關(guān)于新形勢(shì)下房地產(chǎn)市場(chǎng)，因?yàn)閺南挛缫婚_始邱局從宏觀的，還有幾位從宏觀上談的很清楚，我一直在這個(gè)行業(yè)，我也是非常贊同他們的觀點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由于城鎮(zhèn)化還在繼續(xù)，由于改善性住房的需要，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力還是非常大的，起碼未來的十年或者二十年，我相信中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有得做，但是在當(dāng)下確實(shí)看到很迷茫。

剛才有一個(gè)朋友問我，說現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)到底怎么搞，很迷茫，因?yàn)樗?fù)責(zé)投資的。

為什么會(huì)迷茫呢？我想可能是兩個(gè)原因吧，一個(gè)原因要求企業(yè)降杠桿，另外一方面還要買地。買地方面今年土地的價(jià)格大家也知道漲了很多，很多地方的面粉貴過面包，很多地方即使是面包，稍微做的不好就會(huì)虧損，所以這種情況下確實(shí)很迷茫，降杠桿還是不降杠桿，投還是不投，對(duì)于我們中小房企來講的確是一個(gè)很關(guān)鍵的問題。

我一直在這個(gè)行業(yè)里面，因?yàn)檫@樣的情況其實(shí)這么多年來我們一直都有遇到。怎么解決這個(gè)問題？我自己作為財(cái)務(wù)或者從戰(zhàn)略的角度來講，因?yàn)樨?fù)責(zé)這方面的工作，談自己的一些想法，僅是個(gè)人得觀點(diǎn)，不代表公司的觀點(diǎn)。

國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控總思路始終沒變，現(xiàn)在的“房住不炒”“三穩(wěn)”，包括銀行方面實(shí)行的兩道紅線，房地產(chǎn)公司實(shí)行的三道紅線，這個(gè)的確是在當(dāng)前的情況下都是實(shí)現(xiàn)國(guó)家想推動(dòng)的房住不炒、三穩(wěn)，建立長(zhǎng)效機(jī)制所采取的必要措施，這是大家可以看到的。而且這個(gè)措施我認(rèn)為實(shí)際上還會(huì)持續(xù)，“十四五”期間估計(jì)國(guó)家這方面的政策都不會(huì)有太大的改變。上個(gè)周末的時(shí)候我在上海參加了一個(gè)論壇，也是講宏觀經(jīng)濟(jì)。

宏觀經(jīng)濟(jì)有一位專家也講的很清楚，本來今年房地產(chǎn)市場(chǎng)不想采取更多的舉措，但是我們的一月份表現(xiàn)的太好，特別是一線城市房地產(chǎn)跳升，導(dǎo)致了中央不能不緊張，不能不警惕，所以又采取了一些具體的舉措，我覺得這個(gè)講法是非常多的。就是在整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境，結(jié)構(gòu)在大調(diào)整的情況下給房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策層面做了很多的安排，但是結(jié)果好像房地產(chǎn)市場(chǎng)還在跳升，這個(gè)確確實(shí)實(shí)是一個(gè)值得關(guān)注的問題。

在這種情況下，土地市場(chǎng)，我們知道一個(gè)“兩集中”，大家對(duì)兩集中這個(gè)市場(chǎng)怎么看？2月12日22個(gè)城市供地不超過2次或者3次，實(shí)際上它是約束了無序供應(yīng)，讓工地更加有序及透明，從這個(gè)角度來看是好事。作為房企來講怎么應(yīng)對(duì)這樣的變化？我覺得可能有那么幾個(gè)小點(diǎn)，比如說作為財(cái)務(wù)人員來講，透明的市場(chǎng)，有計(jì)劃的市場(chǎng)反而好做事，資金可以很早做安排，平時(shí)也不需要浪費(fèi)那么多錢，只要在這個(gè)點(diǎn)把資金集中好就可以了。

另外在這個(gè)階段留出很多時(shí)間，可以給大家找合作伙伴，大家抱團(tuán)取暖，一家不行找兩家，這種情況下估計(jì)成功的機(jī)會(huì)會(huì)更高，因?yàn)槟憧梢园炎约河行У馁Y金集中起來，比如說對(duì)哪一塊地特別感興趣，集中精力把這塊地拿下來，自己拿也行，找合作伙伴拿也行，這樣中標(biāo)的機(jī)會(huì)可能會(huì)更大一點(diǎn)。

在這個(gè)形勢(shì)之下其實(shí)房地產(chǎn)土地市場(chǎng)并沒有降溫，大家希望它降溫，但是也沒有降溫，所以土地單方價(jià)格上升的太快，但這個(gè)反而有很大的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)一塊土地算下來的凈利潤(rùn)只有5%-8%，敢不敢投？不敢投，寧可不做生意也不能做這樣的事情，很多公司流量很重要，買的時(shí)候可能感覺到拿了一塊地，但是買完之后可能是負(fù)擔(dān)。

