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  • 房企投拓新策略:謹(jǐn)慎出手、不犯錯(cuò)和多元化拿地

    2021年02月20日 11:44
    來源:經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)
    面對考驗(yàn),過往高周轉(zhuǎn)、高杠桿尋求規(guī)模擴(kuò)張的發(fā)展路徑已然不通。房地產(chǎn)企業(yè)不得不想方設(shè)法轉(zhuǎn)換航向,首當(dāng)其沖便折射在投資和拓展層面。
    越來越多的房企放慢了在投拓端的腳步。克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2021年1月,銷售50強(qiáng)房企投資金額近1500億元,同比跌4%;與2020年月均水平相比降幅達(dá)46%。
    雖然拿地速度放緩,但開工和入市速度在加快,2020年11月底,萬科以最高限價(jià)59.98億元、溢價(jià)45%拿下深圳豪宅片區(qū)尖崗山地塊后,創(chuàng)造了“中午12點(diǎn)拿地簽約,晚上6點(diǎn)開工奠基”的傳奇。接下來,類似操作將會(huì)變成房地產(chǎn)行業(yè)的常態(tài)。
    “房企搶開工時(shí)間,是為了提高IRR(內(nèi)部收益率)?,F(xiàn)在一線城市拿地利潤率這么低,我們肯定要去搶開工時(shí)間。”一家央企房地產(chǎn)公司深圳區(qū)域投資負(fù)責(zé)人孫凱告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào):“每提前一天開工,資金成本就會(huì)少一點(diǎn)。”
    招拍掛土地的利潤率逐步走低是每一位房地產(chǎn)投拓的共識(shí)。“我們在項(xiàng)目可研階段就對地塊進(jìn)行評級,如果利潤率低于上會(huì)要求,會(huì)搭配一個(gè)強(qiáng)制性要求,即這塊地所在區(qū)域一二手房價(jià)倒掛,只有保證這個(gè)前提條件,去化速度才能提升,進(jìn)而提高IRR。”在一家港股上市房企擔(dān)任投資總的林凡提到。
    調(diào)整拿地利潤率與IRR之間的互補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)是為了投資更精準(zhǔn)。“不容犯錯(cuò)”是新一年投拓工作的首要工作準(zhǔn)則。
    除此之外,更多房企將投拓目光放在舊改、收并購及產(chǎn)業(yè)勾地等領(lǐng)域,“以多元化拿地提高利潤率”成為房地產(chǎn)投拓端的一種趨勢。
    投拓端及市場端的種種變化,以及如何在變化中把握好效率、成本和利潤的節(jié)奏,成為擺在每一家房地產(chǎn)企業(yè)面前的新命題。
    謹(jǐn)慎出手
    “現(xiàn)在活躍在土地市場的大部分是綠檔或黃檔房企,負(fù)債率越高的企業(yè)拿地越保守。”最近孫凱清晰感觸到房地產(chǎn)投拓端的冰火兩重天。
    克而瑞研究中心數(shù)據(jù)佐證了他的觀察。2020年12月,50強(qiáng)房企投資金額比9-11月均值回升了12%。其中,紅檔企業(yè)月投資額均值環(huán)比上漲5%,而橙檔、綠檔企業(yè)的環(huán)比增幅分別是11%和28%。
    到了2021年1月,50強(qiáng)房企投資金額與2020年月投資額均值比下降46%。但央企、國企背景的房地產(chǎn)公司及龍頭民營房企依然是投資主力軍,保利、中海、綠城、萬科、融創(chuàng)等房企的月度投資金額超過50億元上下。
    每年一二季度通常是房地產(chǎn)企業(yè)投資高峰期,尤其是1、2月對于部分房企是實(shí)現(xiàn)全年拿地任務(wù)的關(guān)鍵月份。
    “根據(jù)業(yè)內(nèi)普遍4-6個(gè)月的周轉(zhuǎn)速度,1、2月拿的地在年內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)回款,相當(dāng)于這些成本可以年內(nèi)解決,不僅不影響當(dāng)年的‘三線四擋’,還能為年度銷售額做出貢獻(xiàn)。”林凡告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào),黃檔與綠檔房企當(dāng)前拿地是沒問題的。“哪怕周轉(zhuǎn)再慢,到了年底總能回本,不會(huì)對負(fù)債結(jié)構(gòu)產(chǎn)生太大影響。”
    硬幣的另一面,對于橙檔尤其是紅檔企業(yè)而言,誕生于2020年8月底的“三道紅線”還配套了一個(gè)觀察指標(biāo):過去三年經(jīng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額連續(xù)為負(fù),需要提供此前的購地資金來源情況說明和后續(xù)購地繳款資金安排。
    這意味著,符合這些條件的房企,一方面需要想方設(shè)法彌補(bǔ)負(fù)債的“口子”,另一方面也不能在土地市場上“輕舉妄動(dòng)”。
    不過,從周轉(zhuǎn)角度來說,無論處于哪一檔的房企,都愿意在這個(gè)當(dāng)口“出手”,前提是對地塊利潤率的設(shè)定不那么高,但對周轉(zhuǎn)速度要求特別高。
