對(duì)于全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房是個(gè)“永恒”受關(guān)注的話題。最近，深圳、上海等城市的學(xué)區(qū)和招生制度再傳大動(dòng)作，學(xué)區(qū)房也再次成為焦點(diǎn)。不過(guò)，即使在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控前面，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房似乎仍“我行我素”。

一漲再漲

“現(xiàn)在幾乎找不到400萬(wàn)元以下的深中學(xué)區(qū)房了。”面的記者的咨詢，在羅湖田貝片區(qū)從事房產(chǎn)中介的胡經(jīng)理也覺(jué)得很驚訝，“去年疫情深圳房?jī)r(jià)上漲，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房可以說(shuō)是漲價(jià)的先鋒。雖然剛剛深圳出臺(tái)了二手房成交參考價(jià)，整體市場(chǎng)是降溫了，但優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房還火著呢！”

走在田貝四路和貝麗南路，許多培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的廣告和深圳中學(xué)初中部的學(xué)位房廣告信息非常引人矚目，最然周邊多數(shù)為樓齡近20年甚至超過(guò)20年的小區(qū)，但因?yàn)閮?yōu)質(zhì)學(xué)位的“加持”，價(jià)格水漲船高。以上世紀(jì)80年代建設(shè)的愉天小區(qū)為例，由于戶型面積小，帶深圳中學(xué)初中部和翠北小學(xué)雙優(yōu)質(zhì)學(xué)位，而且?guī)в锌赡艿牟疬w概念，一直是學(xué)區(qū)房投資者關(guān)注的小區(qū)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前該小區(qū)的二手房成交參考價(jià)為每平方米98800元，但一套35平方米的房源業(yè)主掛牌價(jià)已經(jīng)高達(dá)670萬(wàn)，折合約每平方米19萬(wàn)元。“去年5月同戶型的成交價(jià)還在465萬(wàn)元左右，前年同戶型的成交價(jià)還在每平方米9萬(wàn)元，漲幅非常驚人。”胡經(jīng)理表示，“春節(jié)過(guò)后優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的需求還是很大，對(duì)于這種小戶型，很多客戶都選擇一次性付款，所以不受參考價(jià)的影響。”

（房產(chǎn)中介提供的去年5月愉天小區(qū)掛牌價(jià)，不到一年價(jià)格已經(jīng)猛漲）

福田百花和紅荔村片區(qū)是深圳傳統(tǒng)的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，這里的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格更是堅(jiān)挺。“參考價(jià)出臺(tái)后這里的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格沒(méi)有下跌。”黃經(jīng)理表示，“金茂禮都23平方米的房源現(xiàn)在業(yè)主掛牌價(jià)是730萬(wàn)左右，3月初剛賣了一套是720萬(wàn)元，客戶一次性付款。”而在深圳，集團(tuán)化辦學(xué)的趨勢(shì)下一些中小學(xué)會(huì)被較為出名的教育集團(tuán)納入旗下，也成為房?jī)r(jià)上漲的催化劑。“我春節(jié)前后在梅林一村附近看房，我看中的房源也從930萬(wàn)漲到960萬(wàn)，就是因?yàn)槠瑓^(qū)的學(xué)校被并入教育集團(tuán)。”

在記者的調(diào)查訪問(wèn)中，幾乎所有的被訪問(wèn)者都認(rèn)為，深圳教育資源依舊緊張，優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)教育資源就更為緊張，而且均衡程度有待改善。優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房是剛需，所以更為保值，也更受投資客的青睞。“雖然不能說(shuō)讀好的學(xué)校就能考出好成績(jī)，但小孩讀完書或許還能賺到不少錢，能不吸引人嗎？”黃經(jīng)理說(shuō)。

那么，非優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房和優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的差別有多大？與愉天小區(qū)相隔不遠(yuǎn)的旭飛華達(dá)園，也是以小面積房源為主，二手房成交參考價(jià)為每平方米50400元，業(yè)主掛牌價(jià)在每平方米6萬(wàn)元左右。

（非優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房和優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的差別）

