作為“十四五”規(guī)劃中重要一環(huán)的城市更新行動，近期各城市紛紛吹響了加速號角。

6月以來，上海、珠海、北京、重慶等地發(fā)布有關(guān)城市更新的指導(dǎo)意見。據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)房企中已有約47%的企業(yè)涉足城市更新領(lǐng)域，其中TOP50房企涉足占比超6成。

易居企業(yè)集團(tuán)執(zhí)行總裁、克而瑞CEO張燕表示，上海成立800億城市更新基金將會影響未來房企在核心城市進(jìn)入到城市更新的模式。未來2-3年，整個城市更新格局會發(fā)生非常大的變化，尤其是央企介入會加大，頭部房企通過城市基金方式參與到城市更新會變成接下來的主流模式。

各城政策相繼落地

2021年，城市更新被正式寫入“十四五”規(guī)劃，提出要加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實施城市更新行動，推動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升。

規(guī)劃提出后不久的6月，各城市便就城市更新紛紛采取動作。

6月2日，上海市委副書記、市長龔正調(diào)研城市更新工作時指出，上海城市發(fā)展已經(jīng)轉(zhuǎn)入存量更新為主的發(fā)展階段。為廣泛吸引社會力量參與上海舊改，加快舊改資金平衡，共同推進(jìn)城市可持續(xù)更新和發(fā)展，上海城市更新基金于當(dāng)日正式成立。

據(jù)悉，上述基金總規(guī)模約800億元，為目前全國落地規(guī)模最大的城市更新基金，將定向用于投資舊區(qū)改造和城市更新項目，并且上海地產(chǎn)集團(tuán)已與招商蛇口、中交集團(tuán)、萬科集團(tuán)等企業(yè)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。

“此次政策背后的城市更新策略和動作，充分體現(xiàn)了上海在城市更新方面的探索和創(chuàng)新，對于后續(xù)各大城市是有積極的借鑒意義的。”彼時，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)評價指出。

而從近期各城市的政策來看，上海市對于城市更新的動作也的確引起了聯(lián)動效應(yīng)。

6月3日，珠海市方面消息顯示，市政府常務(wù)會議審議并原則通過《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新管理辦法（修訂草案）》。對于城市更新項目實施的批復(fù)文件、退出機(jī)制等內(nèi)容進(jìn)行了更新。

6月10日，北京市人民政府發(fā)布《北京市人民政府關(guān)于實施城市更新行動的指導(dǎo)意見》，為北京市城市更新提供方向。文件中提出，首都功能核心區(qū)以保護(hù)更新為主，中心城區(qū)以減量提質(zhì)更新為主，城市副中心和平原地區(qū)的新城結(jié)合城市更新承接中心城區(qū)功能疏解，生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)結(jié)合城市更新適度承接與綠色生態(tài)發(fā)展相適應(yīng)的城市功能。在為城市更新提出了6條實踐路徑的基礎(chǔ)上，明確指出，用地性質(zhì)調(diào)整需補繳土地價款的，可分期繳納，首次繳納比例不低于50%，分期繳納的最長期限不超過1年。

據(jù)悉，老舊小區(qū)改造作為城市更新的重要內(nèi)容，2021年北京市也在加快推進(jìn)。新華網(wǎng)報道顯示，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，2021年初，明確全市全年新確認(rèn)400個小區(qū)、1500萬平方米；新開工300個小區(qū)、1100萬平方米；新完工100個小區(qū)、400萬平方米的目標(biāo)任務(wù)。

隨后，6月18日，為落實國家城市更新行動決策部署，強(qiáng)化改革的先導(dǎo)和突破作用，重慶市人民政府網(wǎng)發(fā)布了《重慶市城市更新管理辦法》，涉及公共設(shè)施、產(chǎn)業(yè)功能、生態(tài)環(huán)境管理等多項內(nèi)容，對城市空間形態(tài)和功能整治提升提出了進(jìn)一步要求。

此外，6月11日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局也發(fā)布了有關(guān)《廣州市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于城市更新舊村莊全面改造項目中小戶型住房配置的意見（征求意見稿）》，從住宅配置、規(guī)劃復(fù)建、方案審批等方面對城市更新舊村莊全面改造項目做出批示。

