格局穩(wěn)定的地產(chǎn)市場(chǎng)之上，一個(gè)關(guān)于輕資產(chǎn)的新戰(zhàn)場(chǎng)正在形成。

當(dāng)開發(fā)銷售的盈利空間愈發(fā)稀薄，房企們已然在搶奪持有運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)的先機(jī)。卸下重資產(chǎn)的負(fù)重，越來(lái)越多的房企將輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)作為“新生”的渠道。

“地產(chǎn)已經(jīng)不是一個(gè)高利潤(rùn)的行業(yè)了，實(shí)際上我們已經(jīng)在生死邊緣。”旭輝控股集團(tuán)執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁陳東彪在近日的一場(chǎng)行業(yè)論壇上感慨道。

面對(duì)不斷收窄的利潤(rùn)空間，轉(zhuǎn)型成了房企維持增長(zhǎng)和盈利的必經(jīng)之路。“地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)實(shí)際上已經(jīng)跌去了40%，但市場(chǎng)依然還是好的，只是行業(yè)的本質(zhì)發(fā)生了變化，從原來(lái)以總資產(chǎn)規(guī)模為核心的高周轉(zhuǎn)進(jìn)入到以凈資產(chǎn)為主的高周轉(zhuǎn)，房企必然會(huì)轉(zhuǎn)向第二增長(zhǎng)曲線。”金地集團(tuán)副總裁、金地華東地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)陽(yáng)侃進(jìn)一步表示。

格局穩(wěn)定的地產(chǎn)市場(chǎng)之上，一個(gè)關(guān)于輕資產(chǎn)的新戰(zhàn)場(chǎng)正在形成。

房企輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型告捷

同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司董事長(zhǎng)孫益功認(rèn)為，在負(fù)債率受限的情況下，地產(chǎn)行業(yè)的凈資產(chǎn)回報(bào)率已經(jīng)處于下滑階段，規(guī)模增長(zhǎng)遇到瓶頸，因此房企正在焦急地尋找下一步的發(fā)展空間。“住房、長(zhǎng)租公寓、商業(yè)、寫字樓等都會(huì)進(jìn)入持有市場(chǎng)，并會(huì)開始出現(xiàn)一些運(yùn)營(yíng)管理的業(yè)務(wù)。由于其中產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流可以確定估值，收益率相對(duì)明確，管理上的風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)受控。”

上市不滿五個(gè)月的世茂服務(wù)(00873.HK)在3月15日發(fā)布的首份成績(jī)單上就展現(xiàn)出了輕資產(chǎn)較強(qiáng)的盈利能力。2020年，世茂服務(wù)的業(yè)績(jī)出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入50.26億元，同比增長(zhǎng)101.9%；凈利潤(rùn)為6.93億元，同比增長(zhǎng)80.2%。過(guò)去的這一年內(nèi)，世茂服務(wù)的物業(yè)管理外拓面積增長(zhǎng)了13倍，簽約及再管面積同比翻番，物業(yè)管理服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)這兩大業(yè)務(wù)的營(yíng)收分別同比增長(zhǎng)126%和147%。在2020年快速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，世茂服務(wù)總裁、執(zhí)行董事葉明杰在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，未來(lái)三年將繼續(xù)實(shí)現(xiàn)五倍增長(zhǎng)，且增值服務(wù)業(yè)務(wù)將成為世茂服務(wù)未來(lái)主要的增長(zhǎng)點(diǎn)。

以商業(yè)運(yùn)營(yíng)和住宅物業(yè)管理為主營(yíng)業(yè)務(wù)的寶龍商業(yè)(09909.HK)同樣在盈利能力上實(shí)現(xiàn)了大踏步式的增長(zhǎng)，在2020年度實(shí)現(xiàn)收入19.21億元，凈利潤(rùn)3.07億元，分別同比增長(zhǎng)18.6%和72.1%。寶龍商業(yè)稱，其將繼續(xù)推進(jìn)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式，并計(jì)劃收購(gòu)商業(yè)管理公司。

除了住宅物業(yè)和商辦的運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)外，房企的文旅項(xiàng)目也是輕資產(chǎn)服務(wù)的一大載體。融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK)在2020年財(cái)報(bào)中稱，融創(chuàng)文旅已在國(guó)內(nèi)進(jìn)入39個(gè)城市，2020年實(shí)現(xiàn)收入38.8億元，同比增長(zhǎng)36%；管理利潤(rùn)約為6.28億元，同比大幅增長(zhǎng)311%。同時(shí)，融創(chuàng)在2020年內(nèi)成功啟動(dòng)了輕資產(chǎn)管理的服務(wù)輸出，提供包括文旅項(xiàng)目獲取、規(guī)劃研策、投資咨詢、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理等全方位的產(chǎn)品服務(wù)。

