加強(qiáng)房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，是國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)完善的重要組成部分，是貫徹“房住不炒”原則的重要體現(xiàn)。

近期，人民銀行2021年工作會(huì)議要求堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作基調(diào)，以深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，提出實(shí)施靈活精準(zhǔn)、合理適度的穩(wěn)健貨幣政策，完善宏觀審慎政策框架，持續(xù)防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，深化金融市場(chǎng)和金融機(jī)構(gòu)改革等重要工作。其中，提出落實(shí)房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，完善金融支持住房租賃政策體系。房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有重要的地位和作用，是連接實(shí)體部門(mén)和金融部門(mén)的主要產(chǎn)業(yè)之一，落實(shí)好房地產(chǎn)金融審慎管理制度對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展具有重要意義。

房地產(chǎn)部門(mén)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中具有支柱產(chǎn)業(yè)的地位。隨著住房制度改革、經(jīng)濟(jì)發(fā)展深化、城鎮(zhèn)化加速推進(jìn)以及居民收入的提高，房地產(chǎn)在過(guò)去較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)蓬勃發(fā)展，對(duì)于拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、擴(kuò)大就業(yè)以及改善居民住房條件等具有積極的作用。在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和逆周期管理中，房地產(chǎn)部門(mén)是重要的著力點(diǎn)，全球金融危機(jī)以來(lái)，我國(guó)多次對(duì)房地產(chǎn)部門(mén)進(jìn)行調(diào)控，整體保持了房地產(chǎn)行業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。2018年中美貿(mào)易摩擦后以及2020年新冠肺炎疫情暴發(fā)，房地產(chǎn)投資整體保持較高增速，為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定提供了重要支撐。

房地產(chǎn)部門(mén)與金融體系的關(guān)聯(lián)日益深化。在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)部門(mén)與土地市場(chǎng)、金融市場(chǎng)等的要素整合與資源交互逐步加深，房地產(chǎn)部門(mén)已經(jīng)成為有效連接消費(fèi)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)、金融市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)的主要部門(mén)之一。從金融體系和財(cái)政系統(tǒng)的視角出發(fā)，房地產(chǎn)部門(mén)已具有系統(tǒng)重要性。2019年土地出讓金占政府性基金收入的比例高達(dá)68%，是政府收入的重要來(lái)源。2020年末，房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的比重約29%，加上對(duì)公房地產(chǎn)貸款占比約為36%，個(gè)別銀行房地產(chǎn)貸款占比逼近40%。

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)累積，是系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的重要環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)部門(mén)自身重要性及其與包括金融部門(mén)其他領(lǐng)域的緊密關(guān)聯(lián)性，房地產(chǎn)金融在系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)防范化解中具有重要的地位。最近幾年來(lái)，住戶(hù)部門(mén)的杠桿率快速上升，與房地產(chǎn)價(jià)格上漲和住房貸款規(guī)模擴(kuò)大是直接相關(guān)的。2020年上半年我國(guó)住戶(hù)部門(mén)杠桿率已從2018年底53.2%快速攀升至59.7%。其中廈門(mén)、杭州、南京、深圳、合肥、蘇州及廣州等城市居民資金杠桿率（貸款/存款）超過(guò)100%。

房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理是必要且急迫的。首先，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，是國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的重要組成部分，是貫徹黨中央國(guó)務(wù)院“房住不炒”要求的重要體現(xiàn)。其次，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范化解是系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)防控的重要任務(wù)之一，是宏觀審慎政策的重要組成部分。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)與系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)防控是金融工作的永恒主題。再次，房地產(chǎn)部門(mén)和住戶(hù)部門(mén)杠桿率快速上升帶來(lái)重大的金融脆弱性，如房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不得到有效治理，房地產(chǎn)金融及房地產(chǎn)部門(mén)的平穩(wěn)發(fā)展將面臨重大的挑戰(zhàn)。還有，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)與其他領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)緊密關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理強(qiáng)化有助于防控銀行房地產(chǎn)信貸、地方政府債務(wù)以及地方財(cái)政等領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)。最后，房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理是有效防控住戶(hù)部門(mén)杠桿率過(guò)快上升、穩(wěn)定住戶(hù)部門(mén)儲(chǔ)蓄率的重要制度保障。高儲(chǔ)蓄是中國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的核心保障，是儲(chǔ)蓄投資轉(zhuǎn)換機(jī)制順暢進(jìn)行的核心資源，如住戶(hù)過(guò)快消耗儲(chǔ)蓄并抬高負(fù)債率，中國(guó)未來(lái)資本形成將缺乏物質(zhì)基礎(chǔ)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大循環(huán)將面臨更大的壓力。

房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理需要構(gòu)建較為完善的政策體系。一是將房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范和化解提升至國(guó)家政策要求的高度，排查房地產(chǎn)企業(yè)、住戶(hù)、銀行等金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)暴露，著力規(guī)模壓降、占比降低和杠桿下降。二是以銀行信貸為重點(diǎn)，繼續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)貸款集中度、房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比的政策管控，并堅(jiān)持分類(lèi)分檔管理理念，對(duì)不同類(lèi)型銀行機(jī)構(gòu)采取不同的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。三是繼續(xù)堅(jiān)持剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、凈負(fù)債率不得大于100%和現(xiàn)金短債比不得小于1倍等“三條紅線”要求，有效管控房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)增長(zhǎng)。四是在堅(jiān)持“一城一策”的同時(shí)統(tǒng)籌安排，多部門(mén)共同發(fā)力，更多從供給側(cè)發(fā)力，匹配多樣化住房需求，重點(diǎn)是發(fā)展住房租賃市場(chǎng)及其金融服務(wù)以滿(mǎn)足居民一般的剛性住房需求。最后是做好風(fēng)險(xiǎn)防范和處置預(yù)案，重點(diǎn)強(qiáng)化房地產(chǎn)與土地、金融、財(cái)政等的風(fēng)險(xiǎn)聯(lián)動(dòng)監(jiān)測(cè)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)以及相關(guān)機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、融資安排以及潛在的破產(chǎn)清算等做好應(yīng)對(duì)安排，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線。