樓市行情火爆之際，“茶水費(fèi)”從隱秘的“地下”堂而皇之地成為潛規(guī)則，成為讓買房族有苦說(shuō)不出的痛。

2020年，深圳、東莞、廣州、浙江等多個(gè)省市的新一輪樓市熱潮中，因?yàn)轭l繁打擊“茶水費(fèi)”亂象，讓這個(gè)隱秘的角落逐步暴露至世人面前。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)調(diào)查了解，“茶水費(fèi)”背后對(duì)應(yīng)的利益群體十分龐大，涉及購(gòu)房者、外場(chǎng)中介、駐場(chǎng)中介、掮客、房企管理、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)、一線銷售等，往往是一條長(zhǎng)長(zhǎng)的利益鏈。違規(guī)人員基本上是抓住客戶購(gòu)房意愿高的心理，謊稱提供“內(nèi)定”、“優(yōu)先選房”、“提前鎖房”等服務(wù)，騙取高額服務(wù)費(fèi)。甚至有謊稱內(nèi)部渠道或者熱門樓盤關(guān)系網(wǎng)，騙取錢財(cái)后卷款而逃，導(dǎo)致購(gòu)房者錢財(cái)兩空。

細(xì)究根源，優(yōu)質(zhì)房源本身的稀缺性、一二手價(jià)格倒掛帶來(lái)的可觀套利空間，令購(gòu)房者對(duì)“茶水費(fèi)”的違法性質(zhì)避而不見(jiàn)；房企則因管理漏洞或因限價(jià)打壓利潤(rùn)等因素，對(duì)“茶水費(fèi)”曖昧不清。

對(duì)此，主管部門亦多次提醒購(gòu)房者，收取‘茶水費(fèi)’是國(guó)家從嚴(yán)打擊的違法違規(guī)行為，購(gòu)房人應(yīng)通過(guò)合法合規(guī)途徑購(gòu)買房產(chǎn)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)明顯侵害個(gè)人合法權(quán)益的行為，要及時(shí)致電住建局、公安等維護(hù)自身合法權(quán)益。

涉及面廣泛的一條龍操作

“第一次開(kāi)盤放出的幾十套房被秒搶，第二天就接到中介電話：只要交80萬(wàn)元‘茶水費(fèi)’，就可鎖定意向房源。”家住深圳市龍華區(qū)的劉小姐向第一財(cái)經(jīng)記者投訴，去年她看中了寶安區(qū)中心地帶一樓盤，在正常認(rèn)籌搶房無(wú)果的情況下，按照中介所說(shuō)交納80萬(wàn)元“茶水費(fèi)”后，很快便買到了看中的戶型和樓層。

要么全款買房，要么交納“茶水費(fèi)”，近年來(lái)逐漸成為行業(yè)潛規(guī)則。而不少剛需購(gòu)房者只能選擇被迫接受，否則便面臨買不到意向樓盤或無(wú)奈選擇較差樓層房源等困擾。

所謂“茶水費(fèi)”可大致理解為，購(gòu)房人在買房時(shí)，除了支付正常的房款外，還要額外支付一筆錢，金額從數(shù)萬(wàn)元到數(shù)十萬(wàn)元不等。這筆錢通常開(kāi)發(fā)商會(huì)要求購(gòu)房者打到另外的賬戶。“茶水費(fèi)”又叫做“喝茶費(fèi)”、“打點(diǎn)費(fèi)”等，部分時(shí)候以“房屋代理費(fèi)”等方式出現(xiàn)。

一位房屋中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人士以深圳市場(chǎng)為例，結(jié)合市場(chǎng)慣常操作手法，向第一財(cái)經(jīng)詳細(xì)介紹了“茶水費(fèi)”產(chǎn)生的全流程。

比如一個(gè)800套房的在售樓盤項(xiàng)目，營(yíng)銷部門會(huì)根據(jù)樓盤備案價(jià)及市場(chǎng)情況等，綜合測(cè)算出樓盤銷售均價(jià)，假設(shè)為15萬(wàn)元/平方米。在半年的銷售周期內(nèi)，典型的營(yíng)銷周期模型是這樣的：第一期以低于15萬(wàn)元/平方米的方式拿出房源的三分之一，低價(jià)入市，預(yù)熱市場(chǎng)；第二期以高于15萬(wàn)元/平方米的方式推出房源的二分之一，逐步漲價(jià)；第三期，尾盤階段則以低于15萬(wàn)元/平方米讓利銷售，回饋客戶。

