上海市日前發(fā)布“學位新政”，學區(qū)房需求變化情況引發(fā)市場關注。此后，鏈家等14家主要房地產經(jīng)紀機構和平臺企業(yè)承諾在線上、線下房源發(fā)布信息中，不使用“學區(qū)房”進行推介、宣傳；在業(yè)務經(jīng)營中，不以“學區(qū)房”名義，誤導購房者。

業(yè)內人士指出，學區(qū)房是二手房市場的風向標，學區(qū)房市場一旦降溫，所在片區(qū)的二手房價格也將不可避免地受到影響。

學區(qū)房需求或受影響

近日，上海市教委公布《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》（簡稱《辦法》），規(guī)定2021年起上海市屬實驗性示范性高中將拿出招生總計劃的65%，通過“名額分配綜合評價錄取”方式，分配到區(qū)、分配到校。同時，各區(qū)教育行政部門要結合示范性學區(qū)或集團創(chuàng)建、初中強校工程、新優(yōu)質學校建設等工作，制定本區(qū)招生錄取工作方案，科學編制本區(qū)招生計劃，落實本區(qū)名額分配工作；指導區(qū)內的相關高中制定自主招生及學校綜合考查方案，并做好相關方案的公示工作。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對此指出，上海的“學位新政”引起社會關注。核心內容是“初升高”從原來的“對口直升”為主改為“指標到區(qū)（校）”為主。從2022年開始，上海名校高中50%-65%的“初升高”名額，要公平地給到各個區(qū)或學校，讓遠郊區(qū)乃至綜合實力排名墊底的初中，都能獲得固定指標，部分學生有機會進入優(yōu)質高中。這樣做的結果，就是對口直升的初中，直升名校高中的名額減半，中考成績排名靠前的原來妥妥直升，現(xiàn)在懸了。

李宇嘉指出，預計上述政策一定程度上會讓上海學區(qū)房降溫，但改變不了學區(qū)房分配學位的作用。

上述政策出臺后，上海市房地產經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會向房地產經(jīng)紀機構發(fā)起“規(guī)范房源掛牌和信息發(fā)布的自律倡議”，倡議聚焦房地產中介領域房源信息發(fā)布不規(guī)范、“學區(qū)房”不實宣傳、掛牌價格虛高等社會關注的問題。鏈家等14家主要房地產經(jīng)紀機構和平臺企業(yè)響應倡議，現(xiàn)場簽署了承諾書，承諾在線上、線下房源發(fā)布信息中，不使用“學區(qū)房”進行推介、宣傳；在業(yè)務經(jīng)營中，不以“學區(qū)房”名義，誤導購房者。

供給放量是關鍵

中國證券報記者了解到，學區(qū)房一直是二手房市場的風向標。一線城市的學區(qū)房價格在二手房價格整體漲幅有所收窄的情況下，走出了上漲行情。上海市相關政策或對二手房整體市場產生較大影響。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2月一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲1.1%，漲幅比上月回落0.2個百分點。深圳1月以來不斷加碼調控，市場有所降溫，新房銷售價格較上月回落0.2個百分點。在多地頻頻加碼調控的政策環(huán)境下，房價漲幅呈現(xiàn)收窄趨勢。

學區(qū)房未來的定位、優(yōu)化改進措施將深刻影響二手房市場整體走勢。李宇嘉表示，真正改變學區(qū)房作用的，就是借助新區(qū)、新城開發(fā)以及新市民力量，也就是外力和持久的政策糾偏。最近幾年，包括廣州、深圳在內的熱點城市都開始搞教育集團化和設立分校。

“當下不少城區(qū)都在舉全力引進人才、引進名校、跨區(qū)吸引優(yōu)質生源。以廣州為例，新興區(qū)域新引進的師資力量遠強于老三區(qū)，黃埔、南沙、番禺、白云等引進公辦名校、優(yōu)質民校，重點班辦得風生水起。供給端放量，學區(qū)房熱就是過去式了。”李宇嘉稱。

調控不斷加碼

近期多個熱點城市還對二手房市場加碼調控，有效抑制了熱點地區(qū)房價過快上漲。

深圳市住房和建設局宣布建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，對全市3595個住宅小區(qū)制定了二手住房成交參考價，著力穩(wěn)控住房價格。同時，要求進一步強化經(jīng)營貸業(yè)務審核與管理，防范信貸資金違規(guī)流入房地產領域。此后，多個深圳地區(qū)銀行分支機構明確表示，將政府發(fā)布的二手住房成交參考價格作為按揭貸款的重要參考依據(jù)。受此影響，深圳多個片區(qū)二手房出現(xiàn)業(yè)主報價下跌的現(xiàn)象。

北京市住建委則發(fā)文表示，今年以來，北京市新建商品住房成交活躍，針對媒體曝光、群眾關注、市民熱線反映的新建商品住房交易環(huán)節(jié)中的違法違規(guī)行為，結合對今年房地產市場形勢的研判，北京市住建委制定了2021年房地產市場執(zhí)法檢查工作安排，將重點查處“無證售房”“不實宣傳”“合同欺詐和不平等條款”“違反預售資金監(jiān)管”“捆綁銷售和違規(guī)分銷”“信貸資金違規(guī)使用”“借學區(qū)房等炒作房價”“違規(guī)工改住、商改住銷售”“發(fā)布虛假網(wǎng)絡房源”九個方面問題。下一步，北京市住建委將繼續(xù)采取多種方式不定期開展房地產市場執(zhí)法檢查，確保“十四五”開局之年房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，助力實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”目標。