隨著一線城市地產(chǎn)調(diào)控措施的加強，市場近日曾出現(xiàn)“房貸暫停”傳聞。根據(jù)相關(guān)媒體隨后的調(diào)查報道，并不存在“一刀切”暫停房貸發(fā)放，而是在“房住不炒”背景下，相關(guān)銀行在保證剛需用戶貸款需求的前提下，嚴(yán)把房貸審核關(guān)。

事實上，為防范金融體系房地產(chǎn)貸款過度集中帶來的潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險，央行和銀保監(jiān)會于2020年12月31日發(fā)布通知，要求銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會確定的房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個人住房貸款余額占比上限。

加強對首付資金來源、收入等審核的規(guī)范，保障剛需客戶，減少市場投機，可能會導(dǎo)致放貸進(jìn)程放緩，再加上這則通知引起的聯(lián)想，才會出現(xiàn)“房貸暫停”的傳言。但是，無論是土地供應(yīng)、購房資格限制，還是房貸審批等金融調(diào)控，似乎都還未能完全“捆住”焦躁的樓市。

中國樓市呈現(xiàn)“調(diào)控-上漲”的較短周期循環(huán)。從一些發(fā)達(dá)國家看，雖然經(jīng)濟高增長期伴隨房價上漲，但很少出現(xiàn)泡沫，不會出現(xiàn)“集中搶購”的現(xiàn)象。這主要是由于市場化的機制不會造成供需失衡，同時，也缺乏大量投機客。地產(chǎn)泡沫主要聚集在東亞地區(qū)，比如日本、東南亞等國家曾經(jīng)歷泡沫破裂，至今韓國、中國香港等地也經(jīng)歷著過高房價。

與一些發(fā)達(dá)國家人口主要分散在中小城鎮(zhèn)不同，東亞地區(qū)人口主要流入大型城市。而中國的土地供應(yīng)政策在大型城市擴張過程中在客觀上會產(chǎn)生供需矛盾，在一定程度上推動價格上漲。再加上中國從來沒有經(jīng)歷過地產(chǎn)泡沫破裂，以及人們對經(jīng)濟長期增長有較強預(yù)期，從而讓一部分人產(chǎn)生了房價會永遠(yuǎn)漲的錯覺。

更為特殊的是，中國購房者行為與貨幣調(diào)控周期形成的共振。實際上，我們會發(fā)現(xiàn)在調(diào)控政策出臺后，樓市往往會平靜很長一個時期，不管是交易價格還是交易數(shù)量都會表現(xiàn)平穩(wěn)。但是，一旦貨幣政策開始放松，就可能出現(xiàn)各種力量一起推動房價上漲，首先是制造房價會上漲的預(yù)期，然后賣房者開始上調(diào)價格，當(dāng)房價上調(diào)被市場接受后，就會有一些客戶涌向市場，造成短期內(nèi)需求大于供給，賣房者進(jìn)入拍賣角色。當(dāng)樓市變成供應(yīng)緊張的拍賣市場后，房價就會呈現(xiàn)大幅上漲態(tài)勢，造成一些恐慌性交易，然后這種現(xiàn)象逐步從一線城市向其他城市傳遞。

可以看出，中國樓市的問題在于大城市土地供應(yīng)的限制以及人口不斷流入之間的矛盾，其中還夾雜投機與投資需求，制造了供需矛盾，這為樓市上漲奠定了基礎(chǔ)。周期性上漲則是由土地和貨幣共同構(gòu)成，放松貨幣在于刺激經(jīng)濟增長，地方政府需要更多的資金刺激經(jīng)濟增長，因此，會更加積極地拍賣土地。寬松的貨幣政策環(huán)境在一定程度上會導(dǎo)致開發(fā)商競拍土地更加積極，進(jìn)而推高土地價格，從而制造了房價在未來會繼續(xù)大漲的預(yù)期，這種預(yù)期會導(dǎo)致恐慌性的購房以及投資、投機行為的涌現(xiàn)。

刺激經(jīng)濟增長往往以增加債務(wù)杠桿的方式實現(xiàn)，地方政府為獲得更多資金會更加依靠土地財政，一線城市住房供需緊張為擴大土地財政提供了安全感，結(jié)果就會導(dǎo)致房價上漲并增加居民按揭負(fù)擔(dān)。這是地方政府與居民通過土地、住房在銀行機構(gòu)不斷加杠桿的過程，反復(fù)循環(huán)刺激強化信貸與價格上行。

控制地產(chǎn)與金融風(fēng)險，關(guān)鍵是打斷這個自我強化的過程，調(diào)控政策可以暫時抑制住市場需求，但問題的核心在于地方政府依賴土地和杠桿刺激經(jīng)濟增長的方式。房價永遠(yuǎn)漲的預(yù)期之所以難以破解，是因為人們認(rèn)為，即使泡沫破裂政府也會救市。金融機構(gòu)則認(rèn)為中國首付比例高，按揭屬于優(yōu)質(zhì)安全資產(chǎn)，因此，保增長、土地與市場等方面聯(lián)合形成了房價上漲的動力，不打破這個局面，樓市調(diào)控只能獲得暫時的喘息。