在規(guī)范的市場(chǎng)中，尾盤屬于買賣雙方均可獲益的項(xiàng)目。但基于限價(jià)政策、地產(chǎn)行業(yè)銷售利潤(rùn)整體下行、熱門城市樓市投資價(jià)值水漲船高等，違規(guī)操作、偷梁換柱的事情屢見(jiàn)不鮮，甚至愈演愈烈。在第二、三階段，甚至開(kāi)盤階段，不良開(kāi)發(fā)商就扣下部分好房源，把差房源先賣出。

在隨后階段，樓盤項(xiàng)目各方內(nèi)外勾結(jié)，將以低于15萬(wàn)元/平方米所囤積的房源，每平米加價(jià)數(shù)千元乃至數(shù)萬(wàn)元(茶水費(fèi))，面向小范圍群體推出。這部分筍盤，多是前期截留，加價(jià)再售的“茶水盤”，所收取的費(fèi)用即為“茶水費(fèi)”，也叫“更名費(fèi)”。

中介人員和房企銷售人員一般通過(guò)發(fā)布微信朋友圈、微信聊天對(duì)話、銷售現(xiàn)場(chǎng)私談等方式，向客戶兜售“房源指標(biāo)”。通常承諾“若選房(購(gòu)房)不成功，服務(wù)費(fèi)可退還”，以降低客戶防范意識(shí)，營(yíng)造誠(chéng)信形象。若客戶相信，則要求繳納服務(wù)費(fèi)。有的中介為提高客戶好感度，甚至謊稱先安排客戶選房，選上再交錢、選不上不收錢。如客戶通過(guò)正常手續(xù)最終成功購(gòu)房，根據(jù)客戶與違規(guī)人員的前期約定，違規(guī)人員就“空手套白狼”得到一筆“服務(wù)費(fèi)”了。

“茶水費(fèi)”的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)主要是由房客比(房源和客戶數(shù)量比)、樓盤的投資價(jià)值等決定的。

“房客比在1：10以下 ，十萬(wàn)元左右不等；房客比1：10以上，收百萬(wàn)元茶水費(fèi)并不少見(jiàn)。”投資客王先生以去年涉嫌收“茶水費(fèi)”的深圳寶安區(qū)海納公館為例，房源單價(jià)區(qū)間在7-10萬(wàn)/平方米，備案價(jià)近9萬(wàn)/平方米，但是樓盤所在區(qū)域的二手房已經(jīng)升至15萬(wàn)/平方米左右，“即便我付了開(kāi)發(fā)商75萬(wàn)‘茶水費(fèi)’，轉(zhuǎn)手就倒賣出去還是能獲利百萬(wàn)元。”

正是因?yàn)橘?gòu)房者交了“茶水費(fèi)”，買房仍存在較大獲利空間，該行為往往不會(huì)被舉報(bào)，利益鏈條能持續(xù)運(yùn)作。

“你看到的最終被捅出來(lái)的‘茶水費(fèi)’，一般都是最后沒(méi)買到意向樓盤或者買到樓盤發(fā)現(xiàn)獲利空間難以覆蓋‘茶水費(fèi)’。”王先生續(xù)稱，部分買家支付了“茶水費(fèi)”，買到盤后獲利頗豐。所以實(shí)際市場(chǎng)運(yùn)作中，“周瑜打黃蓋——一個(gè)愿打，一個(gè)愿挨”的情形便產(chǎn)生了，這也導(dǎo)致“喝茶費(fèi)”的隱蔽性極強(qiáng)。

暴露出房企管理缺失

“茶水費(fèi)”并非樓市新現(xiàn)象，但屢禁不止?；乜?ldquo;茶水費(fèi)”的行為，往往出現(xiàn)在新房與二手房存在價(jià)格倒掛的樓市熱門城市的熱門區(qū)域。

比如東莞市住建局2020年曝光，一些中介人員和社會(huì)人員，向客戶兜售華潤(rùn)置地(01109.HK)南城萬(wàn)象府項(xiàng)目的“房源指標(biāo)”，擬收取10萬(wàn)-30萬(wàn)元不等的巨額茶水費(fèi)。該樓盤乃東莞2020年度的網(wǎng)紅打新盤，每平方米價(jià)格倒掛2萬(wàn)元左右。

