氤氳多霧的重慶以魔幻著稱，近兩日，房企也在此上演了一場(chǎng)“殊死搏殺”。
4月29日晚，重慶首次集中供地落下帷幕，中心城區(qū)46宗地最終收金635億元，占去年重慶賣地金額的近六成。更讓市場(chǎng)啞然的是，此次土拍溢價(jià)率普超50%、樓面價(jià)頻頻過(guò)萬(wàn)，房企“搶地”熱情空前高漲。
受土拍熱度影響，有臨近出讓地塊的樓盤甚至緊急“封盤”。“因?yàn)榕牡氐脑?，渝北區(qū)有的樓盤都暫時(shí)停售了，主要針對(duì)一些較好的樓層。”當(dāng)?shù)匾晃恢脴I(yè)顧問直言，開發(fā)商也想多賺錢，后續(xù)營(yíng)銷策略或?qū)⒄{(diào)整。
一千多公里以外，無(wú)錫也在同步上演土拍大戰(zhàn)。截至4月29日20時(shí)，無(wú)錫兩天內(nèi)共成交10宗地塊，全部以最高限價(jià)成交，總成交價(jià)約154.34億元。剩下未成交的6宗地塊，將順延至4月30日9:30繼續(xù)競(jìng)價(jià)。
與最先試水的長(zhǎng)春相比，重慶無(wú)錫等地顯然熱度更高。但無(wú)一例外，資金雄厚的龍頭房企及央企，是土拍新政下的最大“贏家”。
在重慶，融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）及其聯(lián)合體斥資99.09億元競(jìng)得8宗地塊，龍湖（00960.HK）96.64億元競(jìng)得5宗地塊；在無(wú)錫，融創(chuàng)奪得4宗地塊，共涉及資金66.78億元，招商、萬(wàn)科等房企同樣有所斬獲。
“每年年初時(shí)，房企手中資金較充裕，不用考慮修復(fù)報(bào)表。當(dāng)年借錢買的地，當(dāng)年也能開盤回款，所以第一次供地的好地方熱度肯定高。”億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨向第一財(cái)經(jīng)記者表示。
巨頭斥資百億奪地
“看著大房企和‘國(guó)家隊(duì)’大手筆拿地，中小民營(yíng)房企太眼紅了。”就重慶近兩日的土拍盛況，一位業(yè)內(nèi)人士感慨稱。
頭部房企融創(chuàng)在近期的土拍市場(chǎng)表現(xiàn)積極。在重慶，融創(chuàng)單獨(dú)拿下3宗地塊，同時(shí)聯(lián)手海倫堡、大發(fā)地產(chǎn)、廈門象嶼、弘陽(yáng)地產(chǎn)、中梁地產(chǎn)等房企拿下5宗地塊，加上無(wú)錫4宗地，共涉資165.87億元。
其中，融創(chuàng)單獨(dú)拍下的兩江新區(qū)兩路組團(tuán)C標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)C17-1、C19-1、C16-4地塊，成交價(jià)26.6億元，溢價(jià)率61.6%，樓面價(jià)13451元/平方米；與大發(fā)、象嶼分別聯(lián)手拿下的高新區(qū)地塊，溢價(jià)率60%。
在無(wú)錫，融創(chuàng)以41.71億元的成交價(jià)拿下了錫國(guó)土（經(jīng)）2021-12地塊，溢價(jià)率為5.81%，成交樓面價(jià)達(dá)到18195元/平方米。
龍湖也一改往日“佛系”作風(fēng)，在重慶老本營(yíng)攻城略地，斥資近百億將5宗地收入囊中。在大渡口區(qū)，龍湖先后拿下兩宗宅地，最高溢價(jià)達(dá)53.7%；在北碚區(qū)，龍湖還聯(lián)手頤天康養(yǎng)以底價(jià)9.94億元摘得一宗商住用地。
央企保利地產(chǎn)(600048.SH)不甘落后，在重慶以25億元競(jìng)得21059號(hào)地塊，樓面價(jià)15711元/平方米，溢價(jià)率83.22%；還以16.6億元競(jìng)得九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán)地塊，樓面價(jià)13082元/平方米，溢價(jià)率61.12%。
