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  • 三條紅線下,房企為了變綠,究竟有多拼?

    2021年07月13日 10:14
    來源:明源地產(chǎn)研究院
    還有不到兩個(gè)月,“三道紅線”發(fā)布就滿一年。
    這10個(gè)多月里,踩線的房企,都在拼命地進(jìn)行“降檔”運(yùn)動(dòng)。據(jù)明源君不完全統(tǒng)計(jì),截止6月底,在70強(qiáng)房企中,除了本身處于綠檔的房企,其他處于紅、橙、黃等檔次的房企中,有21家房企至少降低了一檔。有的房企10個(gè)月鐵腕減少了3000億債務(wù);也有的房企,半年不到就成功實(shí)現(xiàn)從紅檔轉(zhuǎn)綠檔;而大部分房企,目前也交出了至少降低一檔的成績。
    為了降檔,平日里常見的,出售不良資產(chǎn)和股權(quán),引入戰(zhàn)投,分拆物業(yè)上市等常規(guī)手段,早已不夠用。所以,有的房企為了回款,對(duì)樓盤打了骨折價(jià),還有的讓全體員工扛硬性銷售指標(biāo);大部分房企,則運(yùn)用了各種粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表的行為,比如近日被監(jiān)管部納入其監(jiān)控的商票。
    這些手段的背后,其實(shí)都折射了房企為轉(zhuǎn)綠檔,真的十分焦慮與拼命。
    下面,明源君想盤點(diǎn)下,他們轉(zhuǎn)綠檔的多種辦法。
    用技術(shù)手段,讓報(bào)表更好看
    由于三道紅線本質(zhì)是三個(gè)率,而非絕對(duì)值,也就意味著房企可以從分子和分母上進(jìn)行優(yōu)化。
    那么,對(duì)于優(yōu)化分母,房企在財(cái)務(wù)技巧的使用上,還存在一些操作空間。
    一、規(guī)避“明股實(shí)債”的認(rèn)定,避過限制
    明股實(shí)債,是許多房企用來優(yōu)化分母的捷徑。表現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表上,則是通過擴(kuò)大少數(shù)股東權(quán)益規(guī)模來降低凈負(fù)債率。
    不過,不少人可能會(huì)納悶,明股實(shí)債由來已久,且降負(fù)債率效果顯著,難道沒有被監(jiān)管限制?
    其實(shí),在監(jiān)管下發(fā)給試點(diǎn)房企的檢測(cè)表上,有明確提到明股實(shí)債,即按本質(zhì)來看,那些原本應(yīng)該計(jì)入有息負(fù)債但卻以股權(quán)形式計(jì)入企業(yè)權(quán)益的融資。比如出資機(jī)構(gòu)為金融機(jī)構(gòu),與投資者約定固定回報(bào)或特殊分紅條款,房企定期進(jìn)行回購且進(jìn)行擔(dān)?;?qū)嵨镔Y產(chǎn)抵押的股權(quán)投資等,都屬于明股實(shí)債。
    但在明確規(guī)定下,還存在一些操作空間。
    比如就“房企定期進(jìn)行回購且進(jìn)行擔(dān)保或?qū)嵨镔Y產(chǎn)抵押的股權(quán)投資”這一點(diǎn),就通過調(diào)整為開發(fā)商的優(yōu)先受讓權(quán)的形式,在融資到期或開發(fā)商觸發(fā)對(duì)賭條件下的退出設(shè)置上,以開發(fā)商優(yōu)先受讓基金或合伙持有的平臺(tái)公司股權(quán)的方式進(jìn)行約定,這樣就可以盡量避免強(qiáng)制股權(quán)回購義務(wù)帶來的明股實(shí)債的認(rèn)定問題。
    所以,明股實(shí)債這一方式,現(xiàn)在還可以成為不少房企瘋狂用來降檔的方式。
    比如用了不到半年時(shí)間,就從紅檔轉(zhuǎn)為綠檔的B房企,就被質(zhì)疑采用了這種方式。在2019年末,它少數(shù)股東權(quán)益為60多億元,損益卻不到20億元。一年后,它的少數(shù)股東權(quán)益增長超過了100%,但相應(yīng)的損益增長不足50%。
    不止B房企,還有從紅檔降至橙檔的S房企, 2020年少數(shù)股東權(quán)益占權(quán)益合計(jì)將近70%,損益占凈利潤不到3%,兩者相差60多個(gè)百分點(diǎn)。