類似的情況在樓市交投活躍的深圳同樣存在。深圳寶安區(qū)住建局于2020年4月出臺(tái)了《關(guān)于堅(jiān)決打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)收取“喝茶費(fèi)”“更名費(fèi)”等價(jià)外費(fèi)用違法行為的通知》，重點(diǎn)點(diǎn)名批評(píng)新錦安海納公館、云璽錦庭、潤(rùn)恒都市民薈等多個(gè)樓盤存在購(gòu)房要求繳納“喝茶費(fèi)”、“更名費(fèi)”的現(xiàn)象。

更有部分“茶水費(fèi)”現(xiàn)象引發(fā)法院判決入刑。例如，浙江嘉興市南湖區(qū)人民法院在2020年8月一審公開(kāi)宣判一起非國(guó)家工作人員受賄罪案件。10名被告人是嘉興某房地產(chǎn)公司的銷售人員，利用房源銷控的職務(wù)便利，向客戶索取額外“茶水費(fèi)”，索取金額400萬(wàn)元至30萬(wàn)元不等。

類似的還有，廣州市黃埔區(qū)招商蛇口(001979.SZ)旗下樓盤7名房產(chǎn)銷售，利用對(duì)房源銷控的職務(wù)便利，通過(guò)謊稱能拿到特殊房源、額外申請(qǐng)到特別折扣等方式，向客戶索取額外“購(gòu)房茶水費(fèi)”，非法牟利達(dá)270多萬(wàn)元，被公安部門入刑。

細(xì)究之下，這類行為也部分折射出房企的管理短板。

深圳一家頭部房企的劉姓營(yíng)銷負(fù)責(zé)人士指出，如果收取“茶水費(fèi)”行為頻繁在某一區(qū)域發(fā)生，往往暴露了房企在管理上存在問(wèn)題：首先，即為房企對(duì)區(qū)域的把控力不足；其次，房企對(duì)該現(xiàn)象的管理動(dòng)機(jī)不足；再者，“茶水費(fèi)”運(yùn)作鏈條長(zhǎng)，一旦屢禁不絕，區(qū)域內(nèi)部極大可能存在人員立山頭、互相包庇、排除異己、貪腐等問(wèn)題。

在樓市行情較好的時(shí)候，限價(jià)樓盤中，開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷人員收取“茶水費(fèi)”，從賬面上看對(duì)房企造成的利益損害不大。這也直接導(dǎo)致部分房企對(duì)該行為睜一只眼閉一只眼。同時(shí)，在地產(chǎn)商利潤(rùn)受“限價(jià)”擠壓的背景下，開(kāi)發(fā)商有更強(qiáng)以“茶水費(fèi)”等形式變相提高銷售價(jià)格，或者提前回籠資金的動(dòng)力。

但房企縱容該行為，短期損害似難以被察覺(jué)，實(shí)際上在無(wú)形中形成了不良的腐敗風(fēng)氣，侵蝕了組織的平等透明，屬于傷害企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的短視行為。

實(shí)際中，對(duì)“茶水費(fèi)”現(xiàn)象視而不見(jiàn)的企業(yè)并不少見(jiàn)。早在今年1月，就有房企人士向第一財(cái)經(jīng)記者透露，他所在的這家閩系頭部房企的地區(qū)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人勾結(jié)二手房中介倒賣房號(hào)，賺取巨額“茶水費(fèi)”并收受中介賄賂。而這也不過(guò)是這家房企管理問(wèn)題的冰山一角。

有了解這個(gè)事件的人士就向第一財(cái)經(jīng)記者直言，該負(fù)責(zé)人及其所在的區(qū)域管理混亂：侵占公司利益、集體貪腐吃回扣、任人唯親、人才流失等。

在當(dāng)下，行業(yè)對(duì)房企暴露出的“茶水費(fèi)”等組織弊病的容錯(cuò)空間要更小。方正證券等券商機(jī)構(gòu)在此前的研究報(bào)告中，有不同程度地提及，地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率從2011年邁入下行通道，市場(chǎng)地貨比整體走高，企業(yè)地貨比也多呈上升趨勢(shì)。同時(shí)，行業(yè)集中度迚一步提升，體現(xiàn)在了銷售、融資、拿地資源都向龍頭集聚，尾部企業(yè)退出行業(yè)加快出清。此外，房企融資管控升級(jí)，迚入“一企一策”精準(zhǔn)調(diào)控的階段。

房企由粗放式管理向精細(xì)化管理轉(zhuǎn)型是大勢(shì)所趨。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，健康的組織架構(gòu)直接關(guān)系著房企的產(chǎn)品力、管理運(yùn)營(yíng)能力，是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成。

