在管面積和利潤都較低的中小型物企仍然是當(dāng)今遞表上市的主流，但是市場對(duì)物業(yè)股熱情已經(jīng)稍有降低。
觀點(diǎn)指數(shù) 2021年年中，或受港交所5月對(duì)上市盈利門檻調(diào)整及地產(chǎn)業(yè)信貸收緊所影響，大量物企于此時(shí)點(diǎn)密集赴港遞表。
同時(shí)，港交所方面也加快了對(duì)物業(yè)公司資質(zhì)審核的速度和節(jié)奏，包括康橋悅生活、領(lǐng)悅服務(wù)、融信服務(wù)在內(nèi)的數(shù)家物企都在近期通過了聆訊，于7月扎堆上市。
截至目前，港交所已上市的物業(yè)企業(yè)數(shù)量已經(jīng)達(dá)到49家，而已遞表等待上市的企業(yè)數(shù)量為26家；按當(dāng)前趨勢(shì)，觀點(diǎn)指數(shù)預(yù)計(jì)，截至年底會(huì)有超過22家物業(yè)服務(wù)企業(yè)遞表，而上市物企數(shù)量屆時(shí)將有望突破60家。
在板塊同類標(biāo)的眾多的現(xiàn)狀下，中小物企要如何為自己在市場上贏得一定競爭力？
十余家物企近期遞表或上市，以中小型為主
市場確實(shí)迎來了又一波物業(yè)公司遞表上市的熱潮。
僅在近期，遞表或?qū)⑸鲜械奈锲髷?shù)量就有十余家，觀點(diǎn)指數(shù)對(duì)其進(jìn)行分析總結(jié)，從在管面積規(guī)模來看，這一波赴港上市潮中的物企在管建筑面積大多集中在1000-3000萬平方米，規(guī)模上基本都屬中小物企。
值得注意的是， 6月16日遞表的長城物業(yè)規(guī)模上是該批物企中的例外，長城物業(yè)截至2020年末在管面積達(dá)到1.14億平方米，也是目前面積最大的第三方物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
除此之外，從營業(yè)利潤來看，目前所有遞表物企2020年度的利潤都在港交所新規(guī)3500萬港元門檻之上，可見該新規(guī)門檻對(duì)物管行業(yè)上市的整體影響還較為有限。
此外，物管股競爭相對(duì)較小的A股市場也在近期有了一只新股上房服務(wù)，其截止于2020年末在管面積為1799萬平方米，滬深股市將可能由此迎來第5只物業(yè)股的入駐。
從新晉上市物企來看，近期上市的主要包括越秀服務(wù)、中駿商管、朗詩綠色生活以及領(lǐng)悅服務(wù)，目前股價(jià)分別相當(dāng)于其33倍、45倍、18.69倍以及15.65倍的PE，保持了物管股在港股市場一向的高估值水準(zhǔn)，但與過往同類物企相比有明顯下降。
認(rèn)購方面，這四家物企公開發(fā)售項(xiàng)分別獲市場9.88、1.3倍、8.01倍與5.23倍認(rèn)購，盡管有受物管股上市時(shí)間過于密集的影響，但也在一定程度上反映了資本市場對(duì)物管股熱情已降溫的事實(shí)。
綜合來看，在管面積和利潤都較低的中小型物企仍然是當(dāng)前遞表上市的主流，但是市場對(duì)物業(yè)股熱情已經(jīng)稍有降低。
中小物企的發(fā)展困境
現(xiàn)今物管板塊平均市盈率（TTM）達(dá)到33倍，在港股市場處于第一梯隊(duì)，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于對(duì)應(yīng)的母公司開發(fā)商。以碧桂園服務(wù)為例，碧桂園2020年總收入約為碧桂園服務(wù)30倍之多，但后者目前市值已反超前者，達(dá)到了2500億港元。
資本市場給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)如此高估值的原因之一，在于其占據(jù)了社區(qū)入口這一重要通道——基于此進(jìn)行的社區(qū)增值服務(wù)具有相當(dāng)大的想象空間。
從非龍頭物企的角度而言，大部分中小型物企并不具備利用好這一入口進(jìn)行流量變現(xiàn)的能力。物業(yè)公司若想搭建平臺(tái)與早已分割占據(jù)市場的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)進(jìn)行競爭，存在相當(dāng)大的困難，即使具備與客戶物理上的最近距離，壁壘也并非中小物企所能突破。
另一方面，目前物業(yè)企業(yè)獲取項(xiàng)目的方式主要是直接現(xiàn)金收并購、母公司輸送以及市場化拓展。面對(duì)現(xiàn)今行業(yè)的高估值，收并購需要大量的現(xiàn)金，同時(shí)中小物企缺乏強(qiáng)背景的關(guān)聯(lián)方，意味著每年能穩(wěn)定獲取的輸送面積也存在劣勢(shì)。
第三方項(xiàng)目的拓展上，要與全國布局的龍頭物企們進(jìn)行競爭，則預(yù)示著中小物企可能需要在物業(yè)管理費(fèi)上有所讓步，進(jìn)一步削弱了項(xiàng)目質(zhì)量及盈利能力。
