3月16日，最新的“中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)”榜單出爐。該評(píng)測(cè)由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心共同主辦，數(shù)據(jù)來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、企業(yè)公告等信源。在2021中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500測(cè)評(píng)研究報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“報(bào)告”）里，記者看到，“三道紅線”監(jiān)管下，TOP500房企杠桿率有所降低。長(zhǎng)期償債能力方面，TOP500房企2020年資產(chǎn)負(fù)債率均值為78.77%，較上年下降0.89個(gè)百分點(diǎn)，為2012年以來(lái)首次下降。

該測(cè)評(píng)報(bào)告指出，“三道紅線”要求提出后，房企多措并舉降低杠桿。隨著房地產(chǎn)融資政策持續(xù)趨緊，行業(yè)金融紅利逐漸消失；市場(chǎng)交易結(jié)構(gòu)逐步偏向一、二線城市；在交易金額不斷提高的前提下，交易面積增速明顯放緩，行業(yè)分化愈加明顯。

華東500強(qiáng)房企最多

報(bào)告顯示，2021中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500前三位由萬(wàn)科、恒大、碧桂園占據(jù)。其中萬(wàn)科上升兩位，綜合實(shí)力排名第一；恒大、碧桂園分列第二、三；中海、融創(chuàng)、保利、龍湖、華潤(rùn)、世茂、新城則分列四至十位。與2020年相比，2021年TOP10變動(dòng)率為10%，其中世茂為新晉企業(yè)；TOP50的變動(dòng)率約為10%，整體相對(duì)較為穩(wěn)定。

從區(qū)域劃分來(lái)看，華東地區(qū)占比37.6%，東北地區(qū)占比3.0%，西部地區(qū)占比8.2%，同比有所下降；華南地區(qū)占比20.2%，華北地區(qū)占比16.6%，中部地區(qū)占比14.4%，同比有所提升。華東、華南與華北三區(qū)企業(yè)數(shù)量占比為74.4%，中部地區(qū)占比繼續(xù)提升。

從規(guī)模上來(lái)看，集中趨勢(shì)穩(wěn)中有升。2020年，TOP500房企總資產(chǎn)均值為829.89億元，同比增長(zhǎng)16.64%，增速較上年回落1.26個(gè)百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)均值為178.81億元，同比增長(zhǎng)17.89%，增速較上年上升1.76個(gè)百分點(diǎn)。

同時(shí)，規(guī)模房企的發(fā)展結(jié)構(gòu)分化也變得明顯。例如，碧桂園、恒大、萬(wàn)科等房企的資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)積累，行業(yè)地位穩(wěn)固。融創(chuàng)、華潤(rùn)等企業(yè)更注重利潤(rùn)和品質(zhì)，融創(chuàng)降杠桿戰(zhàn)略成效明顯，華潤(rùn)在一線城市拿地占比提高，優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。在政策的引導(dǎo)下，龍頭房企在逐漸發(fā)力新盈利點(diǎn)。

2020年開(kāi)始，隨著融資政策的逐步收緊，對(duì)房地產(chǎn)的融資監(jiān)管已經(jīng)進(jìn)入到了一個(gè)新的階段，“去杠桿、降負(fù)債”也成為房企的重要任務(wù)之一。

報(bào)告顯示，“三道紅線”監(jiān)管下，TOP500房企杠桿率有所降低。長(zhǎng)期償債能力方面，TOP500房企2020年資產(chǎn)負(fù)債率均值為78.77%，較上年下降0.89個(gè)百分點(diǎn)，為2012年以來(lái)首次下降；凈負(fù)債率均值為85.08%，較上年下降11.62個(gè)百分點(diǎn)，相比2019年也有大幅改善。短期償債能力方面，2020年TOP500房企短期償債能力略有下降，流動(dòng)比率均值為1.40，較上年下降0.05，速動(dòng)比率均值為0.49，與上年持平。

