4月12日，外交部向全球特別推介湖北，重現(xiàn)疫后重生的武漢。自去年4月8日武漢重啟，時(shí)隔一年，武漢樓市同樣經(jīng)歷了“過(guò)山車(chē)”式的行情，從年初的暫停到年末的翹尾，直到今年樓市逐步回到了正常的發(fā)展軌道，品牌房企在抗疫與經(jīng)濟(jì)重振中持續(xù)重倉(cāng)武漢。
從去年4月到今年3月的12個(gè)月時(shí)間內(nèi)，武漢住房成交累計(jì)達(dá)20.77萬(wàn)套，與此前成交量最高的2019年持平。業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，今年樓市供銷(xiāo)兩旺，人氣不減，但是市場(chǎng)分化仍將日趨明顯。值得關(guān)注的是，在全面壓降住宅容積率、樓市競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇的情況下，武漢樓市將告別粗放規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)，轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展。
從去年4月到今年3月的12個(gè)月時(shí)間內(nèi)，武漢住房成交累計(jì)達(dá)20.77萬(wàn)套，與此前成交量最高的2019年持平。新京報(bào)記者鄭新洽 攝
從暫停到年末翹尾
“從去年4月武漢全面重啟，經(jīng)過(guò)一年的努力，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷復(fù)蘇，樓市逐步回到了正常的發(fā)展軌道。”中指研究院華中市場(chǎng)研究中心主任李國(guó)政這樣表示。
眾所周知，去年受疫情影響，武漢樓市一度停擺。隨著2020年4月8日武漢“解封”，樓市逐步復(fù)蘇，機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，在降低預(yù)售門(mén)檻、社保補(bǔ)繳等一系列精準(zhǔn)紓困政策推動(dòng)下，從5月開(kāi)始，武漢樓市成交量連續(xù)破萬(wàn)套，積壓的需求開(kāi)始釋放，特別是下半年重新回到供銷(xiāo)兩旺的發(fā)展“快車(chē)道”，去年12月新房銷(xiāo)售達(dá)到27996套，成為武漢單月歷史成交第三高，也是4年多來(lái)的最高紀(jì)錄。
在經(jīng)歷去年四季度高位收官之后，今年一季度武漢市場(chǎng)表現(xiàn)也相當(dāng)亮眼，成交方面迎來(lái)近幾年最佳開(kāi)局，相比前幾年均呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，住宅價(jià)格也有小幅上漲。
中指研究院華中市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年一季度武漢住房新增供應(yīng)402萬(wàn)平方米，雖然環(huán)比減少53%，但是較去年一季度增長(zhǎng)184%，為近幾年同期供應(yīng)高點(diǎn)。
與此同時(shí)，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，一季度武漢住房成交44877套，面積518.18萬(wàn)平方米，雖然較去年第四季度下降38.7%和34.6%，但同比去年一季度，則是大幅增長(zhǎng)282%和280%。至此，從去年4月到今年3月的12個(gè)月時(shí)間內(nèi)，武漢住房成交累計(jì)達(dá)20.77萬(wàn)套，與此前成交量最高的2019年持平。
分區(qū)域來(lái)看，主城區(qū)依然為武漢樓市成交主力區(qū)域，主城區(qū)和遠(yuǎn)城區(qū)成交套數(shù)占比約為6:4。其中東湖高新區(qū)銷(xiāo)量穩(wěn)居第一，黃陂區(qū)、洪山區(qū)分別排名第二和第三位。
很多房企在武漢銷(xiāo)售也頗為可觀。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，在武漢市場(chǎng)，一季度TOP30市場(chǎng)占有率合計(jì)達(dá)64%，融創(chuàng)以9.94%的市場(chǎng)占有率穩(wěn)居榜首；本土房企武漢城建集團(tuán)經(jīng)過(guò)去年重組后競(jìng)爭(zhēng)力提升，市場(chǎng)占有率8.57%緊隨其后，排名第二；綠地因?yàn)槠煜戮G地天河國(guó)際會(huì)展城、綠地光谷星河繪、海格公館等項(xiàng)目連續(xù)加推熱銷(xiāo)，位居第三。
此外，萬(wàn)科、中建三局、福星惠譽(yù)、旭輝、華潤(rùn)、保利和百步亭等企業(yè)均入圍十強(qiáng)。從武漢市全市榜單來(lái)看，一季度全市熱銷(xiāo)項(xiàng)目TOP3均超過(guò)1000套，而TOP10項(xiàng)目多為綠地、融創(chuàng)、華潤(rùn)、遠(yuǎn)洋和中建三局地產(chǎn)項(xiàng)目。
去年土地出讓總價(jià)及單價(jià)均刷新紀(jì)錄
2021年，作為“十四五”開(kāi)局之年，武漢提出，加快全國(guó)經(jīng)濟(jì)中心、國(guó)家科技創(chuàng)新中心、國(guó)家商貿(mào)物流中心、國(guó)際交往中心和區(qū)域金融中心的打造。在武漢市一季度招商引資大會(huì)上，簽約112個(gè)項(xiàng)目，總金額達(dá)3462億元。
而在去年武漢解封首日舉辦的云招商大會(huì)上，武漢簽約69個(gè)項(xiàng)目，總金額2451億元，其中包括融創(chuàng)與武漢地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)手在武漢黃陂打造“長(zhǎng)江文旅城”。
