財政部等四部門在京召開房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會

紅星新聞5月12日消息，房地產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)市場長效機制的一環(huán)，始終保持關(guān)注熱度，從未遠(yuǎn)離公眾視野。

5月11日，財政部官網(wǎng)發(fā)布消息稱，“財政部、全國人大常委會預(yù)算工委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局負(fù)責(zé)同志在京主持召開房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會，聽取部分城市人民政府負(fù)責(zé)同志及部分專家學(xué)者對房地產(chǎn)稅改革試點工作的意見。”

消息發(fā)出后，“房地產(chǎn)稅”迅速被網(wǎng)絡(luò)熱搜刷屏。5月12日，A股房地產(chǎn)指數(shù)應(yīng)聲下跌，龍頭股萬科A（000002.SZ）跌2.14%、保利地產(chǎn)（600048.SH）跌2.32%、新城控股（601155.SH）跌2.54%；港股跌幅更大，龍湖集團(tuán)（000960.HK）跌3.48%、建發(fā)國際（01908.HK）跌3.67%、新力控股（02103.HK）跌4.60%、正榮地產(chǎn)（06158.HK）跌5.43%。

房地產(chǎn)稅不再“狼來了”，首提“改革試點”

紅星資本局注意到，來源顯示為“財政部新聞辦公室”的這條消息只有短短不到100字，字?jǐn)?shù)很少，但背后的信息量卻很大：座談會齊聚四大重磅部門，包括財政部、全國人大常委會預(yù)算工委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局，信號意義非同一般；同時首次提出“試點”，這被視為房地產(chǎn)稅加速落地的重要信號，即可能會先在部分城市試行。財政部消息“字少事大”

財政部消息“字少事大”

“財政部這個新聞不簡單，提到了‘試點’兩個字，印象中過去還從沒提過。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴紅星資本局：

第一，會議是以“座談會”的形式召開，而非“研討會”，即屬于政策決策性質(zhì)的會議，分量比較重。從參會部門看，全國人大常委會預(yù)算工委也參與了座談會，使得會議更加嚴(yán)肅。

第二，此次會議的核心在于“試點”兩字?；仡欁罱鼛啄攴康禺a(chǎn)稅方面的政策表述，較多體現(xiàn)為“推進(jìn)”等表述。若是追溯過去的改革，2011年《發(fā)展改革委關(guān)于落實全國人大常委會對國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃執(zhí)行情況報告審議意見的報告》中曾提及“房產(chǎn)稅改革試點工作”內(nèi)容，而2011年恰好是上海和重慶試點房產(chǎn)稅的階段。

所以從此類邏輯看，當(dāng)前首次提及“房地產(chǎn)稅改革試點工作”，有很強的風(fēng)向標(biāo)意義，即此次會議后房地產(chǎn)稅將會在部分城市試點。

嚴(yán)躍進(jìn)說，房地產(chǎn)稅是老百姓關(guān)注的內(nèi)容，此次會議結(jié)束后相關(guān)消息就在財政部官網(wǎng)當(dāng)日發(fā)布，勢必希望發(fā)出強烈和清晰信號，即改革方向不改變、改革步伐不停止、改革思路漸成熟。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)稅改革具有多重目標(biāo)和社會意義，客觀上有助于促進(jìn)房價穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。但是改革也絕對不會簡單停留在“對多套房征稅”、“打壓房價”等概念上。換句話說，房地產(chǎn)稅的改革將在“健全直接稅體系”的大框架下進(jìn)行，要考慮更為全面、客觀和長遠(yuǎn)。

上海、重慶已試點房產(chǎn)稅10年

進(jìn)入2020年以來，財政部已經(jīng)是第四次提及房地產(chǎn)稅。最近一次是今年5月6日，財政部部長劉昆在經(jīng)濟(jì)日報撰文《建立健全有利于高質(zhì)量發(fā)展的現(xiàn)代財稅體制》，全文5000余字透露財稅體制改革在“十四五”時期的重點工作，其中提及房地產(chǎn)稅的完整表述為：“健全直接稅體系，逐步提高直接稅比重，進(jìn)一步完善綜合與分類相結(jié)合的個人所得稅制度，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。”

所謂“直接稅”是指稅負(fù)不能轉(zhuǎn)嫁，而由納稅人直接負(fù)擔(dān)的稅收。比如我們熟悉的“個人所得稅”，是對收入取得者征收的稅，沒有經(jīng)過第三者，這種稅就是直接稅；但生活中常見的增值稅、消費稅等，并非直接針對消費者征收而通過了第三者，這些稅屬于間接稅。

從2015年8月5日房地產(chǎn)稅法第一次明確進(jìn)入中國人大立法規(guī)劃以來，“房地產(chǎn)稅立法”任務(wù)已是板上釘釘。而在立法之前，房產(chǎn)稅也早有“試點”，上海、重慶自2011年率先試點對個人住房征收房產(chǎn)稅，至今已過去了整整10年。

