今年以來，房地產(chǎn)政策持續(xù)加碼，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)金融審慎管理制度、設立房地產(chǎn)貸款集中度上限、重點城市住宅用地實現(xiàn)“兩集中”等陸續(xù)出臺。在堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位下，各地繼續(xù)以“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”為目標，認真落實城市主體責任，持續(xù)關注住房市場變化，加強各類市場調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
房價漲幅趨穩(wěn) 成交增速放緩
根據(jù)中國指數(shù)研究院《百城價格指數(shù)報告》，2021年5月，全國100個城市新建住宅平均價格為16006元/平方米，環(huán)比上漲0.34%，漲幅較上月擴大0.11個百分點。從漲跌城市個數(shù)看，80個城市環(huán)比上漲，17個城市環(huán)比下跌，3個城市與上月持平。其中，一線城市環(huán)比上漲0.37%，同比上漲3.97%；二線城市環(huán)比上漲0.30%，同比上漲4.39%；三四線代表城市環(huán)比上漲0.34%，同比上漲3.65%。
二手住宅方面，全國100個城市平均價格為15810元/平方米，環(huán)比上漲0.50%，漲幅與上月持平。從漲跌城市個數(shù)看，71個城市環(huán)比上漲，26個城市環(huán)比下跌，3個城市與上月持平。其中，一線城市二手住宅價格環(huán)比上漲0.95%，同比上漲9.68%；二線城市環(huán)比上漲0.40%，同比上漲2.22%；三四線代表城市環(huán)比上漲0.43%，同比上漲2.97%。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部高級分析師馬琛表示，整體來看，后期政策環(huán)境將依舊偏緊，更多熱點城市或圍繞加強住房信貸管控力度、加碼熱點片區(qū)調(diào)控、發(fā)布二手住房成交參考價格等方面不斷完善樓市調(diào)控政策，預計未來熱點城市房價將更趨平穩(wěn)。
新房市場回歸理性，也體現(xiàn)在市場成交量增速放緩。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年5月66城新房市場同比增速較4月保持收窄趨勢，同時各線城市月度成交量走勢恢復到2019年的常規(guī)市場特征。據(jù)此推測，短期內(nèi)一線城市增速將保持下滑，而二三四線城市三季度以后市場的逐漸發(fā)力或?qū)φw增速起到穩(wěn)定器的作用。
供地“兩集中”穩(wěn)定土地市場
為堅決貫徹“房住不炒”定位及“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的決策部署，自然資源部今年要求各地進一步將住宅用地出讓信息合理適度集中，重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應，讓各類市場主體和消費者充分掌握信息，形成合理預期。
截至5月31日“兩集中”供地要求下，長春、廣州、重慶（主城）、無錫、沈陽、杭州等15城進行了土拍，累計已有535宗土地成交入市，總建筑面積達6327.3萬平方米，成交總金額超過7127.9億元。其中，杭州、北京土地出讓金均超過1000元。
對比各城市土拍規(guī)則，一線及杭州、長沙等城市土拍政策嚴厲程度較高，重慶、天津、長春、青島等城市相對較寬松。值得注意的是，北京、上海、南京、重慶等城市土拍政策較為靈活。其中，北京在達到最高限價及配建后，通過高標準商品住宅建設方案評選決定最終競標者。
專家認為，北京本年度首批商品住宅用地出讓以“規(guī)劃引領、以需定供、房地聯(lián)動、一地一策”為核心的調(diào)控機制初顯成效，在實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”調(diào)控目標的基礎上，保證了租賃住房的多渠道供應；注重提升新增住房建設品質(zhì)的競爭方式贏得社會普遍肯定，也對其他熱點城市房地產(chǎn)市場調(diào)控起到了標桿引領作用。
“實施首批兩集中供地的都是一些相對熱點城市，如果不采取這種方式，可能土地市場的熱度會更高。一方面，這種供地方式能夠?qū)⒎科蟮馁Y金鎖定在這幾個城市。另外。不同的競價規(guī)則，對于土地的溢價率能夠有比較好的控制。同時，對整體樓面價格的水平也起到了一定的穩(wěn)定的作用。”合碩地產(chǎn)機構首席分析師郭毅說。
調(diào)控加碼確保市場平穩(wěn)健康
除了土地政策外，從中央到地方層面都相繼出臺包括融資管理、市場監(jiān)管等一系列舉措，釋放出未來房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼的信號。
近期，住建部分別在沈陽、廣州召開發(fā)展保障性租賃住房工作座談會，表示北上廣深等40城將大力發(fā)展保障性租賃住房，同時將解決新市民、青年人住房困難問題列入重要議事日程。
地方層面，湖州、寧波、紹興、深圳、上海等出臺樓市新政。此外，本月廣州再度強化房貸管理，部分銀行個人房貸最高按揭成數(shù)不超6成；深圳、杭州多家銀行亦上調(diào)房貸利率。市場監(jiān)管方面，成都、寧波、廣州、深圳、海口等城市加強市場監(jiān)管，嚴查違法違規(guī)行為。
貝殼研究院高級分析師潘浩認為，多地相繼出臺樓市新政，屬于強化調(diào)控決心、穩(wěn)定市場預期，是“穩(wěn)房價”的進一步舉措，旨在促進房產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
房企層面，供地“兩集中”政策帶動貨值增速顯著，合作拿地有所增加。分析人士指出，各個城市集中推地有利于引導土地市場合理運行。同時，客觀上將分散企業(yè)資金，有利于平抑土地市場熱度，穩(wěn)定土地市場預期。未來，預計多數(shù)房企將審慎理性拿地，保持多元化的拿地方式。
6月1日，銀保監(jiān)會召開會議通報，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到遏制，房地產(chǎn)融資呈現(xiàn)出“五個持續(xù)下降”特點，截至4月末，房地產(chǎn)貸款同比增速創(chuàng)8年新低，房地產(chǎn)貸款集中度連續(xù)7個月下降。下一步，將繼續(xù)保持房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，避免房價大起大落，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2021年1-5月房企境內(nèi)外債券融資累計約4624億元，較2020年同比下降18%，達到近三年低點。在監(jiān)管環(huán)境下，房企融資成本整體保持下降趨勢與企業(yè)之間差異加劇的趨勢不變。
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