3月18日，中指院發(fā)布《2021中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）顯示，2020年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售規(guī)模超十萬(wàn)億，市場(chǎng)份額提升至63.2%，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。
報(bào)告稱，受新冠疫情、房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)、各類成本居高不下等因素影響，百?gòu)?qiáng)企業(yè)盈利水平持續(xù)下降。從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入成熟期后，尤其是房地產(chǎn)金融審慎監(jiān)管框架下，行業(yè)利潤(rùn)率可能保持在更低的水平。
不過，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，雖然面臨金融、土地雙重調(diào)控，對(duì)開發(fā)企業(yè)的管理會(huì)有更嚴(yán)格的要求，但是房地產(chǎn)還會(huì)繼續(xù)發(fā)展，還有很大的空間。
百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額升至63.2%，行業(yè)集中度提升
2020年，雖然受疫情影響，但是百?gòu)?qiáng)企業(yè)把握城市輪動(dòng)復(fù)蘇機(jī)遇，加大營(yíng)銷力度，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，全年銷售總額、銷售面積分別達(dá)10.98萬(wàn)億元、79634.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.8%和11.6%；增長(zhǎng)率分別比上年同期高出4.1、9.0個(gè)百分點(diǎn)。
從全年來(lái)看，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。2020年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售額市場(chǎng)份額穩(wěn)步上升至63.2%，較上年提高2.3個(gè)百分點(diǎn)，但增幅繼續(xù)回落。
對(duì)此，金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司董事長(zhǎng)周達(dá)認(rèn)為，行業(yè)格局由規(guī)?；?jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向差異化競(jìng)爭(zhēng)，頭部房企銷售增速將集體放緩至5%-15%，行業(yè)TOP10企業(yè)市場(chǎng)集中度將進(jìn)一步提升至35%-40%。
從營(yíng)收和利潤(rùn)方面來(lái)看，百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，帶動(dòng)其營(yíng)收和凈利潤(rùn)仍在持續(xù)增加。2020年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值達(dá)596.9億元，凈利潤(rùn)均值達(dá)71.5億元，分別同比增長(zhǎng)18.3%、9.8%。不過，增速較上年減少2.8、4.4個(gè)百分點(diǎn)。
值得關(guān)注的是，自2004年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果已連續(xù)發(fā)布18年。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組聯(lián)席組長(zhǎng)、中指研究院院長(zhǎng)莫天全介紹，與18年前相比，有超8成的企業(yè)已不在百?gòu)?qiáng)之列。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原主任、中國(guó)人民大學(xué)國(guó)發(fā)院城市更新研究中心主任秦虹表示，2004年房企銷售額是1萬(wàn)億，現(xiàn)在是17萬(wàn)億。可見房地產(chǎn)韌性很強(qiáng)，無(wú)論經(jīng)濟(jì)形勢(shì)如何變化，即使在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，房地產(chǎn)行業(yè)銷售規(guī)模始終在增長(zhǎng)，不斷創(chuàng)歷史新高。
秦虹認(rèn)為，這一方面要?dú)w功于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了比較好的宏觀外部環(huán)境，比如經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)人口增加等。而如今的外部環(huán)境仍然很好，雖面臨金融、土地雙重調(diào)控，對(duì)開發(fā)企業(yè)的管理會(huì)有更嚴(yán)格的要求，但是房地產(chǎn)還會(huì)繼續(xù)發(fā)展，還有很大的空間。
百?gòu)?qiáng)房企凈利潤(rùn)率均值11.2%，盈利能力持續(xù)下行
除了營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)的增速下降外，受新冠肺炎疫情、房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)、各類成本居高不下等因素影響，2020年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)率均值、凈資產(chǎn)收益率均值分別為11.2%、14.4%，同比降低0.7、1.0個(gè)百分點(diǎn)。
而從長(zhǎng)期來(lái)看，報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入成熟期后，尤其是房地產(chǎn)金融審慎監(jiān)管框架下，房地產(chǎn)逐步進(jìn)入去金融化通道，行業(yè)利潤(rùn)率可能保持在更低的水平。
眾所周知，2020年在“三道紅線”影響下，百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極降負(fù)債，但是負(fù)債水平仍處于相對(duì)高位。
報(bào)告顯示，2020年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值、剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率均值分別為78.7%、70.9%，較上年下降0.7、0.9個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率均值為94.6%，較上年下降9.6個(gè)百分點(diǎn)。此外，百?gòu)?qiáng)企業(yè)短期償債能力略有提升，保持在較高水平。2020年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)現(xiàn)金短債比均值為1.7，較上年提升0.2。
值得注意的是，在房地產(chǎn)行業(yè)快速擴(kuò)張期，規(guī)模擴(kuò)張是房企的主要訴求，但是隨著市場(chǎng)趨穩(wěn)、調(diào)控政策的出臺(tái)，房企開始注重效益和風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)此，報(bào)告認(rèn)為，2020年“三道紅線”等監(jiān)管政策的持續(xù)出臺(tái)，企業(yè)未來(lái)發(fā)展邏輯也必將重塑，過去的土地紅利和金融紅利遠(yuǎn)去，行業(yè)進(jìn)入了管理紅利時(shí)代，正式將嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)提到戰(zhàn)略目標(biāo)高度上，未來(lái)將更加注重規(guī)模、效益及防風(fēng)險(xiǎn)三者的均衡發(fā)展。
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