huì)帶來(lái)人口流動(dòng)的障礙非常大，也會(huì)強(qiáng)化優(yōu)質(zhì)教育資源分配給高收入家庭的結(jié)果。所以在世界上的絕大多數(shù)國(guó)家，租房和買房在教育獲取方面是平權(quán)的，主要就是為了解決這樣的問(wèn)題。

租售同權(quán)是利益再分配過(guò)程，應(yīng)同步增加教育資源總量

廣州日?qǐng)?bào)：對(duì)于租售同權(quán)，大家最關(guān)心的話題在于，在不增加學(xué)位資源的情況下，更多人來(lái)爭(zhēng)奪入學(xué)名額，是否會(huì)造成優(yōu)質(zhì)教育更加緊張？租售同權(quán)是否會(huì)削弱學(xué)區(qū)房的投資價(jià)值，當(dāng)學(xué)區(qū)房購(gòu)買者的利益得到損害時(shí)，是否政策實(shí)施上阻力也會(huì)增加？

陸銘：在學(xué)位資源給定的情況下，如果要實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)，對(duì)之前買房子的人來(lái)說(shuō)肯定會(huì)構(gòu)成利益損失，因?yàn)橄喈?dāng)于學(xué)區(qū)房的投資價(jià)值下降了，相應(yīng)地，學(xué)區(qū)房的租金會(huì)上漲，這肯定是一個(gè)利益再分配的過(guò)程。所以我認(rèn)為，未來(lái)要解決問(wèn)題，根本上還是要增加教育資源總量。

中國(guó)應(yīng)該認(rèn)清一個(gè)形勢(shì)，就是在部分大城市，教育資源的總量，特別是優(yōu)質(zhì)教育資源的總量是緊缺的，因此必須要通過(guò)大量增加教育資源投入來(lái)化解當(dāng)前矛盾。中國(guó)目前的改革，是到了“啃硬骨頭”的階段，在不同軌道上的不同改革必須同時(shí)推進(jìn)，即一方面要去推進(jìn)教育資源總量增加，一方面也逐漸實(shí)施租售同權(quán)，不能因?yàn)榇嬖谧枇筒蝗ネ七M(jìn)。

廣州日?qǐng)?bào)：那租售同權(quán)將如何改變未來(lái)學(xué)區(qū)房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)？

陸銘：學(xué)區(qū)房的價(jià)格下降，學(xué)區(qū)房的租金上升，這首先是肯定會(huì)出現(xiàn)的結(jié)果。另外，過(guò)去嘗試過(guò)的，比如說(shuō)把學(xué)區(qū)房的覆蓋范圍每年進(jìn)行調(diào)整，從而來(lái)淡化學(xué)區(qū)房概念，這樣的做法也可能會(huì)面臨新的挑戰(zhàn)。隨著學(xué)區(qū)房覆蓋范圍的調(diào)整，當(dāng)?shù)氐淖夥啃枨笞匀灰矔?huì)上升，需要上好學(xué)校的家庭會(huì)提前去學(xué)區(qū)租房，這使得打亂學(xué)區(qū)的做法難以實(shí)施，學(xué)區(qū)房反而被強(qiáng)化了。當(dāng)然，這時(shí)，學(xué)區(qū)房更加體現(xiàn)在租房上，而通過(guò)購(gòu)買學(xué)區(qū)房進(jìn)行投資的意義則下降了。適度的市場(chǎng)化機(jī)制，能保護(hù)優(yōu)質(zhì)教育資源

廣州日?qǐng)?bào)：這是否會(huì)造成社會(huì)階層的進(jìn)一步分化？應(yīng)該如何兼顧效率和公平？

陸銘：盡管不能把教育事業(yè)當(dāng)作是一個(gè)純粹的市場(chǎng)化的產(chǎn)業(yè)來(lái)進(jìn)行發(fā)展，但是在一定程度上借用一些價(jià)格機(jī)制，來(lái)實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)教育資源的配置，其實(shí)是合理的。它體現(xiàn)了資源享受者，需要更多付費(fèi)的一個(gè)原則。但是的確在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中需要考慮一部分低收入家庭的孩子，如果學(xué)習(xí)成績(jī)比較好的，也應(yīng)該能夠擁有享受到優(yōu)質(zhì)教育資源的機(jī)會(huì)，比如讓一些好的學(xué)區(qū)、好的學(xué)校，給這些孩子獎(jiǎng)學(xué)金，或者降低入學(xué)門坎，從而兼顧效率和公平。

但是，教育資源的獲取沒(méi)有絕對(duì)的公平。如果說(shuō)優(yōu)質(zhì)教育資源完全可以通過(guò)搖號(hào)來(lái)實(shí)現(xiàn)，這樣的結(jié)果表面上看上是公平的，但卻有可能造成優(yōu)質(zhì)的教育資源沒(méi)有真正的用在有能力的孩子身上，從而導(dǎo)致教育的投入和教育的產(chǎn)出之間低效率，大家也不愿意去為教育付費(fèi)，最后容易導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)教育資源的萎縮。所以絕對(duì)的公平不僅是不可能實(shí)現(xiàn)的，也不是這個(gè)社會(huì)最好的方向。因此，通過(guò)一方面通過(guò)學(xué)校收費(fèi)，學(xué)區(qū)房這樣的市場(chǎng)機(jī)制來(lái)配置，與此同時(shí)，給低收入家庭、學(xué)習(xí)成績(jī)比較好的孩子獎(jiǎng)學(xué)金，同時(shí)，再把優(yōu)質(zhì)教育資源的收費(fèi)通過(guò)政府協(xié)調(diào)，用于支持公立教育，可以實(shí)現(xiàn)兼顧效率和公平的教育發(fā)展。

（原題：《租售同權(quán)何時(shí)實(shí)現(xiàn)？中國(guó)發(fā)展研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陸銘：這是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程》）