多房企布局城市更新

實際上，進(jìn)入城市更新加速跑的階段，對各大房企的考驗也不斷加深，尤其是在“三道紅線”的約束之下。而從現(xiàn)階段來看，各房企在城市更新領(lǐng)域也在不斷發(fā)力，城市更新也成為了不少房企增長的新引擎。

截至2020年年末，龍光集團(tuán)共計在11個城市拓展布局109個城市更新項目，可轉(zhuǎn)化土儲貨值達(dá)7100億元，其管理層在業(yè)績發(fā)布會上表示，“預(yù)計到2023年城市更新貨值翻一倍，未來3年城市更新孵化貨值超1500億元，每年貢獻(xiàn)核心利潤約20%。”值得關(guān)注的是，6月19日東吳證券(國際)發(fā)布深度研究報告指出，龍光集團(tuán)實施四輪驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略，綜合競爭力不斷增強(qiáng)，首次覆蓋給予“買入”評級。

據(jù)佳兆業(yè)2020年年報顯示，在“三道紅線”降至“黃檔”的同時，城市更新業(yè)務(wù)也舉足輕重，在佳兆業(yè)2020年的合約銷售中，城市更新項目銷售額占整體銷售額的三分之一。并且年內(nèi)9個城市更新項目實現(xiàn)轉(zhuǎn)化，至2020年末擁有儲備項目201個，占地面積超5000萬平方米。

城市更新業(yè)務(wù)占比舉足輕重的同樣還有時代中國，截至2020年末，時代中國擁有城市更新項目超過160個，潛在總建筑面積約5337萬平方米，且其50%的土地來源于城市更新。2020年內(nèi)，時代中國轉(zhuǎn)化城市更新項目數(shù)8個，總建筑面積262萬平方米左右，其中5個轉(zhuǎn)為土儲，總建面約220萬平方米。

此外，遠(yuǎn)洋集團(tuán)也積極對城市更新展開布局。截至目前，遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下的城市更新項目體量累計達(dá)到3000萬平方米。并且2021年以來，遠(yuǎn)洋集團(tuán)加碼城市更新業(yè)務(wù)，與重慶、長沙等城市建立項目合作關(guān)系。

需確保市場實施主體積極性

從目前的城市更新進(jìn)程和企業(yè)表現(xiàn)來看，城市更新取得了可圈可點的成績，但進(jìn)入“十四五”的加速跑階段，業(yè)內(nèi)專業(yè)人士也表示，未來城市更新仍需長遠(yuǎn)考量。

針對城市更新當(dāng)中的老舊小區(qū)改造部分，嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者采訪時表示，老舊小區(qū)改造是城市更新中的重要內(nèi)容，但從性質(zhì)上來講，城市更新并不是簡單的圍繞住宅改造。背后涉及文化保護(hù)、古建筑保護(hù)、修復(fù)等很多內(nèi)容，老廠房、老街區(qū)也都包含在內(nèi)。

除此之外，嚴(yán)躍進(jìn)還提出：“城市更新背后不僅只是改造，還會涉及到整個金融的支持、基金導(dǎo)入、包括城市更新的相關(guān)參與企業(yè)如何更好地融資等，都是值得進(jìn)一步關(guān)注的內(nèi)容。”

一名從事城市更新的投研人員也向記者講到，目前全國都開始進(jìn)行城市更新，珠三角地區(qū)更是走在了全國前列，主要是源于歷史違法建筑過多，權(quán)屬比較復(fù)雜，而受到了政府的大力支持。除了珠三角地區(qū)，其他城市也陸續(xù)開展城市更新，但由于這些城市還有豐富的土地儲備，因此城市更新的熱度還無法與招拍掛相比較。

其認(rèn)為，現(xiàn)階段，多地都出臺有關(guān)城市更新的相關(guān)政策，以保護(hù)、修建、整治、提升為主，對居民而言是利好性的政策。“不過，伴隨大拆大建逐漸淡出城市更新實施辦法，在集中供地和三道紅線的約束下，如何確保市場實施主體的積極性也是需要考慮的問題。”上述投研人員表示。