同時(shí)我們覺得土地市場(chǎng)目前的招拍掛只是一種途徑，但更多還有其他的途徑，特別是最近我們也知道，包括今天分享的城市更新，也是獲得土地最有效的方式，在粵港澳大灣區(qū)我們知道城市更新獲得土地，無論是政策法規(guī)各個(gè)方面已經(jīng)非常的清晰，而且對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)是越來越有利。其實(shí)未來獲取土地主要途徑有可能會(huì)調(diào)一下順序，原來是招拍掛第一位，現(xiàn)在可能是城市更新排第一位。當(dāng)獲取土地方式有調(diào)整之后，我們會(huì)突然會(huì)感覺招拍掛這種低毛利的市場(chǎng)并不是我們中小房企要關(guān)注的。

另外兩道紅線會(huì)導(dǎo)致什么呢？我們會(huì)發(fā)現(xiàn)由于按揭的額度緊張而導(dǎo)致利潤(rùn)所謂趨升。關(guān)于這個(gè)政策非常有感受，我們很多時(shí)候賣房子，買房子的人拿不到錢，可能要等，有的時(shí)候是等很長(zhǎng)的時(shí)候，特別現(xiàn)在大家都在爭(zhēng)按揭的額度。小業(yè)主的按揭額度各個(gè)銀行都愿意做，但是它沒有額度或者額度不夠。

在這種情況下其實(shí)對(duì)房地產(chǎn)的銷售來講，資金會(huì)來講是一個(gè)比較大的挑戰(zhàn)。房子賣了，但拿不到錢或者拿錢的速度比原來慢很多。另外我們會(huì)發(fā)現(xiàn)目前首貸房的利潤(rùn)之歐5.26%，這是我們獲得的一些數(shù)據(jù)，其實(shí)比去年增加了一點(diǎn)，增加的不多。第二套房的平均利率也漲了一點(diǎn)，環(huán)比上漲3bp。

所以怎么樣去獲得按揭，這就需要跟銀行建立很好的關(guān)系。同時(shí)地位置的選擇很重要，可能一線城市、二線城市獲得按揭的幾率會(huì)比較高，三四五線城市的機(jī)會(huì)會(huì)比較低，這是現(xiàn)在的一個(gè)現(xiàn)實(shí)。

另外我們也發(fā)現(xiàn)居民的杠桿率越來越高，一線城市可以達(dá)到96%的負(fù)債率，二線城市達(dá)到80%，三四五線城市達(dá)到48%，這說明我們家庭的杠桿率非常高了，非常高對(duì)于地產(chǎn)商品來源講，對(duì)于房地產(chǎn)來說是一個(gè)警惕，再這么高下去房地產(chǎn)的市場(chǎng)到底朝哪一個(gè)方向走，大家都沒錢買或者買不起，或者擔(dān)心自己的負(fù)債率很高。

我們還會(huì)發(fā)現(xiàn)一線城市目前處在一個(gè)房子比較稀缺，這個(gè)稀缺不是真稀缺，有可能是投資的機(jī)會(huì)，因?yàn)樵谝痪€房地產(chǎn)市場(chǎng)投資房子之后有20%—30%的成長(zhǎng)，因?yàn)樗幕鶖?shù)大，動(dòng)輒幾百萬的收入就到手了，所以在一線城市里面我會(huì)發(fā)現(xiàn)房子投資的屬性可能更高一些，特別是有錢，資金比較寬裕的家庭。二線城市供求是“飽和”的，三四五線城市供大于求，出現(xiàn)了這樣的情況。的確是這樣的，三四五線城市，地區(qū)是地級(jí)市、縣級(jí)市很多房子是空的，沒人買。

所以結(jié)合這種情況，我們?cè)趺礃幼鐾恋貎?chǔ)備，我們?cè)趺礃影才盼覀兊匿N售？實(shí)際上確確實(shí)實(shí)是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。

另外是融資市場(chǎng)，剛才我已經(jīng)提到了按揭受限，所以資金回流速度在放慢。另外開發(fā)貸的資金實(shí)際上是向大房地產(chǎn)商集中。大房地產(chǎn)公司獲得開發(fā)貸的資金是比較正常的，但是我們知道銀行也劃分了三等。

很多銀行已經(jīng)沒有更多的增加新量的機(jī)會(huì)，所以把有限開發(fā)貸的資金都會(huì)集中在大房地產(chǎn)公司，中小房企拿資金的難度越來越大，特別是區(qū)域房地產(chǎn)公司沒有跟銀行建立關(guān)系，你想拿到更多的開發(fā)貸資金是很難的。

