房地產調控從過去重點關注新房市場，正逐漸轉變?yōu)橐欢址空{控齊頭并進。
據統計，2021年以來全國各地房地產累計調控超過320次，樓市調控進入白熱化，全面嚴控房價，確保房子回歸居住的屬性。
從各地的政策可以看出，房地產調控正不斷“打補丁”，精準打擊花式炒房的亂象，調控的重點也從新房的監(jiān)管擴展到了二手房市場。
多城二手房指導價措施的出臺，填補了二手房調控的空白，給樓市調控增加了強勁的“殺器”。
8月，東莞、金華官宣加入“二手房指導價”調控的“戰(zhàn)場”。
截至目前，已有深圳、寧波、成都、西安、紹興、無錫、上海、東莞和金華等至少九個城市相繼出臺二手房成交指導價的管理政策。
二手房指導價:擠出房價虛高水分
在一些城市，二手房指導價的效力已經有所顯現。
新政出臺后，西安緊接著發(fā)布了首批102個住宅小區(qū)的二手房參考價，涉及浐灞、高新、經開、雁塔等多個城區(qū)，均價約在10000-20000元/㎡。與新政出臺前的歷史成交價相比，調整后的價格有的10%-40%降幅，其中品質較好、交易活躍度較高的高層小區(qū)，受調控影響，房價下調更為明顯。
目前二手房新政落地已近一個月，參考價機制逐漸顯效，西安的二手住宅市場成交量減少，整體熱度逐漸回落。
根據國家統計局發(fā)布的二手住宅銷售價格指數顯示，西安的6月二手住宅銷售價格指數環(huán)比增長0.9%，同比增長7.8%；7月二手房成交均價為15435元，環(huán)比下降0.17%，同比下降0.5%。從市場上看，二手房交易網站上高價房源下架，已掛牌的房源價格也與指導價保持一致。
據報道，目前各城市公布的二手房成交參考價基本都低于實際成交價，在深圳、成都等城市，二手房指導價僅相當于市場成交價的七至八成，擠出房價虛高水分的效果顯著。
披著馬甲炒房的“捆綁銷售”
雖然個別城市已將二手住房價格正式納入監(jiān)管體系中，但一些炒房客仍舊不死心，想披著“捆綁銷售”的馬甲來規(guī)避限價。
已在成都打拼了十年的張先生，剛剛如愿以償成為成都的“新市民”，當他看到成都的二手房指導價出臺后，不禁感嘆：“簡直天助我也！”
當他興致勃勃地去看房的時候，卻發(fā)現售價別有洞天。二手房的價格是指導價沒錯，但是還必須額外購買房子中的家電，以及房子翻新裝修費用，否則就不能簽訂購房合同。
一看賬單，張先生傻眼了。明明已經使用了好幾年的家電按照原價出售；明明只是重新刷了墻漆，裝修費用卻高達十萬……
張先生的退縮情緒被中介“捕捉”到后，擁有著豐富經驗的中介開始了他的表演：先是王婆賣瓜地把房子的每個角落都夸了一遍，然后渲染房源的稀缺性“過了這個村就沒這個店”，最后使出必殺技“9.8折的折上折”。
最終，張先生還是以比指導價多了30萬的價格購買了這套二手房，但住了一個月后遇到的空調不制冷、煤氣泄漏、墻漆脫落等投訴無門的糟心事，他才頓悟過來自己是被中介賣家聯合起來忽悠了。
實際上，捆綁銷售的做法無論是否處于雙方自愿，都隱藏著巨大的風險。對購房者來說，一旦出現分歧，購房者或將面臨維權無門的窘境。因此，二手房交易監(jiān)管更要覆蓋到房子交易的方方面面。
在北上廣深等大城市，二手房交易往往通過中介完成，二手房房源等核心數據通常被中介掌控。在實際操作中，中介會根據市場態(tài)勢和購房者的需求，采取捂盤、哄抬房價或者渲染房源稀缺、制造恐慌情緒等做法，嚴重干擾市場交易秩序。
從這個角度看，建立統一透明公開的二手房房源信息平臺很有必要，這樣能夠方便各方掌握市場動態(tài)，也有利于購房者理性決策，便于相關部門加強監(jiān)管。
也有業(yè)內專家表示，要進一步提高二手房指導價對樓市的影響力，銀行貸款機制能起關鍵性作用。
聽說二手房指導價，與銀行限貸更配哦
8月4日，紹興公布了第一批二手房成交參考價的名單。據安居客數據顯示，本次公布的二手房成交參考價，普遍在之前掛牌價基礎上打7折左右。
不僅如此，紹興還在公布新政時直接提出“商業(yè)銀行應嚴格按照二手住房參考價格發(fā)放住房貸款”也就是說二手房的首付比例將會因此大幅上升。
比如一套房子的市場掛牌價為1000萬，而官方給出的參考價為700萬，按照新規(guī)，銀行只能按照參考價的七成放款，也就是490萬，購房者實際需要交的首付從300萬變?yōu)?10萬。
首付從三成變?yōu)槲宄?，直接削弱了購房者的買房能力，部分借助房貸杠桿維持的高價房，未來生存空間將越來越小。
不僅如此，近日來全國多個城市二手房“停貸”的消息引發(fā)了連鎖反應。
受銀行貸款額度收緊與房貸“兩道紅線”的影響，有的城市出現了新房要求全款支付的現象，貸款利率也不斷攀升、放款周期拖長，差異化停貸更是困擾了一大批剛需客。
樓市成交火爆，銷售額上漲，導致房貸需求增多。因為新房大部分關聯開發(fā)貸款，所以后續(xù)市場對二手房貸款影響最大，特別是南方城市，二手房貸款放款難很可能成為常態(tài)。
但這也就達到了二手房參考價的最終目的——減少二手房的流動性，讓瘋漲的樓市降溫。
二手房指導價會向更多的城市擴張嗎？
易居研究院首席研究員嚴躍進接受中國新聞周刊采訪時表示，短時間內，以新房為主導的城市，二手房交易不活躍，推出二手房指導價的動力不足，出臺相關政策的可能性不大。
而廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉將二手房指導價歸納為房地產市場精細化管理的一部分“房產的精細化管理模式正逐漸形成，是一種具有變革意義的新趨勢。”
李宇嘉也認為，未來中國地產市場將逐步進入存量時代，而舊城改造又是存量時代重要議題。
他說：“舊城改造包括兩部分，一部分是拆除重建，一部分是綜合整治，比如老舊小區(qū)改造，提升住房功能，改善住房品質。這個時候城市地產市場更多轉向二手房交易。當房價平穩(wěn)的時候，二手房交易會逐漸的常規(guī)化，所以未來，不論任何城市，二手房都是地產市場管理的最重要的主題之一。”
“從這個層面分析，未來會有越來越多的城市會實行二手房指導價。” 李宇嘉預測道。
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