春節(jié)過后，房企在償債壓力以及融資監(jiān)管的預(yù)期下，積極制定融資計劃。從最近3天來看，房企在債券市場的融資計劃就超300億元。
在業(yè)內(nèi)人士看來，受“三道紅線”與“五檔房貸”雙管齊下的影響，境內(nèi)整體融資環(huán)境日益趨緊，部分房企的融資額度出現(xiàn)銳減。春節(jié)過后，更有不少房企面對舊債期限將至，轉(zhuǎn)戰(zhàn)美元債融資，加緊在成本較低的窗口期補(bǔ)充資金。
借新還舊，房企紛紛發(fā)布融資計劃
在2月最后一周，房企積極發(fā)債融資的舉動更加明顯。從最近3天來看，房企融資計劃超300億元。
在2月23日一天內(nèi)，有3家房企透露近期獲得金融機(jī)構(gòu)的貸款額度。其中，禹洲集團(tuán)與一組金融機(jī)構(gòu)訂立一份融資協(xié)議，獲授一筆2.385億美元的美元定期貸款融資及一筆2.34億港元的港元定期貸款融資。華潤置地也在當(dāng)天同銀行簽訂一筆貸款融資協(xié)議，金額為20億港元。此外，中梁控股稱，公司接獲恒生銀行不多于2000萬美元的貸款融資信貸函件。
在當(dāng)前作為主要融資渠道的債券市場，房企更是不遺余力。2月24日，華發(fā)股份發(fā)行規(guī)模不超過50億元的2020年公開發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債券，獲上交所反饋。濱江集團(tuán)當(dāng)天也稱，擬發(fā)行規(guī)模7億元的2021年度第三期短期融資券。
從融資用途來看，大多是借新債還舊債。2月22日，金輝集團(tuán)擬向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行的83.49億公司債券，在上交所平臺顯示狀態(tài)為“已反饋”。金輝集團(tuán)方面表示，募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后用于償還到期的公司債券本金及利息。
同在2月22日，萬科2021年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券在深交所的狀態(tài)更新為“已受理”，涉資80億元。募集說明書顯示，本次債券募集資金擬全部用于償還到期的公司債券等用途。
2月24日，金地集團(tuán)公告，擬公開發(fā)行2021年第一期公司債券，發(fā)行規(guī)模為不超過20億元。所募資金同樣擬用于償還到期的公司債券。
部分房企融資額度縮減，2月融資規(guī)模縮水？
值得關(guān)注的是，在房企積極融資的過程中，部分房企的融資額度出現(xiàn)縮減，這其中也有來自融資環(huán)境的壓力。
據(jù)上交所2月24日披露，雅居樂在提交注冊的2021年公開發(fā)行公司債券中，擬發(fā)行金額從之前披露的“不超過82.47億元”調(diào)整為“不超過70億元”，最高融資額下降了12.47億元。
融資規(guī)?？s水的還有珠江投資。2月22日，珠江投資發(fā)布公告披露其2021年公開發(fā)行公司債券（第二期）的結(jié)果。該期債券發(fā)行工作已于2021年2月19日結(jié)束，實(shí)際發(fā)行規(guī)模為16.91億元，最終票面利率為7.50%。而原擬定發(fā)行規(guī)模為不超過40億元。
面對眾多融資計劃，從2月份實(shí)際發(fā)債情況來看并不理想。在業(yè)內(nèi)人士看來，因?yàn)槭艽汗?jié)假期影響，交易日相對較少，這將影響2月整體發(fā)債規(guī)模。其中在此前的兩周內(nèi)，房企整體信用債融資相對冷清。
據(jù)億翰智庫統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年2月第2-3周，典型50房企融資金額合計91.72億元。2月第三周境內(nèi)信用債規(guī)模達(dá)9億元，僅濱江集團(tuán)發(fā)行一筆短期融資券，票面利率為4.07%，較上次發(fā)行上升0.12個百分點(diǎn)。
而在海外債方面，億翰智庫統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月第三周，華發(fā)股份發(fā)行5億美元海外債，票面利率為3.6%，較上次發(fā)行利率下降0.8個百分點(diǎn)。此外中國金茂再次發(fā)行永續(xù)債，融資規(guī)模達(dá)5億美元，票面利率為6%。
償債壓力陡增，房企抓緊發(fā)行美元債
事實(shí)上，從2021年以來，房企在債市展開“搶跑”，尤其是美元債受到房企的歡迎。據(jù)同策研究院監(jiān)測，今年1月，40家房企共發(fā)行28筆公司債，其中18筆為美元債，金額占公司債的77.71%，占融資總額的46.59%，成為當(dāng)月為房企“輸血”的主要渠道。
同策研究院分析人士認(rèn)為，與以往年初機(jī)構(gòu)額度寬松不同，今年房企融資情況并不樂觀。除了公司債融資金額大幅上漲，其他融資渠道均不同程度下滑。其中，1月，房企境內(nèi)銀行貸款環(huán)比下降44.45%。受“三道紅線”與“五檔房貸”雙管齊下的影響，境內(nèi)整體融資環(huán)境日益趨緊，而部分房企舊債期限將至，只能轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外市場。
貝殼研究院分析人士也認(rèn)為，2021年開年以房企搶跑美元債市拉開債券融資的序幕。作為傳統(tǒng)發(fā)債高峰，新年首月房企發(fā)債1630億元，不及上年同期，發(fā)債規(guī)模也低于市場預(yù)期。這說明融資新規(guī)效果不斷顯現(xiàn)，將影響房企全年的發(fā)債計劃。為此，年初不少房企抓住境外債融資成本較低的窗口期加緊發(fā)債。
房企密集發(fā)債的背后是償債壓力。據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，95家房企2021年到期的債券為7223.81億元，同比增長22.45%，其中境內(nèi)到期債券同比增長5.77%至4188.89億元，境外到期債券同比增長56.52%至3034.92億元。
對此，彭博亞太區(qū)房地產(chǎn)分析師指出，今年房企違約情況會增加，但相信違約情況并不普遍，預(yù)計今年有1至2家房企出現(xiàn)高風(fēng)險債務(wù)問題也不足為奇。
從目前來看，在房地產(chǎn)境內(nèi)融資方面，仍然處于收緊狀態(tài)。而在境外融資方面，雖然房企海外發(fā)債只能用來借新還舊，但是相比以往融資成本出現(xiàn)走低。比如，2月22日，中國奧園發(fā)行一筆3.5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為5.88%。
對于今年的融資市場，貝殼研究院分析認(rèn)為，不斷加碼的監(jiān)管政策與較高的到期債務(wù)規(guī)模，將給2021年房企增加更多挑戰(zhàn)。而受疫情影響，海外流動性較為充裕，境外債市回暖明顯，預(yù)計短期內(nèi)房企融資將以境外債為主。
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