同樣高調(diào)的還有招商蛇口（001979.SZ），該集團(tuán)以32.5億元競(jìng)得沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)一商住地塊，溢價(jià)率高達(dá)129.98%，樓面價(jià)10459.88元/平方米。在無(wú)錫與早前的廣州市場(chǎng)，同樣有招商頻頻舉牌奪地的身影。
貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，招商拿下的沙坪壩地塊位于沙坪壩物流園，是重慶公路交通規(guī)劃的重要區(qū)域。同時(shí)，周邊萬(wàn)科、融創(chuàng)均已打造住宅項(xiàng)目，居住氛圍逐步形成，可售部分起始樓面價(jià)僅5741元/平方米，形成價(jià)值洼地，吸引眾多房企參與競(jìng)拍，最終可售部分成交樓面價(jià)可達(dá)13202元/平方米。
除去上述地產(chǎn)巨頭，中交地產(chǎn)（000736.SZ）、佳源國(guó)際(02768.HK)、綠地控股(600606.SH)、佳兆業(yè)(01638.HK)、旭輝控股(00884.HK)、花樣年(01777.HK)、朗詩(shī)地產(chǎn)(00106.HK)、大悅城（000031.SZ）等均在重慶有所收獲。
“本次重慶集中供地?zé)岫染痈?，一方面是地塊品質(zhì)較好的因素，另外重慶主城區(qū)地塊本就稀缺，房企在重慶的土儲(chǔ)也處于不足水平，帶動(dòng)了本次土拍熱度。”諸葛找房數(shù)據(jù)中心分析師陳霄對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)、龍湖近12個(gè)月住宅成交量都超過(guò)了土地儲(chǔ)備量，土地儲(chǔ)備日益緊張，去化周期較短，拿地意愿強(qiáng)烈。加上此次推出的多為中央公園、西永等熱門板塊，開發(fā)節(jié)奏較快的企業(yè)年前便可推售。
值得注意的是，為防止溢價(jià)率過(guò)高，本次拍賣中有20宗地塊對(duì)付款要求進(jìn)行設(shè)定。若地塊溢價(jià)率達(dá)到50%，出讓價(jià)款支付時(shí)間將在原有時(shí)間的基礎(chǔ)上進(jìn)行減半，即在土地出讓合同簽訂之日起15日內(nèi)付清土地出讓價(jià)款。
盡管如此，重慶此次拍地多宗地塊仍高溢價(jià)成交，刷新了樓面價(jià)水平。陳霄表示，未來(lái)項(xiàng)目上市時(shí)房企或?qū)⒚媾R盈利空間被壓縮，將會(huì)面臨較大的挑戰(zhàn)和壓力，這對(duì)房企的運(yùn)營(yíng)能力和操盤能力都提出了更高的要求。
“兩集中”下城市分化加劇
隨著集中供地鋪開的范圍越來(lái)越廣，各城市間的分化也日益顯著。
表現(xiàn)最“慘淡”的長(zhǎng)春，日前集中推出42宗地塊，成交40宗(涉宅地塊38宗)，流拍2宗，整體流拍率為4.8%，僅一宗地觸發(fā)限競(jìng)。溢價(jià)率最高的地塊位于寬城區(qū)，溢價(jià)率為29.4%，成交總價(jià)為8.5億元。
券商研報(bào)認(rèn)為，長(zhǎng)春所處的吉林近年人口持續(xù)凈流出，2018年以來(lái)長(zhǎng)春樓市進(jìn)入低谷，截至2020年成交地塊整體溢價(jià)率下滑至5.0%；且本輪供地質(zhì)量整體不高，龍頭房企參與意愿較低，資金調(diào)配時(shí)間也相對(duì)較短。
隨后吃到“螃蟹”的廣州，則是內(nèi)部分化、冷熱不均，48宗供地中，有4宗地塊因達(dá)最高限價(jià)需進(jìn)行搖號(hào)，同時(shí)有6宗地塊流標(biāo)。越秀地產(chǎn)（00123.HK）是廣州此次土拍的最大贏家，共計(jì)拿地8宗，成交總價(jià)達(dá)177.53億元。
