受去年基數(shù)較低等因素影響，今年一季度房企銷售額同比出現(xiàn)大幅上漲。
中指院數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月TOP100房企銷售額均值為307.8億元，增長(zhǎng)率均值為104.1%；其中銷售額超千億元的房企5家，較去年同期增加2家，超百億房企76家。TOP100房企權(quán)益銷售額均值為228.2億元，權(quán)益銷售面積均值為163.8萬(wàn)平方米。
“去年二月和三月受疫情沖擊，商品房銷售基本處于凍結(jié)狀態(tài)，因此今年一季度銷售增速較高。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水稱。
貝殼研究院廣州分院院長(zhǎng)李茂喆表示，一方面是去年同期基數(shù)較低，另一方面也是自去年下半年開(kāi)始，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走出之前的低谷，呈現(xiàn)上行趨勢(shì)，使得房企銷售速度加快。
各梯隊(duì)繼續(xù)分化
2021年1-3月，不同陣營(yíng)房企的業(yè)績(jī)繼續(xù)分化。
中指院數(shù)據(jù)顯示，一季度銷售額越過(guò)千億元以上的超級(jí)陣營(yíng)共5家，銷售額增長(zhǎng)率均值為45.6%；500億-1000億元陣營(yíng)共10家，銷售額增長(zhǎng)率均值為100.1%；200億-500億元陣營(yíng)有33家企業(yè)，銷售額增長(zhǎng)率均值為108.2%；100億-200億元陣營(yíng)為28家，銷售額均值為131.3億元，同比增長(zhǎng)104.5%。
另?yè)?jù)平安證券研究報(bào)告，百?gòu)?qiáng)房企三月單月銷售額12226億元，同比增長(zhǎng) 59.2%，較 2019年同期增長(zhǎng)31.8%；今年1-3月銷售額累計(jì)同比增長(zhǎng)84.1%，較2019年同期增長(zhǎng)45.7%。
其中，TOP21-30房企三月份單月銷售額及一季度累計(jì)銷售額同比分別增長(zhǎng)112.8%、141.8%，增速居各梯隊(duì)首位；TOP1-10、TOP11-20、TOP31-50、TOP51-100單月銷售額分別同比增長(zhǎng)27.5%、63.9%、82.3%、95.9%。
從單個(gè)房企情況來(lái)看，碧桂園今年1-3月實(shí)現(xiàn)銷售額 1976 億元，同比增長(zhǎng)38.7%，銷售規(guī)模領(lǐng)跑房企。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的25家房企中，旭輝集團(tuán)、中南建設(shè)、中梁控股、金地集團(tuán)前三個(gè)月銷售額增速均超過(guò)100%，分別達(dá)157.4%、121.9%、110%和108%。
李茂喆認(rèn)為，從今年全國(guó)樓市走勢(shì)來(lái)看，預(yù)計(jì)呈現(xiàn)前快后穩(wěn)的走勢(shì)。“受去年同期基數(shù)較低影響，一季度銷售同比增速明顯；隨著去年下半年同期基數(shù)的增加，以及全國(guó)范圍樓市調(diào)控逐漸收緊，今年下半年樓市熱度或逐漸平穩(wěn)。而對(duì)于頭部房企來(lái)說(shuō)，銷售額創(chuàng)新高的概率會(huì)比較大。”李茂喆表示。
平安證券分析師楊侃則認(rèn)為，百?gòu)?qiáng)房企三月的銷售相比2019年仍保持了較高增速，不過(guò)隨著基數(shù)效應(yīng)逐步消退，以及熱點(diǎn)城市調(diào)控及購(gòu)房信貸資金審查趨嚴(yán)，加上房企加大推盤(pán)力度回籠資金，銷售去化或?qū)⒅鸩匠袎骸?/div>
資金回籠速度料將放緩
雖然一季度業(yè)績(jī)?cè)龇恍?，但?duì)今年全年的銷售業(yè)績(jī)，房企所定目標(biāo)仍較為謹(jǐn)慎。
在前不久的年度業(yè)績(jī)會(huì)上，不少房企宣布了今年的銷售目標(biāo)，銷售增幅在10%-15%不等。例如，碧桂園表示未來(lái)三年的年均銷售要增長(zhǎng)10%，恒大將2021年的銷售目標(biāo)定為7500億元。
不少房企在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，去年的讓利促銷之舉對(duì)銷售增速起到一定作用，今年會(huì)繼續(xù)加快銷售，并將回款列為銷售考核重要指標(biāo)。
中國(guó)奧園就表示，為應(yīng)對(duì)“三條紅線”，公司會(huì)把回款率作為整個(gè)績(jī)效考核一個(gè)重要導(dǎo)向。弘陽(yáng)地產(chǎn)也表示，“去年公司處于綠檔，未來(lái)也將以這幾項(xiàng)指標(biāo)為指引，以銷售回款、現(xiàn)金流作為發(fā)展基準(zhǔn)，管控好財(cái)務(wù)風(fēng)向指標(biāo)。”
值得關(guān)注的是，開(kāi)發(fā)商2020年遭遇毛利率普降的局面，進(jìn)入2021年這種局面或?qū)⒊掷m(xù)。
“毛利率普降是一個(gè)趨勢(shì)，一方面土地成本大幅上漲，另一方面房屋銷售面臨限價(jià)問(wèn)題。”一家中型房企CFO告訴記者。
國(guó)泰君安一位分析師表示，雖然房企有意通過(guò)推進(jìn)舊改項(xiàng)目入市等方式來(lái)提升毛利率，但受限價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)激烈等因素影響，舊改項(xiàng)目本身毛利率水平也不如從前了。
另外，受多地貸款政策趨緊影響，多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今年房企的資金回籠速度將有所放緩。
劉水認(rèn)為，隨著貸款審核更為嚴(yán)格，銀行在延長(zhǎng)審核時(shí)間的時(shí)候，房企銷售回款時(shí)間也相應(yīng)被延長(zhǎng)；另一方面，貸款利率上調(diào)，會(huì)一定程度抑制商品房需求的釋放，使房企的銷售節(jié)奏放慢，從而影響銷售回款。
一家中介機(jī)構(gòu)分析師也表示，利率上行、信貸審批變嚴(yán)，將在一定程度上抑制市場(chǎng)需求，間接影響房企的銷售回款。同時(shí)，放貸周期的延長(zhǎng)會(huì)使房企回款受到直接影響。
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