目前發(fā)債也正常，借新還舊，成本也正常，證券化融資也正常，也就是說市場(chǎng)有些是難的，有些是正常的，這對(duì)于我們負(fù)責(zé)融資的部門或者人士都要關(guān)注這個(gè)變化。

我最后得出一個(gè)總結(jié)論是這樣的，調(diào)控的總基調(diào)沒有變，這個(gè)不是今天開始的，三年前就開始了，一直到現(xiàn)在，而且調(diào)控的力度在不斷加碼，加碼的目的是希望房地產(chǎn)不斷降溫或者保持平穩(wěn)的過度，或者在高位上的振蕩。

但是這個(gè)目的現(xiàn)在為止好像沒到達(dá)，沒到達(dá)的話說不定房地產(chǎn)政策還得加碼，這是第一個(gè)結(jié)論。就是房地產(chǎn)企業(yè)今天遇到的問題跟往年遇到的問題雖然不一樣，其實(shí)房地產(chǎn)這么多年每年都說難，有的時(shí)候很焦慮，每年都會(huì)這樣，但是正好倒逼我們房地產(chǎn)要向管理要效率。然后房地產(chǎn)的理念可能也會(huì)發(fā)生一些變化。

今天也有專家說房地產(chǎn)企業(yè)有可能要向制造業(yè)去學(xué)習(xí)，確確實(shí)實(shí)要向制造業(yè)學(xué)習(xí)，制造業(yè)可以把一件事情做到極致，可以節(jié)約每一分前，房地產(chǎn)行業(yè)由于以前收入高、毛利高，浪費(fèi)巨大，一個(gè)售樓處建不好就砸掉，裝修不好可以砸掉重來，包括信息化也是這樣，原來是粗放的，現(xiàn)在可能要精益化管理。

房地產(chǎn)今后發(fā)展的方向，從當(dāng)前來看要控速度，我觀察下來很多房企的速度要降下來，平均5%—10%已經(jīng)很了不起了。2021年跟2020年比起來，哪一家公司能有10%的增長(zhǎng)是非常不容易的，但是降負(fù)債，高質(zhì)量發(fā)展又是主旋律。所以在這種情況下倒逼我們房企真的要調(diào)整自己一些打法，適應(yīng)市場(chǎng)的變化，否則的話有可能就會(huì)出現(xiàn)，無論你是頭部企業(yè)還是中小型房企都會(huì)出現(xiàn)很嚴(yán)重的問題。

我們前面不是有幾家企業(yè)可能遇到一定的困難，這不是結(jié)束，這可能是剛開始，也可能未來幾年還有很多的企業(yè)都會(huì)這樣。

這是我對(duì)新政的解讀。

在這種情況下，我有什么建議呢？這個(gè)建議完全是個(gè)人的，不存在專不專家，也不代表公司的意見。

首先投資方面，投資可能要向流量快的城市傾斜。大家認(rèn)為流量快的城市有兩個(gè)大區(qū)，一個(gè)是華南區(qū)，一個(gè)是華東區(qū)，華南區(qū)就是粵港澳大灣區(qū)，華東區(qū)最主要是上海、杭州、南京那一帶，流量向這兩個(gè)區(qū)域集中。大家都認(rèn)為是這樣，這兩個(gè)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)異常激勵(lì)，除非你不計(jì)代價(jià)，保持一種流量，不計(jì)利潤(rùn)，只要打平，如果有這樣的心態(tài)我覺得也是OK的，然后在過程中尋找機(jī)會(huì)，否則將來就是花錢買吆喝，最后是不掙錢的。

土地儲(chǔ)備的方式要加快調(diào)整，要多元化。原來我們都是短平快，招拍掛短平快，但有可能土地儲(chǔ)備要轉(zhuǎn)向城市更新，我們很多房子是70、80年代建的房子，現(xiàn)在很多人都不愿意住了，這樣的房子就有可能面臨拆的問題，每個(gè)城市都有這樣的問題。所以有可能將來市場(chǎng)獲得土地的方式就是剛才講的城市更新排第一位，洼地排第二位，第三個(gè)才是招拍掛，招拍掛已經(jīng)是沒什么錢了，這是第2點(diǎn)。

然后是順應(yīng)供地節(jié)點(diǎn)安排，把有限的資金通過獨(dú)攬或者合作的方式把你喜歡的土地拿下來，拿一塊是一塊，這一塊反而給中小房地產(chǎn)企業(yè)提供了比較好的機(jī)會(huì)跟選擇。

再一個(gè)是在投資方面，現(xiàn)在比較新的是帶融資方案。融資方案，所有房企要求我們團(tuán)隊(duì)在買這塊地的時(shí)候必須有融資方案，這樣財(cái)務(wù)可能會(huì)支持，如果你沒有融資方案，難度會(huì)越來越大，哪一家企業(yè)都不敢這么做，你想想幾塊地就把幾百億資金消耗掉了，消耗掉流動(dòng)性就會(huì)很大的問題，流動(dòng)性出現(xiàn)問題企業(yè)的發(fā)展就會(huì)出問題。

