近日，“燕郊有房本就能落戶”的消息讓沉寂許久的環(huán)京樓市話題陡然提升。中國證券報記者深入調(diào)研發(fā)現(xiàn)，以北三縣為代表的環(huán)京樓市，自2017年限購以來，無論是新房還是二手房，依然有相對可觀的成交。不少新房開發(fā)商及二手房業(yè)主通過與沒有購房資質(zhì)的購房者草簽合同，提前實現(xiàn)了銷售。而隨著房價下跌，購房者出于各種原因違約的情況頻頻出現(xiàn)，環(huán)京樓市風(fēng)險整體較高。
買漲不買跌
“房地產(chǎn)市場都是買漲不買跌。2017年以來，環(huán)京房價持續(xù)下跌，很多人的房子還沒有到手就賠了一半，于是想到了違約。”一位從事環(huán)京房地產(chǎn)銷售多年的中介王明（化名）對中國證券報記者表示，“環(huán)京熱點地區(qū)剛限購的時候，很多人都想盡辦法辦資質(zhì)，草簽合同買房子。此后很多人卻想把之前買的房子違約了。”
據(jù)王明介紹，2017年是環(huán)京發(fā)布樓市限購最嚴(yán)厲的年份。此后，環(huán)京樓市成交并非進入了絕對冰點。由于距離北京較近，很多在北京買不起房子的剛需客戶，被開發(fā)商或者二手中介營銷后，依然通過各種手段，實現(xiàn)了環(huán)京樓市的購置。
購房者李紅（化名）對中國證券報記者表示，開發(fā)商和中介的說辭都差不多，都說限購不會持續(xù)很久。相比其他一線城市周圍的房價，環(huán)京樓市依然是被低估的。被銷售營銷后，李紅開始在環(huán)京到處看房。彼時她認(rèn)為，雖然商住房比住宅便宜不少，且很多地區(qū)不限購，但還是住宅買起來比較踏實，且容易升值、保值。于是，在樓盤銷售人員的游說下，沒有購房資質(zhì)的李紅與廊坊地區(qū)某新樓盤簽訂了草簽合同。
“我和開發(fā)商都知道這是違規(guī)銷售，但是不違規(guī)就不能買。”李紅指出，“當(dāng)時還很高興，以為撿了大便宜。周圍的人都買不了，我卻通過簽訂草簽合同，提前鎖定了房源。開發(fā)商說，可以幫忙找機構(gòu)攢資質(zhì)，我自己也可以找機構(gòu)繳納社保攢資質(zhì)。只要社保年限夠了，房子就能過戶。”
“但是我沒想到房子跌了這么多。”李紅對中國證券報記者表示，“我之前買的時候，已經(jīng)有所回落，價格在3萬元/平方米左右，現(xiàn)在這個樓盤周圍二手房，最高的每平方米也就1.7萬元左右。資質(zhì)還沒攢夠，就跌了一半。一起買房的人有的希望全額退款，因為涉及違規(guī)銷售。草簽合同上寫的是如果不要這房子了，需要賠償總房款的20%。我覺得不管是全款退還是賠償20%退，都比以之前的價格買了合適。”
違約頻頻出現(xiàn)
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對中國證券報記者表示，限購地區(qū)這類糾紛非常多。從源頭上講，與不具備購房資質(zhì)的購房者簽訂草簽合同，進行銷售屬于違法銷售。限購本身就是不允許不具備購房資格的人買房。但是，草簽合同本身是受法律保護的，這種合同也是有效的。其實，嚴(yán)格從法律上來說，不存在所謂草簽或正式的，只要簽署了合同，對雙方就有約束力。如果買房人違約，就要受到草簽合同的約束。
“我們最近幾年遇到這類糾紛非常多。在民事上，開發(fā)商是受保護的，因為開發(fā)商往往會在協(xié)議里約定相關(guān)責(zé)任由購房人承擔(dān)。但是在行政管理上，開發(fā)商這種銷售是違法的。雙方都有責(zé)任，但是關(guān)鍵責(zé)任在開發(fā)商，開發(fā)商往往會采用一些方式誘使購房人放心大膽地去買，有若干套的話術(shù)和銷售策略。”王玉臣指出，“我們遇到的退房案件主要針對開發(fā)商的違法行為，通過一些法律手段施壓退房。”
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，這些糾紛大部分原因都是在市場明顯上漲過程中，地方政府出臺限購政策，而購房者為了投資，在明知自己沒有購房資格的情況下，與開發(fā)商簽約。這本身就屬于高風(fēng)險行為，不值得鼓勵。在房價下跌后又開始要求解約，核心還是炒房思想，這個過程必然有所損失。所以還是建議購房者量力而行，不違反政策。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進指出，需要購房者清醒認(rèn)識到一點，如果后續(xù)購房政策變動，合同要違約，無論是房企要去維權(quán)還是業(yè)主要去維權(quán)，可能很多部門都不會接手，換句話說，吃虧的還是自己，尤其是在購房者明知自身不符合購房資質(zhì)的情況下。
陷入兩難境地
以燕郊地區(qū)為例，疫情期間，不少購房者在社交平臺指出，由于買到了頂部，銀行貸款比例較高。房價腰斬后，房屋目前的價值接近甚至低于銀行貸款。只要有買家肯接盤，繼續(xù)還貸款，就白送房屋。
多位熟悉燕郊市場的資深房產(chǎn)中介人士指出，燕郊此次放開購房落戶，很大程度上是為了化解前期高貸款炒房客“套牢”引發(fā)的風(fēng)險。很多人確實有在燕郊落戶居住的真實需求，這些人落戶后，存在可能“抄底”再買一套。這樣看來，燕郊二手房成交量可能會放大。但從目前看，燕郊樓市限購并未放開，很多人通過購買不限購的商住房，滿足了住房需求。但商住房是不能落戶的，前期擁有能落戶房源的人占比有限。
“對于還沒有過戶、只是簽訂了草簽合同的買賣雙方來說，目前這個節(jié)點比較尷尬。”環(huán)京樓盤某中介人士宋茜（化名）對中國證券報記者表示，“相比前期高點，高價位買房者還沒過戶就已經(jīng)浮虧，很多人想違約止損。隨著落戶等政策放開，房價有可能會起底回升。違約的人手里沒有房子了，結(jié)果就只能認(rèn)賠出局。對于開發(fā)商來說，一旦出現(xiàn)糾紛，開發(fā)商違規(guī)銷售就會被公開，可能會引發(fā)相應(yīng)的查處。清退后的房源大概率賣不到之前的價格，利潤也會受到損失。”
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