總體而言，中小物管企業(yè)缺乏足夠的資金和能力，以充分經(jīng)營并發(fā)展好這片存量市場。盡管中小物業(yè)企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)健，但持續(xù)的低規(guī)模經(jīng)營現(xiàn)金流結(jié)合缺乏抵押物的輕資產(chǎn)運(yùn)行模式，并不能獲取足量的資金來實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)創(chuàng)新和長期發(fā)展，與行業(yè)頭部的持續(xù)分化難以避免。
事實(shí)上，目前港股市場的高估值物企也大部分集中在大規(guī)模龍頭物企中，中小物企則存在大量跌破發(fā)行價(jià)的現(xiàn)象，若把二級(jí)市場的股價(jià)作為信息的有效集合，這也反映了市場對(duì)此的實(shí)際態(tài)度。
物管出路
在持續(xù)的物業(yè)熱潮中，不同的主流房企對(duì)旗下物業(yè)服務(wù)BG都有不同的處理方式，部分房企選擇將物管資產(chǎn)完全或部分出售以解燃眉之急，例如綠地與藍(lán)光發(fā)展；或依舊作為集團(tuán)的板塊之一來經(jīng)營，比如目前的龍湖等。但更多企業(yè)會(huì)選擇將其拆分上市，以換取更廣闊的增長空間。
對(duì)于規(guī)模相對(duì)較小的物企來說，盡管市場競爭力偏弱是不爭的事實(shí)，但目前物管上市窗口仍在，行業(yè)整體依舊維系著高估值，上市融資仍然是較好的選擇。此外，進(jìn)行上市還能很大程度上緩解物業(yè)企業(yè)發(fā)展資金方面的難題。
值得一提的是，近期中駿商管作為又一只“物管+商管”股登陸港股市場，掛牌上市后股價(jià)連續(xù)上揚(yáng)。截至7月7日，其動(dòng)態(tài)市盈率已達(dá)45倍，高于行業(yè)平均的33倍。事實(shí)上，將輕資產(chǎn)的商業(yè)運(yùn)營與物業(yè)管理一同打包上市，已被市場證明為較為成功的方式，華潤萬象生活、寶龍商業(yè)以及合景悠活等同類物企，均能獲得高于行業(yè)平均的市場估值。
目前物管行業(yè)集中度尚低，正處于擴(kuò)張及搶占市場的階段，整體發(fā)展和評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)邏輯依舊是在管面積的大小，而這也是對(duì)社區(qū)流量進(jìn)行利用的基礎(chǔ)。因此無論對(duì)何種規(guī)模的物企而言，擴(kuò)規(guī)模仍然是發(fā)展的主旋律。
值得注意的是，目前大部分物企擴(kuò)張規(guī)模的主要手段還是通過收并購來獲得管理項(xiàng)目。當(dāng)中要注意的問題是，收購本質(zhì)上是對(duì)物業(yè)管理合同的收購，物管高估值市場環(huán)境下的收購對(duì)價(jià)往往并不合算，三至五年后能否繼續(xù)續(xù)約也是未知數(shù)。
此外，即使是大型物企，若對(duì)收并購項(xiàng)目消化不良會(huì)進(jìn)而影響企業(yè)整體發(fā)展節(jié)奏。簡而言之，收并購這一擴(kuò)張方法，應(yīng)當(dāng)被中小型物企視作謹(jǐn)慎使用的戰(zhàn)略方案。
同時(shí)，作為人力成本占大頭的勞動(dòng)密集型行業(yè)，不斷上升的人力成本和難以提升的物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)亦是物企需要嚴(yán)格審視的問題，若想維持盈利結(jié)構(gòu)不失衡，需要源源不斷的新項(xiàng)目來維系利潤。
除此之外，適當(dāng)發(fā)展高毛利的社區(qū)增值服務(wù)也有利于改善企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展模式靈活，市場對(duì)其理解不盡相同，作為規(guī)模不足的中小物企，應(yīng)當(dāng)避開行業(yè)內(nèi)外的主流競爭賽道，充分發(fā)揮社區(qū)入口的想象空間。
另外，在今年港股的物管股中，濱江服務(wù)是一個(gè)值得關(guān)注的焦點(diǎn)，截至目前，其年內(nèi)漲幅已達(dá)到132%，在板塊中遙遙領(lǐng)先。
細(xì)究其運(yùn)營模式，濱江服務(wù)是在杭州當(dāng)?shù)厥謴?qiáng)勢(shì)的物管品牌，大多數(shù)項(xiàng)目集中在杭州。過去幾年，其并未過度依靠收并購，僅依靠外拓和母公司交付仍然取得一定的增長。
此外，濱江服務(wù)保證了較高的項(xiàng)目質(zhì)量，物管費(fèi)定價(jià)上也有更高的空間。同時(shí)，單一地區(qū)的高項(xiàng)目密度帶來了較強(qiáng)的區(qū)域協(xié)同效果。以此看來，專注品質(zhì)，區(qū)域深耕也是中小物企長遠(yuǎn)發(fā)展可以參考的方向。
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