中泰證券研究所首席分析師楊暢介紹，針對個人保有的房產(chǎn)，上海、重慶已經(jīng)試點房產(chǎn)稅，其余城市目前仍然對自用住房在保有環(huán)節(jié)零稅負(fù)，用于出租的住房適用從租計征房產(chǎn)稅，但實際大多配備優(yōu)惠政策。上海房產(chǎn)稅的征收對象為本市居民二套房及非本市居民新購房，稅率暫定0.6%，若應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于上海市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。

重慶的征收對象為個人擁有的獨棟商品住宅、個人新購的高檔住房，以及在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的二套房，采用累進(jìn)式計稅方式，以“戶面積”計算起征點：一個家庭只能對一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。分每戶100平方米和180平方米兩種起征點。適用稅率重慶分三檔：0.5%、1%和1.2%。

兩個試點城市雖然都在收取房產(chǎn)稅，但有所區(qū)別。總體看來，上海模式以多套房為主要征收對象，對炒房行為起到了抑制作用；重慶模式則以高端豪宅（如別墅等）為重點征收對象，對高檔住宅形成制約，也符合重慶“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的房地產(chǎn)調(diào)控理念。

專家稱開征或影響四類價格

房地產(chǎn)稅已經(jīng)“在路上”，此番如果試點落地，最有可能在哪些城市進(jìn)行呢？一旦開征，樓市會降溫嗎？

2020年12月，華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長賈康公開呼吁：深圳、海南應(yīng)積極推出更高水平房地產(chǎn)稅改革試點。賈康說，目前房地產(chǎn)稅沒能實現(xiàn)加快立法，但深圳和海南不能再拖，中央文件也已經(jīng)授權(quán)兩地加快改革，因此只需要走相應(yīng)程序即可。他還建議，深圳、海南開征房地產(chǎn)稅試點要吸取上海、重慶的經(jīng)驗，在政策設(shè)計上更加周到、更有效率，征收范圍要適當(dāng)擴(kuò)大，體現(xiàn)一定的力度。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，北京可以優(yōu)先試點，其作為首都，在改革方面有魄力，但考慮到北京房產(chǎn)項目比較復(fù)雜，可能推進(jìn)有難度。上海和重慶在房產(chǎn)稅方面有這么多年的試點和改革經(jīng)營，過渡到房地產(chǎn)稅的改革也有一定的合理性。而深圳可以大刀闊斧進(jìn)行改革，既然是社會主義先行示范區(qū)，那么也應(yīng)該積極引入新的政策，再次形成房地產(chǎn)領(lǐng)域的一次“改革開放”。另外，海南本身改革的阻力最小，房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)最簡單，也可以進(jìn)行改革。

嚴(yán)躍進(jìn)還認(rèn)為，如果試點房地產(chǎn)稅，將影響到四類價格：

第一，一手房價格。由于住房持有成本將明顯加大，會使得一手房認(rèn)購意愿淡化，進(jìn)而使得房價下降或漲幅收窄；

第二，二手房價格。由于房產(chǎn)持有成本將增大，潛在收益會減少，會倒逼一部分房東拋售房產(chǎn)，這會使得市場上流通的二手房更多，容易壓低房價；

第三，土地價格。若大城市先行試點，客觀上會使房企拿地轉(zhuǎn)移到其他城市，使得大城市土地市場競爭減少。同時若購房市場降溫，那么土地市場也不會太強勢，也容易使地價下跌；

第四，租賃價格。隨著市場上購房市場熱度的減少和存量房源的增加，客觀上也會使得租賃市場的壓力減少，進(jìn)而使得租金下降。

不過嚴(yán)躍進(jìn)也表示，這四類價格下降的時間、下降的幅度等，還要看房地產(chǎn)稅試點的情況。前期還不至于出臺烈性的政策，依然會遵循循序漸進(jìn)、不斷總結(jié)的思路。

房地產(chǎn)稅將會給我們的生活帶來什么影響？不妨也聽聽我們身邊的人怎么說。

來自云南的小楊在成都工作并已買房，她告訴紅星資本局，自己在云南小縣城出生并長大，在北京念完大學(xué)后到成都發(fā)展，一方面是離家比較近，另一方面是認(rèn)為成都的發(fā)展比老家更好。工作兩年多后有了購房資格，也看上了比較心儀的房子，在父母的支持下，買了一個小套二。對于房地產(chǎn)稅，她表示并不擔(dān)心，因為自己只有一套自住房，面積不大，“房地產(chǎn)稅不會傷及無辜”。

但持有多套房的業(yè)主可不這么看。手中持有多套房產(chǎn)的黃先生表示，他一直關(guān)注房地產(chǎn)稅的風(fēng)吹草動，這次最大變化是從“推進(jìn)”變成了“試點”，說明真的要在部分城市落地了。黃先生直言，這將導(dǎo)致持有房產(chǎn)的成本明顯增大，而且不會是一筆小數(shù)，如果房地產(chǎn)稅在自己所在的城市落地，他會選擇賣出手中多余的房產(chǎn)。