5月25日，國(guó)家發(fā)改委出臺(tái)《關(guān)于“十四五”時(shí)期深化價(jià)格機(jī)制改革行動(dòng)方案的通知》，其中明確指出，要加強(qiáng)和改進(jìn)價(jià)格調(diào)控，做好鐵礦石、銅、玉米等大宗商品價(jià)格異動(dòng)應(yīng)對(duì)，及時(shí)提出綜合調(diào)控措施建議，強(qiáng)化市場(chǎng)預(yù)期管理。
該文件效果立竿見影，期貨價(jià)格開始回落，但諸多期貨已在2020年出現(xiàn)了一波上漲，雖然此次調(diào)控導(dǎo)致了下跌，但當(dāng)下仍然處于高位。
此次文件出臺(tái)的背景是，大宗商品的上漲。一個(gè)基本的邏輯是，大宗商品漲價(jià)最終會(huì)傳導(dǎo)到終端消費(fèi)者身上，而期貨中最強(qiáng)的煤、鋼焦、玻璃、水泥，也將會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。
鐵礦石漲價(jià)傳導(dǎo)至房地產(chǎn)
鐵礦石是煉鋼的原材料，價(jià)格的上漲將直接導(dǎo)致鋼材及其相關(guān)制品的價(jià)格上漲，隨著傳導(dǎo)效應(yīng)會(huì)傳遞給下游的施工單位，然后傳遞給開發(fā)商，而當(dāng)下房地產(chǎn)調(diào)控政策越發(fā)收緊，房地產(chǎn)行業(yè)也不再是過去的流金流銀的行業(yè)，開始精打細(xì)算降低成本。
實(shí)際上，建安成本是房地產(chǎn)公司成本管控的重要環(huán)節(jié)，施工單位人員林沖（化名）表示在建安成本上能做好成本管控的公司寥寥無幾，開發(fā)商的建安成本大多維持在一個(gè)穩(wěn)定的空間。以西南地區(qū)為例，建安成本通常在1500元/平方米左右，在全國(guó)范圍內(nèi)在1000—3000多元/平方米。
當(dāng)下建安成本由于期貨價(jià)格的上漲而上漲，鐵礦石傳導(dǎo)到鋼材然后傳導(dǎo)到了鋼筋，鋼筋價(jià)格從去年的4000元/噸直接上漲到了7000元/噸。這直接導(dǎo)致了施工單位的成本大幅上漲。
比如，某開發(fā)商議價(jià)能力極強(qiáng)，但由于公司訂單頗多，本著薄利多銷的原則，林沖所在的公司與該開發(fā)商簽訂了大量合同。
但林沖說，當(dāng)下施工單位的成本大幅度上升，勢(shì)必要向下傳導(dǎo)，所以他們公司也與包括這家開發(fā)商在內(nèi)的諸多客戶簽訂了合同的補(bǔ)充協(xié)議。當(dāng)下公司的決定是將合同金額變動(dòng)全部改為跟隨原材料波動(dòng)而變化。
林沖透露，“漲價(jià)是必然的，但是漲多少我們也沒數(shù)，只能這樣簽了。”實(shí)際上，長(zhǎng)期以來，施工單位的利潤(rùn)并不多，當(dāng)下更是遭到了重創(chuàng)，“過去差一點(diǎn)的項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)點(diǎn)左右，好一點(diǎn)的項(xiàng)目八到十個(gè)點(diǎn)，但是今年這樣的利潤(rùn)也保不住了，很多同行都在砍工資。”
“求大于供”惹的禍？
上游漲價(jià)，下游加價(jià)是市場(chǎng)常態(tài)，房地產(chǎn)也是如此。除非能夠接受降低利潤(rùn)，否則開發(fā)商不可能降價(jià)，反倒是房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的可能性更大。
房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力除了成本上漲外，還有著行業(yè)驅(qū)動(dòng)力，房地產(chǎn)的數(shù)項(xiàng)行業(yè)指標(biāo)又創(chuàng)新高。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2020年1—12月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資141443億元，比上年增長(zhǎng)7.0%，2020年商品房銷售面積176086萬平方米 比上年增長(zhǎng)2.6%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金193115億元，比上年增長(zhǎng)8.1%。
房地產(chǎn)行業(yè)，不論是投資還是面積甚至資金都在增長(zhǎng)，這表示行業(yè)的上限在擴(kuò)大，同時(shí)也會(huì)導(dǎo)致原材料消耗的增加。
