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  • 深圳商務(wù)公寓可通燃?xì)猓績(jī)r(jià)會(huì)漲嗎?專(zhuān)家這么說(shuō)

    2021年02月25日 11:16
    來(lái)源:時(shí)代周報(bào)
    國(guó)內(nèi)首個(gè)支持商業(yè)公寓通燃?xì)獾奈募K于落地。
    2月23日,深圳住建局發(fā)布《關(guān)于商務(wù)公寓、宿舍配建燃?xì)夤艿涝O(shè)施問(wèn)題的通知》(下稱(chēng)《通知》)。通知指出,已建成的商務(wù)公寓項(xiàng)目,需要使用管道燃?xì)獾?,?yīng)當(dāng)滿(mǎn)足國(guó)家和省市有關(guān)技術(shù)規(guī)范要求。新建商務(wù)公寓、宿舍項(xiàng)目建設(shè)單位如需使用燃料,應(yīng)當(dāng)將燃?xì)夤艿拦こ膛c主體工程同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步投入使用。
    “公寓可以落戶(hù)嗎?”“要增加公寓的入學(xué)積分才有效”“接下來(lái)公寓可以買(mǎi)嗎?”《通知》出臺(tái)后,深圳各大購(gòu)房群針對(duì)新規(guī)的市場(chǎng)影響展開(kāi)積極討論。 
    同日,多名深圳房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示,《通知》對(duì)深圳公寓市場(chǎng)是利好,將在一定程度帶動(dòng)公寓產(chǎn)品量?jī)r(jià)上漲。目前深圳商務(wù)公寓公寓充足,增強(qiáng)產(chǎn)品的居住功能有助于緩解深圳住房供應(yīng)壓力,是落實(shí)“房住不炒”的重要舉措。 
    緩解供應(yīng)壓力
    深圳住宅稀缺、公寓過(guò)剩的矛盾長(zhǎng)期存在。
    Wind數(shù)據(jù)顯示,2015年以來(lái),深圳每年公寓的供應(yīng)量都大于成交量,2018年和2019年,公寓供應(yīng)量是銷(xiāo)售量的2倍。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示,2020年公寓批售面積合計(jì)147.0萬(wàn)平方米,同比增加23.7%。自2015年以來(lái)公寓供應(yīng)持續(xù)增加,近兩年增幅更為明顯。
    與之形成鮮明對(duì)比的,截至2020年12月底,深圳新房住宅存量312.8萬(wàn)平方米,去化時(shí)間僅約8個(gè)月。
    多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,適當(dāng)加強(qiáng)公寓產(chǎn)品的居住功能,將大大減少深圳住房的供應(yīng)壓力。
    2月23日,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示,商務(wù)公寓有明確的建筑標(biāo)準(zhǔn),本身是合法建筑。商務(wù)公寓過(guò)去只是滿(mǎn)足商旅人群短期在深圳的居住需要,現(xiàn)在國(guó)家鼓勵(lì)長(zhǎng)租房、租購(gòu)并舉,很多人在商務(wù)公寓長(zhǎng)住。國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展租賃市場(chǎng),倒逼商務(wù)公寓和宿舍的基礎(chǔ)設(shè)施配套完善,本質(zhì)上就是為提高存量用房利用效率。
    “目前,深圳公寓的供應(yīng)還是比較多,增加居住功能也能緩解供應(yīng)壓力,未來(lái)商務(wù)公寓加強(qiáng)居住屬性會(huì)是一個(gè)趨勢(shì)。”李宇嘉表示。
    《通知》落地后,深圳商務(wù)公寓的居住功能是否將有所增強(qiáng)?
    2月23日,世聯(lián)行首席工改顧問(wèn)董極對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示,大部分公寓項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)都會(huì)盡量預(yù)留通燃?xì)獾臈l件,但只是在設(shè)計(jì)層面,一般一個(gè)項(xiàng)目只有少部分戶(hù)型能做到通燃?xì)?,因此目前可通燃?xì)獾膽?hù)型數(shù)量較少。
    董極認(rèn)為,公寓新規(guī)出臺(tái)后,新建項(xiàng)目都會(huì)盡可能做到通燃?xì)?,可通燃?xì)獾墓⒎吭磾?shù)量肯定會(huì)增加??偟膩?lái)說(shuō),公寓項(xiàng)目可通燃?xì)鈱?duì)深圳公寓市場(chǎng)是利好。
    利好有限
    事實(shí)上,近年來(lái)深圳公寓市場(chǎng)成交價(jià)格呈現(xiàn)橫盤(pán)趨勢(shì)。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示,2018年商務(wù)公寓成交均價(jià)為59762元/平方米,同比下跌3.79%,為2012年之后首次出現(xiàn)回落。2018年—2020年上半年,深圳一手公寓成交均價(jià)分別為59762元/平方米、61621元/平方米、64226元/平方米。
    《通知》落地后,對(duì)商務(wù)公寓市場(chǎng)將帶來(lái)什么影響?
    2月23日,海貝找房總經(jīng)理謝林鋒對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示,深圳公寓新規(guī)利好出臺(tái)后,將帶動(dòng)公寓市場(chǎng),有自住需求且沒(méi)有名額的買(mǎi)家將更加關(guān)注公寓市場(chǎng)。同時(shí),對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),可通燃?xì)獾漠a(chǎn)品去化周期將縮短,短期內(nèi)公寓市場(chǎng)會(huì)有一波行情。
    謝林鋒提醒道,但《通知》市場(chǎng)的影響并沒(méi)有想象中大,不宜追高。
    他認(rèn)為,由于公寓首付需要5成且貸款僅有10年,公寓上車(chē)成本和持有成本都比較高,金融屬性較弱。此外,公寓在轉(zhuǎn)讓時(shí)需要交納增值稅、土地增值稅、個(gè)稅、契稅等,利潤(rùn)空間小、流動(dòng)性弱。因此,公寓投資硬傷還在,新規(guī)利好有限。
    同日,易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表達(dá)相似觀(guān)點(diǎn)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,從深圳當(dāng)前積極增加住房公寓,根據(jù)實(shí)際情況允許配建燃?xì)夤こ蹋瑢?shí)際上是賦予居住的屬性。從這個(gè)角度看,新規(guī)有助于增強(qiáng)商務(wù)公寓的使用價(jià)值,客觀(guān)上使得交易價(jià)值增加。但與此同時(shí),要防范借政策炒作,近期要防范此類(lèi)房產(chǎn)項(xiàng)目虛高漲價(jià)等亂象。
    “新規(guī)對(duì)公寓和宿舍是利好,但不會(huì)對(duì)公寓的銷(xiāo)售量帶來(lái)非常大的影響。”2月23日,美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示,目前深圳住宅市場(chǎng)的調(diào)控比較嚴(yán)格,因此轉(zhuǎn)向購(gòu)買(mǎi)公寓的客戶(hù)或會(huì)有所增加。但公寓可通燃?xì)馐且粋€(gè)比較微觀(guān)的變化,并沒(méi)有改變公寓與住宅的區(qū)別,比如沒(méi)有學(xué)位、管理費(fèi)較高等。
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