業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，后續(xù)深圳新房成交量會(huì)趨于穩(wěn)定，而二手房市場(chǎng)則會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)“去泡沫”的過程，購房者心態(tài)發(fā)生改變，市場(chǎng)也逐漸回歸理性。

在一系列調(diào)控組合拳作用下，此前“高燒”的深圳樓市已顯現(xiàn)出降溫趨勢(shì)。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，今年4月，深圳一二手住宅網(wǎng)簽量下滑三成左右，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體表現(xiàn)較為低迷，時(shí)至5月，深圳樓市趨穩(wěn)，但傳統(tǒng)旺季“紅五月”不再。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，5月上半月（1-15日），深圳一手住宅網(wǎng)簽量1181套，環(huán)比下跌15%；二手住宅過戶量1240套，環(huán)比下跌49%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，預(yù)計(jì)后續(xù)深圳新房市場(chǎng)月度成交量會(huì)穩(wěn)定在3000套-5000套的水平，而二手房市場(chǎng)則會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)“去泡沫”的過程，購房者心態(tài)發(fā)生改變，市場(chǎng)也逐漸回歸理性。

新房市場(chǎng)趨冷，4月至今網(wǎng)簽量持續(xù)走低

“目前深圳樓市有所降溫，主要是‘剛需’錢不夠了，一些剛需購房者等著‘打新’。因?yàn)楝F(xiàn)在二手房只能以指導(dǎo)價(jià)作為評(píng)估價(jià)來進(jìn)行貸款，所以在不少區(qū)域比如南山、寶安，基本上要五成首付才能買到二手房。”深圳當(dāng)?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士如是說。

從新房市場(chǎng)來看，近3個(gè)月深圳新房成交持續(xù)低迷。新京報(bào)記者了解到，4月開發(fā)商推盤節(jié)奏較慢，開盤量較少，加之深圳最近出的政策較多，開發(fā)商還在觀望，所以整體市場(chǎng)比較平淡；不僅沒有熱點(diǎn)新盤出來拉動(dòng)，開發(fā)商也在刻意壓制熱銷氛圍。

據(jù)中原研究中心監(jiān)測(cè)顯示，今年4月，深圳新房批售項(xiàng)目7個(gè)，較3月增加2個(gè)；其中，僅有3個(gè)住宅項(xiàng)目，比3月少4個(gè)，分別為龍華區(qū)的壹成中心、坪山區(qū)的恒大城、龍崗區(qū)的星河盛境，無項(xiàng)目開盤售罄，市場(chǎng)略顯低迷。

市場(chǎng)的冷清反饋至成交層面，導(dǎo)致4月新房市場(chǎng)成交量明顯下滑。中原研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月，深圳新房住宅網(wǎng)簽3502套，環(huán)比下滑34.0%；與此同時(shí)，成交面積35.3萬平方米，環(huán)比下滑30.9%。

在此前提下，傳統(tǒng)樓市“紅五月”，深圳新房市場(chǎng)依然表現(xiàn)低迷。來自樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月上半月（1-15日），深圳一手住宅網(wǎng)簽量1181套，環(huán)比下跌15%，同比下跌17%。從各區(qū)網(wǎng)簽套數(shù)上看，龍崗網(wǎng)簽居首，網(wǎng)簽257套，環(huán)比下滑26%；寶安位居第二，網(wǎng)簽175套，環(huán)比下滑28%；福田僅網(wǎng)簽1套，為各區(qū)最少。

對(duì)此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，深圳連續(xù)幾輪調(diào)控下，包括購房要求三年社保、新房預(yù)售價(jià)格監(jiān)管和引導(dǎo)、貸款審批等，特別是對(duì)經(jīng)營(yíng)貸的打擊，對(duì)外地購房者和本地投資客影響較大，在此背景下，深圳新房市場(chǎng)熱度已明顯下降。

二手房低位運(yùn)行，5月上半月過戶量環(huán)比降49%

而在二手市場(chǎng)方面，近期深圳二手住宅成交也持續(xù)低迷，市場(chǎng)上一些二手房業(yè)主叫價(jià)開始松動(dòng)。

“政策剛出來時(shí)，業(yè)主心態(tài)還是非常強(qiáng)的。但三個(gè)月過去了，市場(chǎng)成交依然低迷，業(yè)主放盤、放租時(shí)間明顯拉長(zhǎng)，急售的業(yè)主開始調(diào)低叫價(jià)，雖然不是主流，但是也有不少案例。”深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫稱。

