8月2日凌晨，廣東省東莞市住房和城鄉(xiāng)建設局、東莞市自然資源局、東莞市不動產(chǎn)登記中心等8個部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（下稱《通知》），從住宅用地出讓、商品房限購、個人住房對外銷售稅收調(diào)節(jié)、建立二手房成交指導價等各方面進行調(diào)控。

這也是繼去年7月和今年2月東莞出臺樓市限購、限轉(zhuǎn)讓政策以來，東莞再出樓市重磅新政。個體工商戶禁買商品房，補上政策漏洞

在強化住房限購措施方面，《通知》進一步收緊，將法拍房納入限購范圍。《通知》明確，企事業(yè)單位、社會組織以及自然人通過司法拍賣途徑購買東莞市商品住房的，須符合住房限購政策要求，這也意味著“法拍房”納入限購范疇。

此外，《通知》明確暫停向個體工商戶銷售商品房。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，法拍房納入限購是重點城市普遍采取的政策；暫停向個體工商戶銷售商品房的政策則是針對東莞個體工商戶比較多、民企數(shù)量多，可能會存在政策漏洞采取的措施。

所謂“個體工商戶”，根據(jù)《中華人民共和國民法典》規(guī)定，自然人從事工商經(jīng)營，經(jīng)依法登記，為個體工商戶。

中原地產(chǎn)（東莞）研究院執(zhí)行院長車德銳對澎湃新聞表示，東莞的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和其他城市不太一樣，十幾二十年前，為了活躍市場經(jīng)濟，東莞對于個體工商戶的注冊、審批特別的快捷方便，由此也涌現(xiàn)了非常多的個體工商戶。從我們接待的客戶來看，在東莞購房的群體中，很多板塊和區(qū)域的客戶60%以上都是個體工商戶，這也是東莞的一個特色。

車德銳提到，正是因為這一特色，在過往房地產(chǎn)政策調(diào)控中，往往會出現(xiàn)這樣的漏洞——政策限制了個人的購房，但對于個體工商戶購房來說并沒有太多的關(guān)注。

以今年2月27日出臺的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知（東建〔2021〕6號）》為例，在調(diào)整商品住房限購年限方面，僅明確“企業(yè)須經(jīng)市場監(jiān)督管理機關(guān)核準登記注冊滿兩年后方可購買商品住房”。

“在對企業(yè)有所限制的情況下，忽略了個體工商戶這樣一個群體。和企業(yè)相比，個體工商戶進入和退出相對容易，在后疫情時代，對個體工商戶以及小型微利企業(yè)在貸款以及所得稅方面的傾斜也是比較明顯的，因此這也容易造成這一群體規(guī)避樓市政策，從而投機炒房。”

但也有聲音指出，禁止個體工商戶銷售商品房是否存在合理性？

對此，北京盈科(上海)律師事務所全球合伙人郭韌提到，《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》是由東莞市住建局、東莞市自然資源局、東莞市市場監(jiān)督管理局等8個部門聯(lián)合頒發(fā)，經(jīng)市政府同意的，主體合法、程序合法，屬于職能范圍。從側(cè)面看，黨中央、國務院構(gòu)建房地產(chǎn)健康發(fā)展長效機制的決策部署要求各地落實“一城一策”的調(diào)控辦法，確保實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。東莞市該《通知》落實了“一城一策”的調(diào)控辦法，從正面看：該政策內(nèi)容未違反《民法典》強制性規(guī)定和基本的立法精神，因此是合理的。

多維度完善政策工具箱

除了將“法拍房”納入限購范圍；暫停向個體工商戶銷售商品住房，此次《通知》針對當前東莞市房地產(chǎn)市場和土地市場的新情況新問題，在土地競拍、住房限購、金融監(jiān)管、稅收調(diào)節(jié)、二手房價、銷售管理、治理亂象、住房保障等八個方面提出一攬子措施，加大調(diào)控“組合拳”力度。

穩(wěn)控住宅用地價格方面，實行以“限房價、控地價、提品質(zhì)”為主導的新型土地出讓方式，強化房地聯(lián)動機制。嚴格購地主體資格審查，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得參加住宅用地競買。建立有效的企業(yè)購地資金審查制度，對購地資金來源進行穿透式核查，確保競買企業(yè)購地資金依法合規(guī)。