另?yè)?jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，上周（3月15日至21日）深圳二手房網(wǎng)簽1026套（含自助網(wǎng)簽），環(huán)比上升3.8%。從連續(xù)4周的網(wǎng)簽量來(lái)看，低位橫盤的走勢(shì)非常明顯。

可以看出，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房由于屬性特殊，價(jià)格變動(dòng)往往保持著自己的規(guī)律。

漫長(zhǎng)的過(guò)程？

最近，上海學(xué)區(qū)房改革被迅速引爆。近日，上海市教委公布了《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》，此次政策提出了“名額分配綜合評(píng)價(jià)錄取”制度，具體包括名額分配到區(qū)招生錄取和名額分配到校招生錄取兩類，合計(jì)占市實(shí)驗(yàn)性示范性高中招生總計(jì)劃的50%-65%，與改革前相比，名額分配比例進(jìn)一步擴(kuò)大。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報(bào)告指出，此次政策提出是基于教育改革的目標(biāo)和精神出發(fā)的，側(cè)面也反映了2020年上海學(xué)區(qū)房市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)庫(kù)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，2020年全年上海新建商品住宅成交均價(jià)為55994元/平方米，同比漲幅為2.5%。而以去年學(xué)區(qū)房炒作較多的大三林板塊（包括前灘）為例，其2020年全年新建商品住宅成交均價(jià)為99359元/平方米，同比漲幅為17.7%。自從上海出臺(tái)“學(xué)位分配到各區(qū)”的入學(xué)新規(guī)后，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格聞風(fēng)而動(dòng)，更有市場(chǎng)消息指出上海知名雙學(xué)位小區(qū)梅園的房?jī)r(jià)便出現(xiàn)大幅下降，但這是否意味著外界所期待的市場(chǎng)拐點(diǎn)已到來(lái)？

“我不認(rèn)為學(xué)區(qū)房會(huì)馬上就涼了，但一直高燒不退的學(xué)位房，“降溫”模式已開(kāi)啟。之所以說(shuō)，上海新政無(wú)法讓學(xué)位房從根本上降溫，就是因?yàn)樵趦?yōu)質(zhì)教育資源缺乏的情況下，單純靠設(shè)計(jì)分蛋糕的規(guī)則，解決不了供需矛盾，緩解不了虎爸虎媽的焦慮。名校之所以有名，就在于喜人的升學(xué)率。高考看的是一本率、重本率，中考看的就是考取名校高中的比例。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

為實(shí)現(xiàn)教育質(zhì)量均衡，近年來(lái)各個(gè)城市也推出了許多措施。而在深圳，深圳龍華區(qū)教育局近日修訂了《深圳市龍華區(qū)義務(wù)教育階段大學(xué)區(qū)學(xué)校積分入學(xué)辦法一覽表（修訂稿）（征求意見(jiàn)稿）》。其中，對(duì)于入學(xué)積分的標(biāo)準(zhǔn)、深戶和非深戶在積分上的計(jì)算、大學(xué)區(qū)與單片區(qū)加分項(xiàng)等方面，向公眾征集意見(jiàn)。只是，對(duì)于新的入學(xué)辦法能否降低學(xué)區(qū)房之熱，市場(chǎng)意見(jiàn)不一。近期，北京海淀區(qū)房管局聯(lián)合區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局對(duì)上地、萬(wàn)柳等區(qū)域房屋交易中介機(jī)構(gòu)加大執(zhí)法檢查力度，對(duì)涉嫌炒作“學(xué)區(qū)房”概念、借機(jī)哄抬房?jī)r(jià)、代理未經(jīng)房主書面授權(quán)委托房源等違規(guī)行為進(jìn)行調(diào)查取證。

有業(yè)內(nèi)人士指出，學(xué)區(qū)房是二手房市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，學(xué)區(qū)房市場(chǎng)一旦降溫，所在片區(qū)的二手房?jī)r(jià)格也將不可避免地受到影響，這或許也是調(diào)控應(yīng)該關(guān)注的重點(diǎn)。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于家長(zhǎng)和購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在此類教改政策下，應(yīng)積極理解政策改革初衷即“教育資源均衡化”的改革思路，理性擇校、理性置業(yè)變得很關(guān)鍵。