“28”新政（要求定期發(fā)布全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格）出臺(tái)后的1個(gè)月，深圳二手住宅過戶量已低于5000套。來自樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月深圳二手住宅市場(chǎng)網(wǎng)簽4396套，環(huán)比下跌9.7%；二手住宅市場(chǎng)過戶4877套，環(huán)比下跌28.16%。

另據(jù)中原研究中心監(jiān)測(cè)顯示，深圳二手住宅成交周期進(jìn)一步拉長(zhǎng)，4月為289天，較3月拉長(zhǎng)了24天。而在客群上，4月非深戶成交占比回落4.5%至20.8%；與此同時(shí)，4月投資占比為27.2%，與3月相比下滑了6.1%。

對(duì)此，李宇嘉表示，4月份，深圳二手房市場(chǎng)成交首次實(shí)現(xiàn)環(huán)比零增長(zhǎng)，這意味著調(diào)控取得了明顯效果。深圳二手房指導(dǎo)價(jià)、對(duì)本地和外地人群加杠桿需求的控制，以及拉長(zhǎng)整個(gè)二手房貸款周期，整套政策組合拳對(duì)弱化購買力起到了明顯作用。

時(shí)至5月，深圳二手住宅市場(chǎng)持續(xù)低位運(yùn)行。來自樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月上半月（1-15日），深圳二手住宅過戶量1240套，環(huán)比下跌49%。

價(jià)格方面，據(jù)樂有家門店數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，截至5月16日，深圳全市二手住宅掛牌價(jià)環(huán)比繼續(xù)保持穩(wěn)定，大部分片區(qū)二手住宅掛牌價(jià)呈上浮趨勢(shì)，但基本處于合理的漲跌幅度。其中，近兩周內(nèi)有價(jià)格變動(dòng)的房源為2400多套，占比6%。價(jià)格變動(dòng)的房源中，共有56%房源為下調(diào)報(bào)價(jià)。

樂有家研究中心分析指出，5月中旬，受“28”新政及金融收緊等影響，深圳二手房網(wǎng)簽量持續(xù)低位運(yùn)行，但由于“五一”假期當(dāng)周過戶積壓量在節(jié)后得到釋放，導(dǎo)致5月中旬二手住宅過戶量環(huán)比出現(xiàn)較大幅度上漲。目前，市場(chǎng)需求依舊存在，但撿漏心理和觀望心態(tài)明顯，新房分流也十分明顯。

業(yè)內(nèi)：“紅五月”不紅，成交量或繼續(xù)回調(diào)

那么，傳統(tǒng)“紅五月”，深圳樓市整體表現(xiàn)如何？對(duì)此，李宇嘉表示，4月份深圳二手房過戶量已跌破5000套，這是樓市冷暖的一大分水嶺，預(yù)計(jì)5月份這一趨勢(shì)將繼續(xù)延續(xù)，“5月份信貸投放機(jī)制較緊，額度也較少，而且二手房交易周期在明顯拉長(zhǎng)，這對(duì)深圳樓市影響較大。”

“二手房市場(chǎng)穩(wěn)定后，整個(gè)二手房和新房的輪動(dòng)上漲機(jī)制就沒有了”，李宇嘉解釋稱，“因?yàn)閺?020年3月份后，深圳樓市出現(xiàn)了新房、二手房輪動(dòng)上漲以及新房二手房倒掛現(xiàn)象，從而導(dǎo)致新房瘋搶、打新熱潮，目前這種現(xiàn)象基本被控制住了，這對(duì)樓市熱度有很大的抑制作用。”

談及接下來深圳樓市走勢(shì)，李宇嘉預(yù)計(jì)，新房和二手房交易量會(huì)明顯回調(diào)，不過，由于新房搖號(hào)機(jī)制向剛需、人才及無房戶傾斜，在投資、投機(jī)需求相對(duì)較少背景下，剛需人群相對(duì)穩(wěn)定，而剛需客群對(duì)新房市場(chǎng)具有一定的支撐力度。因此，預(yù)計(jì)后續(xù)新房市場(chǎng)月度成交量會(huì)穩(wěn)定在3000套-5000套的水平。而二手房市場(chǎng)，則會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)“去泡沫”的過程，目前買家情緒還較高，預(yù)計(jì)等到下半年購房者心態(tài)發(fā)生改變，市場(chǎng)也逐漸回歸理性。

樂有家研究中心分析指出，目前市場(chǎng)各方多輪心理博弈，預(yù)計(jì)市場(chǎng)成交在7月之前都不會(huì)出現(xiàn)太大波動(dòng)，量?jī)r(jià)趨穩(wěn)之下，未來樓市將更多回歸居住屬性。