“十四五”規(guī)劃綱要明確提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

作為城市新市民和青年緩解住房困難的重要手段，近年來，住房租賃行業(yè)在社會民生中的重要性不斷提升。同時，黑中介、虛假房源、長租公寓爆雷等亂象也頻頻發(fā)生。近期，針對住房租賃市場的相關政策頻出，相關部門紛紛在市場、金融、戶籍、土地、法律等方面發(fā)力，助力租賃市場健康發(fā)展。

租賃市場新政頻出

在培育和發(fā)展住房租賃市場方面，“十四五”規(guī)劃綱要指出，要有效盤活存量住房資源，有力有序擴大城市租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。加快住房租賃法規(guī)建設，加強租賃市場監(jiān)管，保障承租人和出租人合法權益。

“不一定非要用買房來解決住房問題，也可以用租房來解決。”中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強對《中國消費者報》記者表示，“過去20年里，我國住房租賃市場先后承擔了補充健全房地產市場體系、去杠桿保民生工具等角色定位。直到2016年，租購并舉的提出才使得我國以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系逐步健全發(fā)展。”

近期，國家發(fā)改委公布了《2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務》（以下簡稱《任務》），其中“零門檻落戶”“租購同權”等成為熱詞。

《任務》明確表示，城區(qū)常住人口300萬以下城市落實全面取消落戶籍限制政策，要對租購房者同等對待，允許租房常住人口在公共戶口落戶。柴強認為，這意味著在絕大多數城市中，戶籍將不再成為人口自由流動的阻礙，這顯然是中國戶籍制度上的里程碑。

《任務》還強調，有力有序擴大租賃住房供給，單列租賃住房用地計劃。據記者不完全統計，自“雙集中供地”（指集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動）政策實施以來，在22個城市陸續(xù)公布的首批供地計劃中，幾乎全部列有租賃住宅供地計劃。

記者看到，在北京、合肥、廣州、西安發(fā)布的有關進一步促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的相關文件中，也紛紛提出要加大租賃住房建設力度，多渠道增加租賃房源供給，著力解決好新市民、青年人、新就業(yè)家庭等群體的合理住房需求。

上海易居房地產研究院院長張永岳對記者表示，今年的宏觀調控政策密集，與過去相比有一些新的特點。如今的調控政策更著重于從整個國民經濟的視角出發(fā)，要讓新市民住有所居，大城市在租賃住房發(fā)展方面要跟上。

金融監(jiān)管進一步強化

隨著住房租賃市場特別是長租公寓市場的快速發(fā)展，一些行業(yè)亂象也頻頻發(fā)生。比如，部分長租公寓平臺利用租金支付期限錯配建立資金池，控制房源、哄抬租金，有的甚至利用承租人的信用套取信貸資金，變相開展金融業(yè)務。同時，一些住房租賃企業(yè)發(fā)生資金鏈斷裂，也嚴重影響了住房租賃當事人的合法權益。

為此，加強對住房租賃企業(yè)的監(jiān)管，引導住房租賃企業(yè)回歸租賃服務本源，防范化解金融風險等，已經引起了行業(yè)主管部門的重視。

近日，住建部、國家發(fā)改委、公安部、市場監(jiān)管總局、國家網信辦、銀保監(jiān)會等6部門聯合印發(fā)了《關于加強輕資產住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》（以下簡稱《意見》），明確要求住房租賃企業(yè)單次收取租金的周期原則上不超過3個月，支付房屋權利人的租金原則上不高于收取承租人的租金，并從從業(yè)管理、租賃經營、資金監(jiān)管、消費貸款等7方面入手，加強住房租賃市場監(jiān)管。

在租金監(jiān)管方面，《意見》明確要求，住房租賃企業(yè)應當在商業(yè)銀行設立資金監(jiān)管賬戶，在發(fā)布房源信息時，應當同時發(fā)布資金監(jiān)管賬戶信息。住房租賃企業(yè)單次收取租金超過3個月的，或單次收取押金超過1個月的，應當將收取的租金、押金納入監(jiān)管賬戶，并通過監(jiān)管賬戶向房屋權利人支付租金、向承租人退還押金等。《意見》還明令禁止住房租賃企業(yè)變相開展金融業(yè)務，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租賃消費貸款。同時要求金融機構應當嚴格管理住房租賃消費貸款，加強授信審查和用途管理，發(fā)放貸款前必須采取有效手段核查借款人身份信息，評估還款能力，核實借款意愿，并做好記錄。

此前長租公寓平臺變相推高租金價格水平的消息引起了社會各界的廣泛關注。對此，《意見》提出，要合理調控住房租金水平。住房租賃市場需求旺盛的大城市住房和城鄉(xiāng)建設部門應當建立住房租金監(jiān)測制度，定期公布不同區(qū)域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息。積極引導住房租賃雙方合理確定租金，穩(wěn)定市場預期。發(fā)揮住房租賃企業(yè)，尤其是大中型住房租賃企業(yè)在穩(wěn)定市場租金水平方面的示范作用。加強住房租賃市場租金監(jiān)測，密切關注區(qū)域租金異常上漲情況，對于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平。“這是住宅租賃市場首個系統監(jiān)管的政策，也是今年在加強經營貸管控的基礎上，房地產領域迎來的第二個金融市場監(jiān)管政策。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《中國消費者報》記者表示，這些規(guī)定直擊長租公寓企業(yè)各類違規(guī)做法，有助于規(guī)范市場經營，同時防范經營方面出現金融風險。

期待實現租售同權

“我國住房租賃市場正處于鼓勵發(fā)展與加強規(guī)范并重的新時期。”住房租賃產業(yè)研究院院長趙然表示，“時至今日，我國住房租賃市場已發(fā)展至機遇與挑戰(zhàn)并存的階段，政策開始向鼓勵發(fā)展與加強行業(yè)規(guī)范并重的方向傾斜。”

如今，雖然多數城市出臺了租房補貼、便利落戶、提供人才租賃住房等新政，但趙然認為，租售同權才是解決問題的癥結。“實現租售同權仍然有一段很長的路要走，目前看來，在人才落戶、子女義務教育等方面都有政策需要突破的地方。”

記者從住建部了解到，目前《住房租賃條例》立法進程正在積極推動，條例正式出臺已經可期。

柴強表示，政府大力發(fā)展住房租賃市場的態(tài)度十分明朗，相信在政策的持續(xù)推進下，住房租賃市場未來將迎來更加廣闊的發(fā)展空間。