土地市場可能要“變天”了。
2月24日，一份土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)的通知在地產(chǎn)圈內(nèi)“炸了鍋”。按照住宅用地分類調(diào)控文件要求，22個重點城市將實施供地“兩集中”，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過三次。
所謂“兩集中”，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動。而關(guān)于22個城市的具體名單，業(yè)內(nèi)普遍認為是北、上、廣、深4個一線城市，以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫等18個二線城市。
土地是房地產(chǎn)行業(yè)重要的生產(chǎn)資料，土地市場也一直是樓市的重要晴雨表。有業(yè)內(nèi)人士認為，這是繼金融端對房企融資設(shè)立“三道紅線”、銀行房貸集中度后，中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的“第三彈”。
廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉認為，在金融端建立“三道紅線”、調(diào)控端建立了“一城一策”后，此次土地端政策使長效機制從源頭上確立，對未來管控房價意義重大。
鄭州、天津、青島率先動刀
目前，22城中已有鄭州、天津、青島三個城市發(fā)布相關(guān)文件。
鄭州明確通知，根據(jù)2021年住宅分類調(diào)控精神的要求，自2月23日起，航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、上街區(qū)禁止發(fā)布住宅用地出讓公告，上述區(qū)域住宅用地出讓公告由市局統(tǒng)一組織發(fā)布實施。
鄭州市自然資源和規(guī)劃局的相關(guān)工作人員對時代財經(jīng)稱，其他區(qū)的土拍本就由市局發(fā)布，此次是將上述區(qū)權(quán)限收回，全部由市局統(tǒng)一發(fā)布，但具體拍地規(guī)則有待后續(xù)政策。
青島、天津的文件更為明確。青島今年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動，引導市場理性競爭。天津版“兩集中”的具體措施更為詳細：2021年內(nèi)，天津暫定于3月、6月、9月中旬分三批次統(tǒng)一發(fā)布住宅用地出讓公告，時間間隔和地塊數(shù)量要相對均衡。
同批次公告的土地也將集中出讓，如以掛牌方式交易的土地，應(yīng)當確定共同的掛牌起止日期；以拍賣方式交易的，應(yīng)當連續(xù)集中完成拍賣。對于集中出讓是否會造成土拍“大塞車”，天津市規(guī)劃和自然資源局相關(guān)人士對時代財經(jīng)稱，“這些我們都會考慮，但集中拍地的首要條件是要有可以集中上市的土地，現(xiàn)在主要是跟各區(qū)溝通，看假如這么做，各區(qū)供給能否跟得上。至于后續(xù)怎么操作，確實有很多需要再研究。”
上述人士對時代財經(jīng)強調(diào)，網(wǎng)傳的通知只是與天津市各區(qū)政府的溝通，為實行“兩集中”做好前期準備工作，可行性要看各區(qū)土地供應(yīng)能否跟得上，具體時間點也要與各區(qū)實際情況相結(jié)合。
至于對房企拿地的影響，他認為是有利的。“每家房企有自己的預(yù)期和研判，土地集中上架，房企可能會專注于某一個地塊，在拿地時也會更有優(yōu)勢。”
“兩集中”供地全面考驗房企
更多城市的政策或正在路上。
網(wǎng)傳的一份自然資源部開發(fā)利用司有關(guān)住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控的會議文件要求，各地要主動采取有效措施引導住宅用地市場理性競爭，住宅用地出讓方案應(yīng)當包括溢價率、競價輪次和最高限價穩(wěn)控預(yù)案。重點城市要合理安排招拍掛出讓住宅用地的時序，實行“兩集中”同步公開出讓。
該文件認為，“兩集中”出讓方式可提高市場信息透明度，營造更加公開透明的環(huán)境，引導市場回歸理性。大房企短期內(nèi)籌融資難度加大，不能同時參加多塊土地競爭，不能再利用資金和信息優(yōu)勢“通吃”市場、壟斷資源，因此中小房企將能有更多選擇的余地，可以避開大房企直接競爭而獲得土地開發(fā)機會。
但資本市場表現(xiàn)出不同反應(yīng)。2月25日開盤后，地產(chǎn)股全線飆升。截至發(fā)稿，房地產(chǎn)板塊上漲4.18%，萬科A漲停，報收32.99元，股價創(chuàng)2020年1月初以來新高。保利地產(chǎn)漲9.99%，金地集團漲9.94%，華夏幸福漲10.03%。
中國指數(shù)研究院分析稱，整體來看，本次政策出臺將對行業(yè)產(chǎn)生深遠影響，若政策落地執(zhí)行，將全面考驗房企的融資、投研、營銷等經(jīng)營管理能力。廣發(fā)證券表示，土地集中供應(yīng)將利好資金實力強、廣泛深度布局的企業(yè)。華夏幸?；驗榇恚针m深陷資金吃緊漩渦，但市場認為，土地集中出讓對一二級土地聯(lián)合開發(fā)的華夏幸福是重大利好。
中指研究院則建議，重點22城均為核心一二線城市，盡管土地集中出讓導致市場競爭環(huán)境更加復(fù)雜，但在當前較為寬松的貨幣環(huán)境下，房企仍需堅守價值城市。在單次大量供地、資金有限的情況下，房企應(yīng)對城市發(fā)展趨勢及板塊價值進行科學研判，做好取舍。
同時，房企也應(yīng)關(guān)注22城之外的投資機會，特別是城市群、都市圈內(nèi)部城市。“2020年22城商品房銷售面積占全國的24.3%，住宅用地成交規(guī)劃建筑面積占全國300城的比例不足三成，在22城之外房地產(chǎn)市場仍有巨大空間。為了避免集中供地帶來的不確定性，企業(yè)可適當關(guān)注22城之外的其他核心城市及發(fā)達城市群三四線城市，分散風險。”
但亦有業(yè)內(nèi)人士持不同看法。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，分撥出讓會造成優(yōu)質(zhì)土地集中哄搶，龍頭房企可能因為害怕錯過補倉機會而搶“地王”，非熱點地塊則可能流拍。另外，集中出讓可能出現(xiàn)程序混亂，也會增加房企、政府部門短期工作量。對市場來說，容易出現(xiàn)樓市供應(yīng)潮汐，市場很難穩(wěn)定。
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