    這些房企都在半年內(nèi),利用不可思議地方式,轟轟烈烈降低了檔位,有的甚至在半年時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)綠。
    二、只并表合營公司的利潤,不并表其債務(wù)
    有Z房企去年沖破千億的銷售目標(biāo),但凈利潤卻只有千分之一。它對(duì)外解釋稱,這主要由于盈利較好的合營企業(yè)沒有確認(rèn)收入??稍摲科蟮暮蠣I企業(yè),多為百億規(guī)模,并且負(fù)債居高不下,但Y房企也并未根據(jù)股權(quán)占比把它們的負(fù)債并表。
    不僅Z房企,去年中還是紅檔的Q房企,為了在半年時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)綠,也對(duì)表外業(yè)務(wù)進(jìn)行了處理。
    去年,它有多家子公司因“少數(shù)股東增資”或“相關(guān)補(bǔ)充約定”喪失了控股權(quán),被移出表內(nèi)。這些子公司的金融債務(wù)自然也就不計(jì)入其上市公司年報(bào)“有息負(fù)債”項(xiàng)目之中。
    具體如何操作呢,舉例來說,Q房企是N公司的控股股東,在M公司成立兩三個(gè)月后進(jìn)行,就對(duì)N公司的上億元的債務(wù)按股權(quán)比例進(jìn)行擔(dān)保,然后Q房企再通過調(diào)取富余資金的方式獲得了這筆金額的使用權(quán),但這筆債務(wù)并不會(huì)計(jì)入自己的財(cái)務(wù)報(bào)表中。
    之后,又通過M公司的股東進(jìn)行增資,Q房企就可以不作為其控股股東,也就不需要合并報(bào)表。
    按理說,聯(lián)合營公司的有息債務(wù),也應(yīng)該根據(jù)母公司的股權(quán)占比計(jì)入母公司的有息債務(wù)表中。但母公司并不會(huì)披露聯(lián)營公司的有息債務(wù)情況,外人只能通過它們披露的對(duì)外擔(dān)保的額度來推算有息債務(wù)規(guī)模。
    但在實(shí)際操作中,大量房企采用抵押、差補(bǔ)、流動(dòng)性支持和回購等方式進(jìn)行增信,也并不披露此類增信規(guī)模,這樣可以使對(duì)外擔(dān)保額度看起來比實(shí)際規(guī)模偏低。
    經(jīng)過粉飾后,這些財(cái)務(wù)報(bào)表看上去都很美,外界確實(shí)也很難清晰知道里面藏了多少貓膩。有些房企也許當(dāng)初只想當(dāng)成暫緩之計(jì),以此度過目前的艱難關(guān)頭,但歷史上,多少人會(huì)在捷徑面前迷失自我,希望房企不要走入這個(gè)誤區(qū)。
    竭盡全力融資 增加企業(yè)現(xiàn)金流
    三道紅線至今,有許多企業(yè)開始大幅度減少融資,避免增加新的負(fù)債。但企業(yè)對(duì)資金的需求,并不能快速減少,于是,只好把眼光投入那些不計(jì)入負(fù)債的融資方式,開始新一輪從其他渠道獲得金錢。
    一、房企轉(zhuǎn)向商票融資,把債務(wù)無息化
    最近,關(guān)于試點(diǎn)房企的商票被監(jiān)管一事,大家都議論紛紛,一些千億房企,竟然連幾十萬的商票也沒法如期兌付。
    今年6月,有消息稱某房企下游供應(yīng)商的商業(yè)承兌匯票出現(xiàn)逾期。
    不過很快該房企公開回應(yīng),公司確實(shí)出現(xiàn)少量商票未及時(shí)兌付,但集團(tuán)會(huì)安排兌付。
    但在此前,還有數(shù)家房企被爆出融資票逾期的情況,不過這些房企解釋稱,由于代理商涉及刑事案件或其它問題,所以暫緩支付,目前已經(jīng)全部支付。
    根據(jù)上海票據(jù)交易所數(shù)據(jù)顯示,2020年TOP19房企共承兌商票余額達(dá)到3355.74億,較2019年增長了36.59%。
    這些故事和數(shù)據(jù)的背后,可以明確,在監(jiān)管政策的打壓下,許多房企已經(jīng)三道紅線的融資工具——靠商票和供應(yīng)商借款,甚至去融資。  
    之所以房企這樣做,有兩點(diǎn)原因:
    一是由于三道紅線的監(jiān)測(cè)對(duì)象主要是有息負(fù)債,對(duì)于房企來說,只要將債務(wù)調(diào)整為無息化,基本就能實(shí)現(xiàn)不納入有息負(fù)債或不需申報(bào)的目的。
    而融資票是可以不計(jì)入有息債務(wù)的,其在負(fù)債表中計(jì)入應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù),因此商票就成了降低凈負(fù)債率的法寶。
    二是,地產(chǎn)公司通常處于供應(yīng)鏈核心地位,可以靠其信譽(yù)背書,承諾一段時(shí)間來兌付,甚至一些強(qiáng)勢(shì)的企業(yè)還可以拖付來緩解現(xiàn)金流緊張,但供應(yīng)商也會(huì)合作。
    所以,商票,原本作為非常小眾的融資方式,相對(duì)于其他的融資方式,它可算是只有螳螂腿那么大,但如今在轉(zhuǎn)綠檔的壓力下,許多房企不得不抱緊這根救命稻草。
    不過,雖然商票等應(yīng)付債務(wù)款項(xiàng)的增加,一定程度上為房企控制了有息債務(wù)規(guī)模,但一方面,一旦出現(xiàn)商票的債務(wù)無法及時(shí)償還,便很容易引發(fā)外界對(duì)這個(gè)房企現(xiàn)金流能力的猜測(cè),進(jìn)而對(duì)房企的股價(jià)及往后的融資利率都有無法預(yù)料的影響;另一方面,房企給外界制造這種償債能力虛高的假象時(shí),很容易反噬其身。
    二、財(cái)務(wù)疏通關(guān)系,通過避稅和退稅增加現(xiàn)金流
    有房企的財(cái)務(wù)抱怨說,三道紅線以后,公司對(duì)他們的要求比以往嚴(yán)厲得多。他們每天不是在催銀行放貸的路上,就是在繳稅的路上。
    有top50千億房企的財(cái)務(wù),上個(gè)月成功幫集團(tuán)退回了7000萬的稅,被集團(tuán)在全公司公開表彰。
    一般來說,稅是國家強(qiáng)制且無償繳納,但費(fèi)即財(cái)政收入構(gòu)成部分是地方政府收,由于各地名目不一,這就給了財(cái)務(wù)人員一些操作空間。例如城市配套費(fèi)是按工程總預(yù)算的多少百分比計(jì)但地方政府有權(quán)力可以免一定比例,但一個(gè)中小型樓盤光這個(gè)費(fèi)可能就要一千幾百萬,有的財(cái)務(wù)人員如果走動(dòng)得好,甚至可以免掉一半。
    除了做這些事外,財(cái)務(wù)也會(huì)將公司的信托基金用于給其它房企放高利貸。
    不少開發(fā)商,都會(huì)成立自己的信托基金,讓員工投資,給到員工8%~10%的年利率。
    這筆資金,一般有兩個(gè)用處:
    一是用于投資其它房企的項(xiàng)目,這些房企拿了地后,資金不足,有的房企就把募集的基金作為過橋資金幫他們度過難關(guān),快進(jìn)快出,收取高昂的利率。
    二是用于自家房企收購入股其它房企的項(xiàng)目 ,但只投資,不操盤 ,用時(shí)也比較長,風(fēng)險(xiǎn)也比較高。
    增加回款,營銷打“骨折”價(jià) 甚至逼員工買房
    通過降價(jià)促銷加速資金回流,既可增加企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流,又可及時(shí)償還有息負(fù)債,降低財(cái)務(wù)成本。在“三道紅線”中,現(xiàn)金流入無論是對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率還是現(xiàn)金短債比,都能起到良好的修復(fù)作用。
    下半年在沖業(yè)績與降負(fù)債雙重壓力之下,房企降價(jià)促銷力度加大,折扣營銷、降低認(rèn)購門檻、特價(jià)房等優(yōu)惠政策不斷,網(wǎng)上賣房、直播賣房等營銷方式花樣翻新。
    比如某TOP10房企,去年下半年打出全線低折賣房的促銷戰(zhàn)役,如果疊加各類促銷,一套房的最大折扣可低至六折。最終它實(shí)現(xiàn)了兩月銷售上千億元的目標(biāo),創(chuàng)下公司新紀(jì)錄。