所以我的觀察，現(xiàn)在很多在投資的時(shí)候，拿地的時(shí)候都是帶融資方案，融資方案就是從外地找錢，可能批的幾率大一點(diǎn)。

再一個(gè)是處理好機(jī)會(huì)主義與和長(zhǎng)期主義的關(guān)系，從投資的源頭做起。

住宅開發(fā)的航道仍然是很寬的，但是在哪里儲(chǔ)地，這才是關(guān)鍵。如果投資錯(cuò)了或者投資踩點(diǎn)錯(cuò)了，投資方式錯(cuò)了或者投資理念錯(cuò)了，會(huì)整個(gè)公司進(jìn)入被動(dòng)的局面，所以房企可能首要的任務(wù)是把投資的體系，投資的理念，未來的發(fā)展要建立好。

這是投資方面的。

在當(dāng)下解決這個(gè)問題還是現(xiàn)金流管理問題，經(jīng)營(yíng)型現(xiàn)金流管理，永遠(yuǎn)是房地產(chǎn)最核心最核心的事情，原來我們是用杠桿撬動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展，現(xiàn)在這個(gè)已經(jīng)過去的，所以房地產(chǎn)要真正把經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流擺在第一位，如果這個(gè)問題解決不好房企會(huì)遇到很大的挑戰(zhàn)?，F(xiàn)在很多企業(yè)是這么做的，剛才買地的時(shí)候盡可能用外面的資金，但有融資方案，把低效能的資產(chǎn)盡可能賣掉，再一個(gè)有自己的經(jīng)營(yíng)辦公室，推動(dòng)方方面面效益的提升，最后建立一個(gè)有彈性的資金，不要錢用完。未來的3—5年，“十四五”期間房地產(chǎn)還是收緊的政策，因?yàn)槟阋先兰t線的紅線，能讓你渡過困難就是經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，如果沒有經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流未來幾年是很困難的。

再一個(gè)是融資方面，融資的工具永遠(yuǎn)是存在的，有這樣的融資工具，那樣的融資工具，我們總結(jié)過有33種融資工具。有些融資工具可能在這個(gè)階段不好，但大量的融資工具還是好用的，怎么樣把融資工具用好。我做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)，傳統(tǒng)融資跟標(biāo)準(zhǔn)化融資仍然是我們主力，這一塊占了60%，供應(yīng)鏈融資，信用融資應(yīng)為補(bǔ)充。非銀方面的融資可以用，但時(shí)間不能太長(zhǎng)，因?yàn)樗杀咎吡耍?個(gè)月就了不起，你要用一年兩年非銀的資金那死定了。境外融資、發(fā)債私募的融資仍然是好用的。所以融資方面有很多的工具要去選，33個(gè)工具，這個(gè)不能用，用另外一個(gè)，總之要做到最佳的選擇。

最后就是三道紅線的看法。三道紅線我之前也講過，其實(shí)就是一個(gè)分水嶺，之前是野蠻的，原來是精細(xì)化的，原來是高速推動(dòng)，現(xiàn)在是問經(jīng)營(yíng)管理要效益，完全是不一樣的東西。所以這種情況下正面理解是一件好事，我是認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走到今天是高速推動(dòng)的結(jié)果，這個(gè)跟中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速成長(zhǎng)的步伐是一致的。

但是隨著土地紅利的消失，隨著金融融資方面紅利的消失，很多方面要改變，這一方面正好倒逼我們企業(yè)進(jìn)步，把工作做的更細(xì)一點(diǎn)，如果能把負(fù)債率通過三年的努力降下來，三年以后我們還活著，那就是一個(gè)好樣的企業(yè)，如果三年以后你沒了，這個(gè)世界跟你一點(diǎn)關(guān)系都沒有，一定要把這三年活出來，而且要活的越來越好，這個(gè)也是中央政府用心良苦，它是倒逼市場(chǎng)在進(jìn)步。

在這種情況下，我想我們企業(yè)應(yīng)該好好順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，順應(yīng)國(guó)家的政策，作出有效的調(diào)整。就是三道紅線，負(fù)債率都太高了，因?yàn)樗{(diào)下來不能高于7%，7%都高了，你看香港哪一家房企負(fù)債率到達(dá)了7%。

所以三道紅線只是第一步，繼續(xù)降負(fù)債率，高質(zhì)量的發(fā)展，這樣堅(jiān)持下來我們房地產(chǎn)企業(yè)才有未來，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)才是一個(gè)比較健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這個(gè)對(duì)國(guó)家或者對(duì)金融市場(chǎng)都是很大的支持。