強化住房限購措施方面，明確對弄虛作假騙取社保證明的購房人禁止5年內(nèi)在東莞購買商品住房。同時對新入戶購房的認定條件作出適當調(diào)整，使相關(guān)政策的銜接更合理。

加強金融規(guī)范管理方面，嚴格銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強房地產(chǎn)金融監(jiān)測分析。嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策，嚴格審核購房人首付資金來源，從嚴查處消費及經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的行為。

加大稅收調(diào)節(jié)力度上，借鑒部分房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點城市做法，將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整為5年，加大交易轉(zhuǎn)讓成本，抑制“短炒”投機行為。

發(fā)布二手房指導價方面，在前期發(fā)布成交活躍二手樓盤網(wǎng)簽交易價格的基礎上，加快建立二手住房成交指導價發(fā)布機制，引導商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個人住房信貸風險，并加大對虛高掛牌價亂象的整治力度。

《通知》還提到，加強認購銷售管理；持續(xù)規(guī)范市場秩序以及完善住房保障體系等。

中指研究院東莞分院總監(jiān)殷傳強認為，“莞八條”立足于穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的調(diào)控目標，在土地競拍、住房限購、金融監(jiān)管、稅收調(diào)節(jié)、二手房價、銷售管理、治理亂象、住房保障等八個方面提出一系列措施，是對已有的調(diào)控政策的進一步補充，再次表明了東莞堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖、不放松的態(tài)度。

樓市調(diào)控背后：房價上漲過快城市堅決問責

今年7月22日，國務院召開加快發(fā)展保障性租賃住房和進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視電話會議，會議指出，要高度重視房地產(chǎn)工作中的新情況新問題，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，全面落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的房地產(chǎn)長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

同日，《人民日報》文章指出，今年以來，受多種客觀因素影響，再加上部分城市履行主體責任不到位，放松房地產(chǎn)市場調(diào)控，部分城市房地產(chǎn)市場升溫，個別城市出現(xiàn)過熱苗頭，需要因城施策、精準施策，進一步加大房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管力度。

對此，住房和城鄉(xiāng)建設部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長張其光表示，將會同有關(guān)部門，進一步落實城市政府主體責任，強化省級政府的監(jiān)督指導責任，對調(diào)控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責。

對于東莞而言，今年4月8日，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長倪虹約談東莞、南通等5個城市政府負責人，并將東莞、南通市列入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點城市名單。

李宇嘉指出，去年以來東莞出讓了一部分高價地，這部分地塊在今年下半年可能會形成新房供應，有可能會慣性推高新房的價格。根據(jù)東莞樂居統(tǒng)計，預計8-12月供應增多，有預計50個純新樓盤入市，其中包含多個高地價項目；6月東莞新房（洋房）網(wǎng)簽4883套，比5月上漲38%，均價為 26937元/平方米，環(huán)比上漲8.6%。

另一方面，李宇嘉提到，近期東莞開始增加用地，但部分區(qū)域出讓的地塊價格比較好，可能會進一步推高市場對房價上漲的預期。而且，東莞新房庫存比較低，開發(fā)商補庫存的動力比較大，而終次報價的模式下，更增加了開發(fā)商搶地的動力，迫切需要新的調(diào)控政策。

“自去年8月份以來，東莞出臺了多個調(diào)控文件，調(diào)控的主動性、持續(xù)性、主觀能動性很明顯，一城一策開始落地。如果去年以來的各項政策能夠真正落地，特別是能管控土地和資金，讓源頭的成本能夠降下來，進而穩(wěn)定住預期，樓市降溫在情理之中?？傊?，從城市經(jīng)濟體量、人口規(guī)模、經(jīng)濟版圖地位、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，東莞作為新一線城市的地位在不斷夯實。在樓市調(diào)控上，應該像一線城市，做到精細化、精準性、前瞻性。從近期的調(diào)控政策來看，東莞再慢慢做到這一點。”李宇嘉說道。