近日，廣州多家銀行個(gè)人按揭貸款被“雙管控”的消息不脛而走，引起購房者強(qiáng)烈關(guān)注。
“廣州新政出臺(tái)的大背景，是之前央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了通知，對(duì)各個(gè)銀行房地產(chǎn)貸款進(jìn)行限額管控。”1月26日，按揭貸款業(yè)內(nèi)人士鄭大源告訴時(shí)代周報(bào)記者，之所以要進(jìn)行額度控制，其最終目的是為防止樓市過熱，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
三天前，鄭大源曾在其微博發(fā)布消息稱：廣州新政，個(gè)人住房貸款占所有貸款的比例不能超過2020年的全市平均水平。另外每個(gè)月個(gè)人房貸放款不能超過2020年10月11月12月的平均放款額度。所有銀行一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。
1月26日，一家全國(guó)性商業(yè)銀行廣州支行信貸人員告訴時(shí)代周報(bào)記者，央行出臺(tái)新政策后，各大銀行都在控制額度，所以按揭貸款的放款速度會(huì)比之前慢，“尤其廣州人行（中國(guó)人民銀行廣州分行）執(zhí)行得很嚴(yán)。”
同日，一家大型地產(chǎn)中介工作人員告訴時(shí)代周報(bào)記者，上述政策對(duì)四大行的影響并不大，因?yàn)樗麄儽旧碇笜?biāo)并未超標(biāo)，該政策對(duì)中小型銀行影響更大。
信貸額度管控
2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，針對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款予以占比上限約束。
本次監(jiān)管的核心內(nèi)容是設(shè)定兩個(gè)上限，第一是房地產(chǎn)貸款余額占比，國(guó)有行和股份行（含3家大型城商行）分別不得高于40%和27.5%。其中，房地產(chǎn)貸款包括對(duì)公開發(fā)貸及個(gè)人住房按揭貸款；第二是個(gè)人住房貸款余額占比，國(guó)有行和股份行（含3家大型城商行）分別不得高于32.5%和20%。
上述規(guī)定自2021年1月1日起開始實(shí)施，對(duì)目前“超標(biāo)”的銀行給予一定過渡期安排：超過2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)過渡期為2年，超過2個(gè)百分點(diǎn)以上過渡期為4年。
“《通知》出臺(tái)的背景是2020年前11月居民按揭貸款占總體貸款的比例上升至35%，這一比例數(shù)字在歷史上僅次于2016年的42%，這也是為何政策要重新壓制地產(chǎn)貸款占比。”中金公司研報(bào)指出，如果“三道紅線”是房企端融資限制，《通知》就可視為總量性的信貸控制政策，既約束房企開發(fā)貸，也約束購房按揭。
1月26日，克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉告訴時(shí)代周報(bào)記者，從對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施“三道紅線”監(jiān)管，再到設(shè)定商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款的占比上限，2020年以來監(jiān)管部門控制房地產(chǎn)加杠桿的意圖已非常明顯?？紤]到大部分人買房還是要依賴貸款，不管是總量控制，還是放款時(shí)間延長(zhǎng)，都會(huì)對(duì)需求端產(chǎn)生影響，影響購買力的釋放，也會(huì)延緩開發(fā)商的回款速度，一二手樓市都無法避開。
鄭大源表示，對(duì)上述政策，銀行采取的應(yīng)對(duì)措施包括鼓勵(lì)存量房貸盡量提前還款、加大非房貸的貸款放款、暫停受理新的貸款申請(qǐng)，以及提高個(gè)人房貸的利率。對(duì)個(gè)人來說，業(yè)主務(wù)必做好收款慢的心理措施以及資金安排，買家要做好延遲收樓的心理準(zhǔn)備以及相應(yīng)的措施。
放款時(shí)間延長(zhǎng)
放款時(shí)間延長(zhǎng)，在廣州一家大型民企工作的李莉（化名）感受明顯。1月26日，她告訴時(shí)代周報(bào)記者，自己于2020年10月下旬與賣方簽約，購入了一套位于天河員村片區(qū)的房產(chǎn)。
“到12月22日房子才過戶，但現(xiàn)在商貸還沒放款。”李莉稱，簽約時(shí)中介就打過“預(yù)防針”，說年前放款收緊，但當(dāng)前進(jìn)度還是比預(yù)期要慢。
上述中介工作人員告訴記者，類似李女士這樣同期買房的客戶，差不多都是同樣的進(jìn)度。由于目前公積金和銀行額度都收緊，時(shí)間的確會(huì)比之前慢一點(diǎn)，公司手上很多客戶單都受到這個(gè)政策影響。
除放款時(shí)間延長(zhǎng)，個(gè)人住房貸款利率亦大概率會(huì)上升。
近日，一家大型房企研究部門指出，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的實(shí)施，意味著以往“小銀行”通過更“靈活”的個(gè)人住房貸款政策拓展該部分業(yè)務(wù)的空間將受到限制，個(gè)人住房貸款的利率、資格等方面的管理將更加嚴(yán)格。優(yōu)惠的個(gè)人住房貸款利率已成為歷史，未來或許會(huì)長(zhǎng)期走高。
上述銀行信貸人員向記者確認(rèn)了該房企的預(yù)測(cè)，表示個(gè)人住房貸款利率已經(jīng)漲了。
上述中介人士也告訴記者，以廣州某中型銀行為例，新政前，該行執(zhí)行利率是在基準(zhǔn)上上浮15bp（基點(diǎn)），現(xiàn)在已經(jīng)升到50bp了。
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