    還有的房企甚至強(qiáng)制性全民營銷,并下達(dá)指標(biāo),有的員工為了保住工作只好自己買房,有部門甚至人手兩三套房,最終才能完成業(yè)績。
    今年以來,該TOP10房企也繼續(xù)加大力度銷售,實(shí)施網(wǎng)上購房、直播賣房、全員營銷等舉措,打造線上線下銷售閉環(huán),實(shí)現(xiàn)了快速銷售快速回款。根據(jù)某機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,今年1-5月,該房企實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額和權(quán)益金額都位于前列。
    對(duì)于房企來說,權(quán)益銷售額越高,意味著歸屬于該公司的實(shí)際銷售金額和利潤越高,也就是說能夠被該公司利用的實(shí)際回籠的資金也就越多。
    對(duì)于房企來說,雖然通過銷售業(yè)績?cè)黾蝇F(xiàn)金流是最健康的方式,但是如果長期虧損賣房,甚至下達(dá)硬性指標(biāo),全民皆兵,期間沒有任何乏善措施,最后對(duì)房企的聲譽(yù)和內(nèi)部穩(wěn)定,也會(huì)造成極大的影響。
    減少支出,少拿地 縮減行政支出
    一、減少拿地,降低支出
    降負(fù)債率的另一方面是,減少支出。拿地作為房企最大的支出,則是最先被優(yōu)化的部分。
    比如某TOP10房企,今年在兩集中拿地中,據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù),今年前5個(gè)月拿地的拿地金額排名快跌出100名,相比去年和前年的排名有較大的變化。
    除了某TOP10房企以外,踩了一道紅線的N房企和G房企,今年拿地也較往年更為謹(jǐn)慎。N房企和G房企的排名都由10多名下降到30多名。
     減少支出,也是降檔的重要方式。這一輪集中土拍,許多房企的利潤都很低,某房企甚至說拿的這些地,降來能保證1%的利潤就可以,可見形勢(shì)之惡劣。這些因?yàn)槿兰t線而觀望的房企,未嘗不是躲過一劫?
    二、減少行政費(fèi)用,優(yōu)化員工
    行政部門,作為整個(gè)房企的后勤部門,房企在變綠的過程中,他們也難以逃離風(fēng)暴之中。
    以前,其它部門的七項(xiàng)費(fèi)用不夠,就會(huì)騰挪一些行政經(jīng)費(fèi)。
    現(xiàn)在,三道紅線下,行政經(jīng)費(fèi)是第一個(gè)被優(yōu)化掉的。有top30房企行政以前還給員工每月辦生日會(huì),過節(jié)辦活動(dòng),過節(jié)費(fèi)能給到一兩千。但去年下半年以來,生日會(huì),下午茶一律取消。春節(jié)就發(fā)了一張100元的電影卡,今年呢,連100元電影卡的額度都沒有了。
    平時(shí)做的這些活少了,不少行政人只好轉(zhuǎn)崗到繁忙的人力資源部,又得開始加大對(duì)新業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí),不然等待自己的只有被裁員優(yōu)化。
    而人力資源部的同事,為了提高人效,精簡費(fèi)用,去年以來是加了無數(shù)個(gè)班。
    有的房企下半年制定了更低的費(fèi)效比后,人力資源就得重新對(duì)各部門的人員配置進(jìn)行盤點(diǎn),包括集團(tuán)、事業(yè)部、項(xiàng)目等。
    同時(shí)還要琢磨怎么重新分配人員,調(diào)整薪資,比如調(diào)整使用532制度,或者雙職級(jí)制度會(huì)不會(huì)更好,都得推行嘗試看效果再?zèng)Q定。其中也少不了聽見一些同事的抱怨,但年底自己也得匯報(bào)人效比的業(yè)績,這也只能說各盡其職。
    結(jié)語
    三道紅線下,每一個(gè)房企都在努力回歸綠檔,各種手段兼用。但最終能真正活下來的房企,還是能真正靠經(jīng)營性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正的房企。那些試圖走捷徑的房企,未來可能都會(huì)為今天的僥幸付出代價(jià)。
     
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