    典型體現(xiàn)在于,1月,住宅用地成交主要集中在上海、杭州等為代表的長三角核心城市,這些城市大部分土塊利潤率維持在3%-5%之間。尤其是百強(qiáng)房企拿地建面最高的杭州,1月成交的34宗土地中,22宗為涉宅用地,平均溢價(jià)率高達(dá)27.1%。
    盡管部分安全系數(shù)更高的房企選擇在土地市場積極出手,但房企整體投資力度依然偏弱。伴隨著12家試點(diǎn)房企進(jìn)入為期兩年半的“三道紅線”測試期,以及監(jiān)管部門密集“圍堵”開發(fā)貸、個(gè)人住房貸款,過往坐享土地紅利與金融紅利的房地產(chǎn)企業(yè),經(jīng)歷近半年消化與思考,著手調(diào)整效應(yīng)已初見端倪。
    克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì),四成的百強(qiáng)房企未在1月納儲(chǔ),對照拿地銷售比,1月百強(qiáng)房企拿地銷售比僅0.22,同比下降了18.5%,與2017年同期的0.58比更是相去甚遠(yuǎn)。
    “開發(fā)商對規(guī)模的認(rèn)知都趨于理性了,其實(shí)每家房企都想得特別明白,拿地預(yù)算最高只能占銷售回款的40%-50%,否則分分鐘踩線。”林凡說。
    這等于限制了房企規(guī)模的擴(kuò)張步伐。“接下來,各家房企每一年銷售規(guī)模都會(huì)相對穩(wěn)定。”林凡提到,除非個(gè)別房企因財(cái)務(wù)狀況緊張出現(xiàn)變動(dòng),否則房企規(guī)模排位不會(huì)發(fā)生太大變化。
    不能犯錯(cuò)
    “2015年錯(cuò)過了什么?你會(huì)發(fā)現(xiàn)當(dāng)時(shí)全力加倉一二線城市的企業(yè)是市場大贏家;2016年全力加倉二線城市、強(qiáng)三線城市的企業(yè)是市場大贏家;2017年是進(jìn)軍三四線城市的好機(jī)會(huì);2018年可以把握下半年調(diào)控帶來的窗口期;2019年已經(jīng)不再有很多的機(jī)會(huì)。但在這些機(jī)會(huì)出現(xiàn)之前,很多企業(yè)因?yàn)闆]看懂局勢所以錯(cuò)過。”這是2020年結(jié)束時(shí),旭輝控股董事局主席林中發(fā)出的反思。他的這番話直接指向投資預(yù)判的重要性。
    房地產(chǎn)企業(yè)面臨的不僅是資金穿透式管理,降檔與“三道紅線”全達(dá)標(biāo)的壓力,還有個(gè)人住房貸款規(guī)模被控制,回款率走低的現(xiàn)實(shí)。映射到投拓鏈條,“站在今天看明天和后天”更是必不可少。
    仕通人才聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長王鉞向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)舉了一個(gè)例子,以前房企投資的10個(gè)項(xiàng)目里面,一兩個(gè)失敗案例都不足為道。那個(gè)時(shí)候融資渠道多樣化,一次兩次失敗對資金鏈影響不會(huì)很大;現(xiàn)在,在回款放緩、融資收緊的前提下,一次投資失敗都會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)金流惡化,踩中紅線概率飆升。
    無論是孫凱,還是林凡,“不能犯錯(cuò)”已經(jīng)成為他們新一年最重要的工作原則。“每家房企都強(qiáng)調(diào)盡量不要拿錯(cuò)地。”孫凱所在的公司是綠檔房企,現(xiàn)金流相對充裕,他們更關(guān)注一些比較安全的城市,哪怕利潤率無法達(dá)到過往的標(biāo)準(zhǔn);對于風(fēng)險(xiǎn)較大的三四線城市,他們盡量不去觸碰。
    實(shí)操過程中,1月房企競拍的主戰(zhàn)場明顯更加集中了。中國指數(shù)研究院調(diào)查了50家代表房企1月份的拿地情況發(fā)現(xiàn),從布局區(qū)域來看,這些房企都熱衷于在長三角拿地,占比達(dá)到56.5%。
    在拿地面積TOP10城市中,長三角城市占6席,其中杭州以171.5萬平方米位列榜首。一二手房的巨額倒掛引發(fā)了杭州的“打新”熱潮,2月6日,這座城市18個(gè)熱點(diǎn)樓盤的搖號剛剛落下帷幕,將近70%的項(xiàng)目中簽率在20%以下。“相比之下,長三角的土地安全性更透明,但拿地的盈利壓力也比較大。”林凡告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào),投資精準(zhǔn),除了對投在什么城市、什么板塊有所要求外,還需要進(jìn)一步預(yù)判,這塊地對應(yīng)的客群是什么,需要做出什么樣的產(chǎn)品,才能實(shí)現(xiàn)快速銷售。
    最近林凡帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)在土地市場上尋覓,他們重點(diǎn)研判的城市包括兩類,一類是長三角熱點(diǎn)城市,但必須經(jīng)過大浪淘沙,才能偶爾淘到賺錢的項(xiàng)目;另一類是長期處于價(jià)值洼地的城市。“浙江的湖州,去年我們就一直在跟進(jìn),當(dāng)時(shí)還是地價(jià)洼地。但最近兩個(gè)月,湖州土地市場就頻頻出現(xiàn)高溢價(jià)地塊。”林凡無奈道。