從某種程度上說(shuō)，”茶水費(fèi)”表面看是房企人士以權(quán)謀私，實(shí)則暴露出房企粗放式管理的弊病。在這種情況下，“茶水費(fèi)”問(wèn)題只是房企管理漏洞的顯現(xiàn)。而但凡這類問(wèn)題以“茶水費(fèi)”的形式被捅出來(lái)，除了引發(fā)中介、購(gòu)房者、小貸公司等陷入司法糾紛，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是場(chǎng)組織危機(jī)，可謂滿盤皆輸。

購(gòu)房者應(yīng)加強(qiáng)自我防范

相較部分房企對(duì)于“茶水費(fèi)”是曖昧不清的態(tài)度，以住建局等為首的主管部門對(duì)“茶水費(fèi)”的立場(chǎng)要更明確，秉持嚴(yán)打的姿態(tài)。

以東莞為例，當(dāng)?shù)刈〗ň衷?020年就先后在6月、9月出臺(tái)了打擊“茶水費(fèi)”的政策。住建局結(jié)合最新市場(chǎng)現(xiàn)象，明確指出，“任何以提供‘獲取選房指標(biāo)’‘鎖定房號(hào)’‘優(yōu)先選房’服務(wù)為由收取金錢的行為，都涉嫌違法違規(guī)。”

樓市行情火爆的深圳在對(duì)“茶水費(fèi)”現(xiàn)象上同樣保持高壓嚴(yán)打姿態(tài)。除了住建局發(fā)文，深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)在2020年4月還通報(bào)，因涉“喝茶費(fèi)”事件，深圳一名已離職經(jīng)紀(jì)人被列入行業(yè)黑名單，吊銷星級(jí)并終身禁業(yè)，相應(yīng)不良紀(jì)錄抄送有關(guān)征信機(jī)構(gòu)。

住建局、房協(xié)等部門出臺(tái)行政規(guī)范、加強(qiáng)行業(yè)自律是一方面，法院、公安等部門對(duì)“茶水費(fèi)”涉嫌欺詐等違法行為進(jìn)行刑事處罰則是另一方面。

比如，對(duì)于廣州市黃埔區(qū)招商蛇口樓盤7名房產(chǎn)銷售額外“購(gòu)房茶水費(fèi)”，廣州市公安局根據(jù)《刑法》第一百六十三條規(guī)定，認(rèn)定該行為已構(gòu)成非國(guó)家工作人員受賄罪。“公司、企業(yè)或者其他單位的工作人員利用職務(wù)上的便利，索取他人財(cái)物或者非法收受他人財(cái)物，為他人謀取利益，數(shù)額較大的，處五年以下有期徒刑或者拘役；數(shù)額巨大的，處五年以上有期徒刑，可以并處沒(méi)收財(cái)產(chǎn)。”

有多位地產(chǎn)官司代理律師指出：民事方面，名為“代理費(fèi)”，實(shí)為“茶水費(fèi)”的《房產(chǎn)代理認(rèn)購(gòu)協(xié)議》構(gòu)成“通謀虛偽”，根據(jù)《民法總則》第146條規(guī)定，協(xié)議自始無(wú)效，即便購(gòu)房成功，購(gòu)房者也有權(quán)要求退還；刑事方面：“茶水費(fèi)”的收取因不具有合法性，故而可能涉及詐騙、職務(wù)侵占、商業(yè)賄賂等犯罪。

另有武漢檢察院人士指出，收取‘茶水費(fèi)’是國(guó)家從嚴(yán)打擊的違法違規(guī)行為，廣大從業(yè)者要以此為戒，遵法守法、營(yíng)造風(fēng)清氣正的市場(chǎng)環(huán)境。購(gòu)房人則應(yīng)通過(guò)合法合規(guī)途徑購(gòu)買房產(chǎn)，以免房財(cái)兩失。

東莞市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人也提醒購(gòu)房者，購(gòu)房者在商品房買賣合同中，付款要謹(jǐn)慎，最好是直接將購(gòu)房款存入開(kāi)發(fā)商的賬戶或資金監(jiān)管賬戶；在購(gòu)買商品房過(guò)程中，要保留好相關(guān)的憑證，如商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)、收據(jù)、合同等，最好通過(guò)銀行卡轉(zhuǎn)賬的方式進(jìn)行，便于以后追本溯源和實(shí)名追責(zé)；對(duì)于開(kāi)發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)明顯侵害個(gè)人合法權(quán)益的行為，要通過(guò)合理合法的途徑，及時(shí)維護(hù)自身合法權(quán)益。