新型城鎮(zhèn)化再次成為兩會(huì)的關(guān)鍵詞。今年兩會(huì)上，新型城鎮(zhèn)化提出新的階段性目標(biāo)，2021年3月5日出爐的政府工作報(bào)告明確提出，“十四五”期間（2021年至2025年）中國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%。
那么，在當(dāng)前形勢(shì)下，該如何深度推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，提升發(fā)展質(zhì)量？新型城鎮(zhèn)化下的房地產(chǎn)行業(yè)，又面臨怎樣新的歷史機(jī)遇？
推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，壯大城市群和都市圈
3月5日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中指出，“十四五”期間，深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%，發(fā)展壯大城市群和都市圈，實(shí)施城市更新行動(dòng)，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量。
回顧近三年來(lái)的政府工作報(bào)告，新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)在有條不紊地進(jìn)行：從2019年“抓好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶，推動(dòng)城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋常住人口”，到2020年“發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動(dòng)作用，培育產(chǎn)業(yè)、增加就業(yè)”，再到今年“提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量”，每一年“城鎮(zhèn)化”都迎來(lái)新的發(fā)展階段。
事實(shí)上，從數(shù)字上來(lái)看，改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)經(jīng)歷了世界上最大規(guī)模的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，從1978年到2019年，中國(guó)城鎮(zhèn)常住人口從1.72億增長(zhǎng)到8.48億，城鎮(zhèn)化率從17.92%提高到60.6%。
而今年，政府工作報(bào)告對(duì)“十四五”期間新型城鎮(zhèn)化不僅首次提出了更具體的發(fā)展指標(biāo)——常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%，而且還提出發(fā)展重點(diǎn)為壯大城市群和都市圈、實(shí)施城市更新行動(dòng)、完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，這也為新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展指明了方向。
針對(duì)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中壯大城市群和都市圈，全國(guó)人大代表、中南集團(tuán)董事局主席陳錦石認(rèn)為，目前，在城市群和都市圈建設(shè)中，大小城市公共設(shè)施配套差異巨大，住房供需存在著結(jié)構(gòu)性失衡，小城市人口外流、住房過(guò)剩，大城市流動(dòng)人口、新市民的住房需求難以得到滿足，缺口巨大，大城市住房問(wèn)題、小城市發(fā)展問(wèn)題已然突出。
對(duì)此，陳錦石提出具體建議稱，一方面，需要加強(qiáng)城市群、都市圈頂層總體規(guī)劃，通過(guò)強(qiáng)化三規(guī)合一、打通城市群、都市圈內(nèi)的公共基礎(chǔ)建設(shè)，強(qiáng)化大城市對(duì)圈內(nèi)中小城市的輻射；另一方面，允許大城市與周邊縣市、城鄉(xiāng)建立聯(lián)動(dòng)，加大大城市輻射的周邊中小城市住宅供給，分擔(dān)大城市住房壓力，化解供需矛盾，同時(shí)帶動(dòng)周邊小城市發(fā)展。
“城市群、都市圈內(nèi)公共設(shè)施配套一體化，享受大城市配套資源政策，如醫(yī)療、教育等；參考澳門(mén)的橫琴模式、北京的雄安模式，探索更多此類試點(diǎn)。”陳錦石表示。
對(duì)于“實(shí)施城市更新行動(dòng)，完善住房市場(chǎng)體系和保障體系”的表述，中泰證券研究所政策組首席分析師、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊暢解讀稱，“城市更新更多是對(duì)存量來(lái)講的，完善住房市場(chǎng)體系和保障體系，尤其是共有產(chǎn)權(quán)房的推進(jìn)力度，有望進(jìn)一步加大，對(duì)于城鎮(zhèn)化發(fā)展至關(guān)重要。”
核心城市群優(yōu)勢(shì)明顯，房地產(chǎn)蘊(yùn)藏多元發(fā)展機(jī)遇
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化也蘊(yùn)藏著新的歷史機(jī)遇。
“房屋，辦公場(chǎng)所，以及文化、醫(yī)療、消費(fèi)、娛樂(lè)等房地產(chǎn)設(shè)施能為城市化的生產(chǎn)方式和生活方式提供必不可少的基礎(chǔ)設(shè)施，而提高城市化率會(huì)為房地產(chǎn)創(chuàng)造更多的需求，因此加快提高城市化率，必然為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)更多機(jī)會(huì)。”陳錦石在接受新京報(bào)記者采訪時(shí)表示。