綠地則正在海外市場(chǎng)中進(jìn)一步實(shí)行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。3月15日，位于悉尼的綠地中心項(xiàng)目進(jìn)入竣工交付，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)回籠資金約18億元。從去年年底開始，綠地在韓國(guó)、加拿大、悉尼、日本等海外市場(chǎng)的項(xiàng)目陸續(xù)完成交付，總計(jì)可回籠資金超過(guò)百億元。完成交付后，綠地將在海外市場(chǎng)全力實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型。

“以運(yùn)營(yíng)為核心的發(fā)展方式，將會(huì)是未來(lái)企業(yè)發(fā)展的主要趨勢(shì)。”孫益功談道。

窗口期搶占先機(jī)

當(dāng)越來(lái)越多的房企駛上這條新增長(zhǎng)的賽道，參與者又將如何瞄準(zhǔn)機(jī)會(huì)點(diǎn)呢？

中歐國(guó)際工商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)與金融學(xué)教授、上海市人民政府參事盛松成對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，基于范圍經(jīng)濟(jì)，和主業(yè)相關(guān)程度越高，產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)的可能性就越強(qiáng)，成本就越低，也越有可能盈利。

物業(yè)已經(jīng)率先獲得了市場(chǎng)的認(rèn)可。目前，在A股和港股上市的物業(yè)公司已有45家，市盈率平均為42倍，最高達(dá)到了195倍，已成為獨(dú)立成熟的行業(yè)板塊。“為什么給這么高的估值，不是因?yàn)槲飿I(yè)管理有多少利潤(rùn)，而是物業(yè)公司給了大家很大的想象空間，未來(lái)還會(huì)有更大的拓展。”陽(yáng)侃表示。

在陽(yáng)侃看來(lái)，物業(yè)公司在提供增值服務(wù)時(shí)存在邊界的限制，要突破這一限制則需要把握住社區(qū)商業(yè)這個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)。“居民大量的日常消費(fèi)都是近場(chǎng)消費(fèi)，房企應(yīng)當(dāng)把就近的社區(qū)商業(yè)做好多業(yè)態(tài)的整合，打破物業(yè)公司的邊界，形成整個(gè)片區(qū)的增值服務(wù)的大平臺(tái)，這樣才能產(chǎn)生更高的性價(jià)比。”

在社區(qū)商業(yè)的未來(lái)發(fā)展中，陽(yáng)侃較為看重體驗(yàn)式消費(fèi)的成長(zhǎng)性，“這個(gè)賽道是大家剛剛開始做的，如果我們能夠把社區(qū)商業(yè)從原來(lái)傳統(tǒng)的綜合消費(fèi)，延伸到與體驗(yàn)式服務(wù)相結(jié)合的形態(tài)，未來(lái)將會(huì)有巨大的價(jià)值可以兌現(xiàn)。”

輕資產(chǎn)服務(wù)的對(duì)象除了C端住戶外，也可以是B端的開發(fā)商。去年7月綠城管理的上市讓代建業(yè)務(wù)收獲了更多的市場(chǎng)關(guān)注。綠城管理控股有限公司副總裁祝軍華認(rèn)為，目前行業(yè)集中度較高，大量房企面臨著被收購(gòu)、退出市場(chǎng)、股權(quán)合作等喪失控制權(quán)的局面，而基于代建合作業(yè)務(wù)，委托方和服務(wù)方均能獲得收益，也能讓更多的房企有機(jī)會(huì)與頭部企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企中已有38家進(jìn)入代建領(lǐng)域，預(yù)計(jì)在2021-2030年，代建市場(chǎng)份額比例將達(dá)到10.6%。“我認(rèn)為這個(gè)數(shù)據(jù)還是保守的，更多的公司會(huì)加大這塊利潤(rùn)，因?yàn)檫@部分利潤(rùn)比自有開發(fā)的利潤(rùn)要高得多。“祝軍華談道。

據(jù)祝君華介紹，綠城管理已參與成立了一個(gè)輕資產(chǎn)聯(lián)盟，包含雅居樂(lè)、金地等房企，總體市場(chǎng)份額在60%左右。“靠閉環(huán)式的自建已經(jīng)沒(méi)有前途了，一定要有共創(chuàng)價(jià)值的產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈來(lái)形成持續(xù)創(chuàng)新實(shí)踐的模式，所有的模式都有窗口期，我們要通過(guò)開放流量、開放生態(tài)鏈、形成聯(lián)盟等方式來(lái)抓住這樣的機(jī)會(huì)。”