值得一提的是，報(bào)告指出，部分中小房企受融資渠道收緊、銷(xiāo)售回款緩慢，前期拿地成本較高的影響，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所積累，需警惕資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。例如，2020年TOP500房企營(yíng)收均值達(dá)183億元，較上年增長(zhǎng)10.36%；營(yíng)業(yè)成本均值139億元，較上年提高17.05%；凈利潤(rùn)均值達(dá)11.01億元，同比下降11.08%，凈利潤(rùn)均值增速近年來(lái)首次為負(fù)。同時(shí)，過(guò)去一年，房企利潤(rùn)空間收窄，總資產(chǎn)逐年上漲，尤其近兩年房企的凈利潤(rùn)增幅不及資產(chǎn)增幅，導(dǎo)致總資產(chǎn)收益率下滑。

行業(yè)分化加劇

2020年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額均創(chuàng)出歷史新高。與此同時(shí)，越來(lái)越多的房企，包括規(guī)模房企，由于決策失誤、杠桿過(guò)高等原因紛紛退出競(jìng)爭(zhēng)，行業(yè)的分化格局加劇。

存量時(shí)代，房企在制定規(guī)劃的同時(shí)越發(fā)謹(jǐn)慎。各大企業(yè)紛紛調(diào)整戰(zhàn)略，根據(jù)自身定位開(kāi)展業(yè)務(wù)，根據(jù)不同階層的需求開(kāi)發(fā)差異化產(chǎn)品，為市場(chǎng)提供更好的服務(wù)。報(bào)告指出：“房地產(chǎn)行業(yè)正走在轉(zhuǎn)型升級(jí)的道路上，受政策和市場(chǎng)的影響，房企需要保持良好的融資能力、準(zhǔn)確把握行業(yè)走向、不斷開(kāi)拓新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，才能保證企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。”

《測(cè)評(píng)報(bào)告》認(rèn)為，人口變遷帶動(dòng)了城市格局的改變，許多房企開(kāi)始深耕重點(diǎn)城市，重點(diǎn)區(qū)域的土地儲(chǔ)備依然是房企長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的保障。

數(shù)據(jù)顯示，2020年TOP500房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.11，較2019年降低0.02；整體流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.14，與2019年持平；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.10，較2019年降低0.01。從三大運(yùn)營(yíng)指標(biāo)看，總體數(shù)據(jù)依然處于低位。

隨著融資環(huán)境持續(xù)趨緊，金融紅利逐漸消失，管理紅利時(shí)代來(lái)臨。上述《測(cè)評(píng)報(bào)告》直言，周轉(zhuǎn)能力強(qiáng)是管理紅利的重要體現(xiàn)之一，但在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，驅(qū)動(dòng)周轉(zhuǎn)的因素發(fā)生了變化。而相較于過(guò)去高杠桿推動(dòng)的高周轉(zhuǎn)，如今在融資趨嚴(yán)的背景下，房企更多通過(guò)提高執(zhí)行效率、實(shí)施精細(xì)管理來(lái)提高企業(yè)周轉(zhuǎn)速度。同時(shí)，近年來(lái)龍頭房企在非住領(lǐng)域紛紛嘗試輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)，在物業(yè)、租賃、辦公、商業(yè)、文旅、養(yǎng)老等非住領(lǐng)域拓展加速。

此外，亦有不少房企意識(shí)到，產(chǎn)品質(zhì)量作為產(chǎn)品品質(zhì)的基礎(chǔ)項(xiàng)，是打開(kāi)和穩(wěn)固市場(chǎng)地位的重要點(diǎn)。因而近年來(lái)房企在提升產(chǎn)品品質(zhì)方面也投入了更多精力和意識(shí)，以提高產(chǎn)品口碑，并通過(guò)多元?jiǎng)?chuàng)新能力形成差異化競(jìng)爭(zhēng)為企業(yè)價(jià)值增長(zhǎng)提供新動(dòng)能等。