    林凡所在公司的年度銷售規(guī)模將近2000億,已經(jīng)布局80多個(gè)城市,2021年的投拓計(jì)劃對于新增城市的數(shù)量整體以以控為主;事實(shí)上,2020年他們僅新拓了一個(gè)城市。“行業(yè)的拿地利潤率在走低,房地產(chǎn)企業(yè)更多提的是憑借深耕來降低管理和運(yùn)營成本;而且,當(dāng)規(guī)模不需要快速增長時(shí),就不必一下子拓展那么多新城市(300778)。”林凡公司對于投拓的主要訴求放在維持企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展上面,而非純粹的規(guī)模擴(kuò)張。
    多元化拿地
    過去一年,富力地產(chǎn)消失在房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜中。同花順(300033)數(shù)據(jù)顯示,2017年開始,連續(xù)三年富力的拿地金額都超過150億元,最高峰一度達(dá)到222億元;而2020年富力拿地投入是42.75億元。
    與之相應(yīng)的是,2016-2019年,富力地產(chǎn)的銷售額從609億一路躍升至1381.9億元;但2020年,銷售額僅增加0.4%。拿地銷售比從最高點(diǎn)0.27跌至2020年的0.03。
    雖然2020年底,富力地產(chǎn)的剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率由中期的78.16%降至69%,但凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比依然踩中兩條紅線。但2021年依然富力地產(chǎn)的償債高峰期。“前幾年我們就開始放緩公開招拍掛拿地步伐,選擇的項(xiàng)目都是短時(shí)間能夠形成銷售的。”在近期投資者內(nèi)部會(huì)議上,一位富力地產(chǎn)人士提到,富力地產(chǎn)的拿地標(biāo)準(zhǔn)是聚焦3-6個(gè)月開工,1年內(nèi)現(xiàn)金流能回籠的快速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)項(xiàng)目。對于土地總價(jià)達(dá)到10億元的地塊,他們不主動(dòng)參與拍地和搶地。
    取而代之的是,從2019年4月開始,富力地產(chǎn)特意成立了城市更新集團(tuán)。以富力陜西城市更新集團(tuán)為例,成立的三個(gè)月內(nèi)就在西安和周邊城市推進(jìn)40余個(gè)舊改項(xiàng)目,簽訂了3個(gè)框架協(xié)議。
    按照富力地產(chǎn)內(nèi)部的測算,公開招拍掛通常是一次性支付地價(jià),但舊改是分期付款,且成本僅為招拍掛的60%左右。
    截至目前,富力地產(chǎn)簽約的城市更新項(xiàng)目共計(jì)80個(gè),可售面積超過4000萬平方米。未來一年內(nèi)計(jì)劃轉(zhuǎn)化900萬平方米,對應(yīng)的貨值約2000億元。
    富力地產(chǎn)已經(jīng)將希望寄托在城市更新之上。他們的擴(kuò)張版圖是,以后通過城市更新獲取的土地能夠占據(jù)總土儲(chǔ)的70%,徹底扭轉(zhuǎn)過往傳統(tǒng)招拍掛的運(yùn)作模式。
    從拿地方式上尋找突破點(diǎn),同樣是林凡公司今年制定的新投拓策略。1月底,他的投拓團(tuán)隊(duì)召開年度工作會(huì)議,“以多元化拿地來提升利潤率”是這場會(huì)議達(dá)成的共識(shí)。
    以前,林凡公司與大多數(shù)追趕規(guī)模的房企別無二致,習(xí)慣于依賴高杠桿在公開市場“跑馬圈地”的模式。
    “舊改、勾地以及收并購這幾類拿地方式,開發(fā)周期相對較長,周轉(zhuǎn)速度慢于招拍掛。但當(dāng)前招拍掛利潤率不斷下滑,勾地、舊改能夠以時(shí)間換取空間,當(dāng)然成為企業(yè)提升盈利能力的重要路徑。”為了強(qiáng)化多元化拿地能力,林凡的公司將收并購部門從投拓鏈條上細(xì)分出來,專門負(fù)責(zé)收并購、舊改、合作、勾地等招拍掛之外的投拓事宜。
    林凡告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào),這是一個(gè)方向,不止是他所在的公司,整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都在向這個(gè)方向挺近。
    最近孫凱也參與了深圳區(qū)域公司新一年投拓計(jì)劃的制定,他們準(zhǔn)備將更多注意力放在合適的收并購機(jī)會(huì)上。從戰(zhàn)略層面上,孫凱所在的投拓部門更希望增加收并購的比重,降低土拍占比。
    “不過,收并購和城市更新在實(shí)操過程中的隨機(jī)性比較大,周期也不太可控。所以,我么還會(huì)繼續(xù)參與公開招拍掛,這是更高頻獲取項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。”孫凱說。
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