眾所周知，鋼筋和水泥是房地產(chǎn)的主要原材料，房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期都是用鋼大戶，林沖表示，長(zhǎng)期以來房地產(chǎn)行業(yè)的用鋼需求占到了總需求的30%左右，房地產(chǎn)屬于鋼材的下游產(chǎn)業(yè)，直接受到鋼材價(jià)格的影響。
黑色系金屬上漲，其中螺紋鋼創(chuàng)下歷史新高，除黑色金屬外，銅、玻璃等有色金屬和建材期貨也創(chuàng)下了歷史新高，大宗商品繼續(xù)漲價(jià)。有私募人士總結(jié)了過去一個(gè)月的期貨走勢(shì)，原油弱于銅，弱于鋁，弱于煤、鋼焦、玻璃、水泥等等。
玻璃期貨來到了2945的歷史高位；全國(guó)水泥價(jià)格指數(shù)CEMPI為158.95，也是近兩年來的新高；瀝青雖然不在最高位但也是3272的高點(diǎn)，建材行業(yè)整體漲價(jià)。
而鋼材價(jià)格在國(guó)內(nèi)更要看唐山市的走勢(shì)。唐山鋼價(jià)最近的走勢(shì)是向下，上周唐山鋼坯出廠價(jià)格5070元/噸，周比下調(diào)600元/噸；倉(cāng)儲(chǔ)現(xiàn)貨5000元/噸，周比下調(diào)450元/噸。
今年以來唐山市已經(jīng)加強(qiáng)了對(duì)鋼鐵行業(yè)的監(jiān)管，要求限產(chǎn)減排。
3月19日，唐山市政府發(fā)布《鋼鐵行業(yè)企業(yè)限產(chǎn)減排措施的通知》草案，要求在3月20日0時(shí)-12月31日24時(shí)，對(duì)全市全流程鋼鐵企業(yè)（除首鋼遷安、首鋼京唐）實(shí)施相應(yīng)的限產(chǎn)減排措施。
唐山某鋼鐵企業(yè)人士表示，在隨后的4月，相關(guān)部門堅(jiān)持全年要減產(chǎn)粗鋼2000萬噸，并召開了全國(guó)視頻會(huì)議通報(bào)各省。但今年前4個(gè)月粗鋼同比增產(chǎn)超過4000萬噸，理論上要完成減產(chǎn)任務(wù)，那么未來8個(gè)月要減產(chǎn)6000萬噸。
直接的說，對(duì)于鋼材的需求還在增加，但是產(chǎn)能開始下降。
心疼開發(fā)商還是心疼自己
從當(dāng)下看，鋼材的產(chǎn)量在下降，但是房地產(chǎn)的投資卻在增加，這會(huì)讓房企本就持續(xù)下滑的利潤(rùn)率繼續(xù)下滑。
據(jù)機(jī)構(gòu)測(cè)算，重點(diǎn)房企2020年平均毛利率為26.2%，與10年前的歷史高位比下滑超過10個(gè)百分點(diǎn)。不止毛利率在下降，凈利潤(rùn)也開始呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。
不久前，濱江集團(tuán)2020年度業(yè)績(jī)說明會(huì)上，有人提問濱江集團(tuán)本輪集中供地利潤(rùn)能有幾個(gè)點(diǎn)？公司董事長(zhǎng)戚金興表示，“努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平。”濱江集團(tuán)算得上杭州知名的開發(fā)商，在本地有著極強(qiáng)的品牌號(hào)召力，公司也做到了千億元的銷售規(guī)模，在全國(guó)大大小小的開發(fā)商中也算是小有名氣。這樣的公司尚且只有1%-2%的凈利潤(rùn)，那么其他開發(fā)商同行呢？
另一方面，當(dāng)下土地招拍掛市場(chǎng)開始實(shí)行集中供地，從當(dāng)下的數(shù)次土拍結(jié)果看，土拍市場(chǎng)火熱。開發(fā)商除了溢價(jià)率達(dá)到上限外，配套上也是下了不少本錢，成本不斷逼近限售價(jià)，頭上有封頂，腳下的高度還在不斷提高，開發(fā)商的利潤(rùn)空間越來越薄。
所以，盡管集中供地一年有三次機(jī)會(huì)，但開發(fā)商也不得不搶，畢竟誰也不知道下次會(huì)不會(huì)競(jìng)爭(zhēng)更激烈。
有人開始替開發(fā)商心酸，但是誰也不知道開發(fā)商的心酸會(huì)不會(huì)和成本一樣繼續(xù)向下傳導(dǎo)。
但現(xiàn)在真實(shí)情況是，房?jī)r(jià)依然在上漲，上海易居房地產(chǎn)研究院5月24日發(fā)布的《中國(guó)百城房?jī)r(jià)報(bào)告》顯示，今年前4月全國(guó)百城房?jī)r(jià)漲幅為13.6%。房?jī)r(jià)持續(xù)上漲已經(jīng)28個(gè)月，而全國(guó)已有接近60個(gè)城市調(diào)高了房貸利率，本就不容易的購(gòu)房現(xiàn)在成本更高了。
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