剛剛走遍湖北所有地級(jí)市的易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，外交部推介湖北之后，湖北的投資形象會(huì)不斷改善。那么，后續(xù)武漢包括周邊一些區(qū)域的土地市場(chǎng)，有活躍的表現(xiàn)。而從產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入來(lái)講，如果后續(xù)國(guó)際形勢(shì)更好一些，合作機(jī)會(huì)進(jìn)一步增多，房地產(chǎn)受產(chǎn)業(yè)的影響也會(huì)表現(xiàn)積極。
從2020年來(lái)看，武漢土地拍賣(mài)采取了分期付款、取消競(jìng)價(jià)熔斷、全面網(wǎng)上掛牌等措施，加大優(yōu)質(zhì)地塊供給，降低出讓門(mén)檻，房企迎來(lái)拿地良機(jī)。
統(tǒng)計(jì)顯示，品牌房企在抗疫與經(jīng)濟(jì)重振中持續(xù)重倉(cāng)武漢，2020年，武漢土地出讓金達(dá)到1901億元（全口徑），超過(guò)2019年的1765億元，創(chuàng)造新的歷史紀(jì)錄，穩(wěn)居全國(guó)城市十強(qiáng)行列，2020年武漢土地總價(jià)與單價(jià)紀(jì)錄齊齊刷新。其中，累計(jì)超過(guò)15個(gè)板塊刷新了土地單價(jià)或總價(jià)紀(jì)錄，特別是去年11月13日，華潤(rùn)以溢價(jià)52.8%、65.7億拿下江岸地塊。
目前，武漢位列“土地兩集中”出讓的22城之中，為此，土地供應(yīng)量暫受影響。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年一季度土地市場(chǎng)僅有3宗地塊溢價(jià)成交，其中，正榮溢價(jià)67%加碼蔡甸，越秀以溢價(jià)26%至13億元競(jìng)得漢口濱江居住綜合用地，新希望則以52.3億元拿下二七濱江兩宗地塊，將引入華中總部。此外，卓爾智城拿下盤(pán)龍城3宗近百萬(wàn)平方米打包地塊，將打造空港體育中心。湖北交投、萬(wàn)達(dá)、美聯(lián)、保利等企業(yè)也均有收獲。
值得關(guān)注的是，武漢樓市冷熱不均現(xiàn)象依舊存在，區(qū)域分化明顯。一季度，中指研究院華中市場(chǎng)研究中心監(jiān)測(cè)開(kāi)盤(pán)122次，共推出25545套；開(kāi)盤(pán)首日去化率為45%，日光盤(pán)占比14%，其中超過(guò)4成項(xiàng)目去化低于30%，整體去化表現(xiàn)一般，但塔子湖、后湖、光谷新中心板塊去化較高。
預(yù)計(jì)二季度市場(chǎng)熱度仍將延續(xù)
4月2日，武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布了《2021年第二季度全市預(yù)計(jì)達(dá)到銷(xiāo)售條件的商品房項(xiàng)目清單》，其中顯示，預(yù)計(jì)第二季度將有177個(gè)項(xiàng)目、656.9萬(wàn)平方米商品房可達(dá)銷(xiāo)售條件。
從區(qū)域來(lái)看，二季度供應(yīng)主要以中心城區(qū)為主，預(yù)計(jì)將有89個(gè)項(xiàng)目入市，占比達(dá)51.13%。新城區(qū)預(yù)計(jì)有88個(gè)項(xiàng)目，占比48.87%。從項(xiàng)目來(lái)看，體量最大的項(xiàng)目是黃陂區(qū)天匯龍城龍欣苑、龍楓苑。
李國(guó)政認(rèn)為，綜合來(lái)看，其他一二線城市紛紛加碼調(diào)控，武漢一季度政策環(huán)境相對(duì)寬松，因此，一季度市場(chǎng)銷(xiāo)量表現(xiàn)不錯(cuò)。而隨著二季度到來(lái)，企業(yè)推盤(pán)積極性將進(jìn)一步高漲，預(yù)計(jì)2季度將會(huì)延續(xù)3月的市場(chǎng)熱度。根據(jù)目前統(tǒng)計(jì)，4月武漢將有超過(guò)50個(gè)項(xiàng)目上市。
根據(jù)最新調(diào)控政策，今年，武漢市將確保新建商品住房和二手住房同比價(jià)格指數(shù)原則上不超過(guò)5%。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，4月武漢樓市熱度不減，不過(guò)項(xiàng)目分化也會(huì)持續(xù)，熱銷(xiāo)的只是“少數(shù)派”。
對(duì)此，李國(guó)政表示，對(duì)于大部分區(qū)域，去庫(kù)存依然是主旋律，光谷等熱點(diǎn)板塊，在地價(jià)剛性成本推動(dòng)、二手房明顯上漲等因素刺激下，需要考慮市場(chǎng)相對(duì)過(guò)熱的情況。從因城施策、因企施策，到因區(qū)施策，都是下一步可能采取的穩(wěn)定市場(chǎng)的有效措施。
放眼2021年武漢市場(chǎng)，克而瑞分析人士認(rèn)為，武漢在湖北省仍有較強(qiáng)吸附力，依舊是全省人口第一聚集地。就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，無(wú)論是購(gòu)房需求，還是置業(yè)群體購(gòu)買(mǎi)力，武漢的基本面仍然比較樂(lè)觀，市場(chǎng)需求依舊堅(jiān)挺。
在李國(guó)政看來(lái)，今年武漢樓市預(yù)期供給增高，高庫(kù)存伴隨著快周轉(zhuǎn)與促銷(xiāo)讓利，樓市供銷(xiāo)兩旺人氣不減，市場(chǎng)分化日趨明顯。
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