在陳錦石看來(lái)，首先是房企布局思路的轉(zhuǎn)變，“未來(lái)住房需求的增長(zhǎng)主要還是在都市圈和新的城市集群，因此完善住房體系建設(shè)的重點(diǎn)也還是都市圈和城市集群，包括對(duì)其新住房及服務(wù)設(shè)施的建設(shè)和引導(dǎo)，以及對(duì)其原有設(shè)施的價(jià)值認(rèn)識(shí)、資源協(xié)調(diào)以及功能調(diào)整和改造升級(jí)等，建議在發(fā)揮社會(huì)主體的積極性基礎(chǔ)上，國(guó)家能在集群內(nèi)部不同區(qū)域主體地位和協(xié)調(diào)機(jī)制層面發(fā)揮更多作用。”
貝殼研究院解讀稱，城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，人口加快向京津冀、粵港澳、長(zhǎng)三角、成渝等核心城市群流動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)份額同步向核心城市群集聚，這些區(qū)域有較強(qiáng)的住房需求支撐，市場(chǎng)表現(xiàn)將優(yōu)于其他區(qū)域。
“對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，能否順應(yīng)人口向心集中的態(tài)勢(shì)，是決定房企未來(lái)發(fā)展空間的重要因素。”楊暢表示。
來(lái)自光大證券研究報(bào)告指出，隨著新型城鎮(zhèn)化深入推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)將迎多元化發(fā)展機(jī)遇。“對(duì)于政府提出大城市完善住房保障體系和增加租賃住房，房企應(yīng)充分發(fā)揮品牌優(yōu)勢(shì)和客戶群優(yōu)勢(shì)，積極切入存量運(yùn)營(yíng)（如長(zhǎng)租公寓）和生活服務(wù)（如物業(yè)服務(wù)），積極承擔(dān)起必要的社會(huì)責(zé)任，同時(shí)也在其中挖掘多元化發(fā)展機(jī)遇。”
“但房地產(chǎn)發(fā)展一定要堅(jiān)持‘房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的’導(dǎo)向，追求美好生活需要平穩(wěn)、健康的環(huán)境，因此行業(yè)和企業(yè)只有順應(yīng)國(guó)家政策的導(dǎo)向，才有可能更好地抓住歷史機(jī)遇。”陳錦石補(bǔ)充稱。
幫助新市民、青年人，破局城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房難題
在新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，如何讓進(jìn)城人安居樂(lè)業(yè)成為關(guān)鍵。因此，城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，解決住房問(wèn)題也成為兩會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。
人口越來(lái)越多地向一二線核心城市匯聚，如何解決大城市居住難題？李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中指出，解決好大城市住房突出問(wèn)題，通過(guò)增加土地供給、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
對(duì)此，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，在解決大城市住房問(wèn)題中，政府工作報(bào)告提到增加共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)。從以往來(lái)看，在2018年政府工作報(bào)告中，曾提到要發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，如今再次出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中，表述從“發(fā)展”到“增加”。
“未來(lái)，共有產(chǎn)權(quán)房的體量會(huì)越來(lái)越大，而且會(huì)從一線向更多的二三線城市，尤其二線城市去覆蓋。另外，隨著共有產(chǎn)權(quán)房覆蓋面不斷增大，對(duì)于房?jī)r(jià)穩(wěn)定，以及整個(gè)市場(chǎng)也會(huì)起到明顯的促進(jìn)作用。”張波稱。
對(duì)于城鎮(zhèn)化進(jìn)程中涌進(jìn)來(lái)的新市民，2021年政府工作報(bào)告也著重提出幫助新市民、青年人緩解住房困難。對(duì)此，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華解讀稱，“這也意味著在供給方面會(huì)對(duì)這類人群有更多的傾斜。”
“解決新市民的住房問(wèn)題，也將是城市人才戰(zhàn)略的重要的方面，有利于城市人才的引進(jìn)和穩(wěn)定。目前，很多城市都將新市民逐步地納入了住房保障體系，雖然這個(gè)比例目前還是比較低，未來(lái)應(yīng)該會(huì)有更多的政策來(lái)保障這部分人群的住房。”鄒琳華進(jìn)一步表示。
新型城鎮(zhèn)化中，伴隨著城市群和都市圈的壯大，人口流入也從一二線城市溢出到周邊的中小城市，對(duì)此，陳錦石建議，“加大大城市輻射的周邊中小城市住宅供給，分擔(dān)大城市住房壓力，化解供需矛盾，同時(shí)帶動(dòng)周邊小城市發(fā)展。”
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