無(wú)錫作為長(zhǎng)三角集中供地的“先鋒”選手，引來(lái)房企熱情競(jìng)拍，不過(guò)因限價(jià)機(jī)制溢價(jià)率得到控制。此次無(wú)錫共供應(yīng)16宗地塊，已成交的10宗地塊全部以最高限價(jià)成交，9宗地塊溢價(jià)率超過(guò)10%，不過(guò)最高也僅20%。
其中，成交樓面價(jià)最高為19511元/平方米，該地塊由仁恒以32.21億元、56400平方米競(jìng)租賃住房建筑面積的代價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率約11.04%。這也是仁恒首次進(jìn)入無(wú)錫。
成交樓面價(jià)位于第二位的，是招商蛇口拿下的錫國(guó)土（經(jīng)）2021-9地塊。招商蛇口以上限價(jià)9.6億元、1200平方米競(jìng)租賃住房建筑面積競(jìng)得，溢價(jià)率為14.54%，成交樓面價(jià)則達(dá)19500元/平方米。
“無(wú)錫首次集中供地，從成交情況來(lái)看，房企拿地積極性高漲，熱門板塊高質(zhì)素地塊受追捧，同時(shí)，觸頂競(jìng)租賃住房建筑面積成為常態(tài)；從成交房企來(lái)看，頭部房企依然占據(jù)優(yōu)勢(shì)，重倉(cāng)優(yōu)質(zhì)地塊。”克而瑞分析認(rèn)為。
與上述城市相比，重慶土拍溢價(jià)率高企顯得頗為“另類”。要知道，2020年重慶土地成交量居全國(guó)第三，但土地平均溢價(jià)率約10.15%，四季度更多為底價(jià)或低溢價(jià)率成交，全年排名前十的，僅有三宗土地溢價(jià)超40%。
“從城市基本面看，重慶市場(chǎng)熱度較高，但長(zhǎng)春很多都是底價(jià)成交，這背后反映的趨勢(shì)很明顯，房企對(duì)重慶市場(chǎng)較為樂觀，成渝都市圈建設(shè)也存在利好。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱。
但激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，無(wú)形中讓很多房企淪為“陪跑”。業(yè)內(nèi)人士透露，有房企投拓人員在重慶土地市場(chǎng)上“心力交瘁”，一方面是地價(jià)貴，要不就根本拿不到地。“如果早預(yù)料到這么熱，就不應(yīng)花那么多精力在看地上。”
此外，集中供地的初衷便是提高市場(chǎng)透明度，穩(wěn)定購(gòu)房者對(duì)土地價(jià)格的預(yù)期，進(jìn)而熨平房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)。“但重慶土拍熱度高企，后續(xù)需關(guān)注集中供地下的拿地規(guī)則調(diào)整，可適當(dāng)限制房企拿地的幅數(shù)。”有業(yè)內(nèi)人士坦言。
李宇嘉認(rèn)為，土地不像其它商品，供地規(guī)模不是開足馬力就能無(wú)限制增加，城市的中心熱點(diǎn)區(qū)域，供地相對(duì)缺乏彈性，外圍區(qū)域彈性較大，可通過(guò)增加規(guī)模平抑地價(jià)。“所以供地彈性小的中心區(qū)，應(yīng)該增加公共、租賃住房等配建規(guī)模，這樣既可控地價(jià)，又能夠?qū)崿F(xiàn)土地的公共屬性。”
于小雨則表示，集中供地之后，企業(yè)會(huì)更傾向在熱點(diǎn)城市拿地，尤其是國(guó)企、央企或前期積攢了大量資金的房企，會(huì)在集中供地后火速入手，所以溢價(jià)率會(huì)有短時(shí)上升，根源在于企業(yè)在核心區(qū)域的拿地意愿很強(qiáng)。但其實(shí)，同城市的郊區(qū)或長(zhǎng)春這類城市，溢價(jià)率并不高，因此當(dāng)前現(xiàn)象符合預(yù)期。
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