隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場逐漸進(jìn)入存量時(shí)代，眾多房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛涉足城市更新業(yè)務(wù)，城市更新甚至成為部分房地產(chǎn)企業(yè)獲取新項(xiàng)目的主要方式。本文通過對城市更新的模式與困難挑戰(zhàn)的分析，對房地產(chǎn)企業(yè)開展城市更新業(yè)務(wù)的能力建設(shè)提出建議。

1 城市更新模式

城市更新是指針對城市發(fā)展過程中出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)和功能衰退，以及隨之帶來的城市環(huán)境、生態(tài)、形象和綜合競爭力下降等問題，進(jìn)行結(jié)構(gòu)和功能調(diào)整、環(huán)境治理改善、設(shè)施建設(shè)、形象重塑，從而使城市重新煥發(fā)生機(jī)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展，并提高城市綜合競爭力的過程。目前，城市更新可以分為3種模式，分別是拆除重建類、有機(jī)更新類和綜合整治類：

第一，拆除重建類。指對區(qū)域原有建筑物僅做點(diǎn)狀保留，其余基本全部拆除，再根據(jù)城市新的規(guī)劃來重新建設(shè)。更新之前和之后的土地使用權(quán)及用途完全發(fā)生變化。例如，過去城中村居住著老居民，是集體所有制土地；而按照城市新的規(guī)劃進(jìn)行布局、開發(fā)更新后，城中村變成了商場、酒店、辦公樓、商品房等，原來的土地使用權(quán)及用途都發(fā)生了改變。棚戶區(qū)改造、城中村拆遷、老工業(yè)區(qū)拆除等都屬于拆除重建類。此類城市更新在過去體量較大，有的是必要的，有的卻會(huì)破壞城市原來的系統(tǒng)，損壞已有的居住生態(tài)，容易造成“千城一面”，使城市失去原有的文化、歷史和特色。未來，隨著城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)實(shí)力和城市保護(hù)意識(shí)的增強(qiáng)，這種拆除重建類城市更新的占比會(huì)越來越小。

第二，有機(jī)更新類。不同于拆除重建，有機(jī)更新是對區(qū)域內(nèi)原有的建筑基本保留，只有少量拆建的更新。有機(jī)更新后的土地主體使用權(quán)、功能和用途可變或不變。例如已有的百貨公司通過自我更新后仍是商場，土地使用權(quán)人、功能及用途沒有改變，但商業(yè)業(yè)態(tài)完成了升級；另一種情況則是土地使用權(quán)人、功能發(fā)生變化，例如一個(gè)老舊招待所已經(jīng)失去經(jīng)營能力，舊業(yè)主將其轉(zhuǎn)讓給新的購買人，土地使用權(quán)人發(fā)生變化，新的業(yè)主對其進(jìn)行更新后可能變成了酒店、寫字樓或公寓，用途也發(fā)生了變化。北京的首鋼園區(qū)更新、上海的上生新所更新等均屬于有機(jī)更新。有機(jī)更新目前在我國各地占的比例雖然不大，但可以不斷地迭代更新產(chǎn)業(yè)，持續(xù)性地為地方創(chuàng)造新的供給，滿足新的需求，讓城市在延續(xù)歷史和文化中不斷發(fā)展。

第三，綜合整治類。此類模式基本不涉及房屋建筑的拆建，而是通過整治、改善、保護(hù)、活化來完善更新區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、美化環(huán)境，使整個(gè)改造區(qū)域的配套功能和環(huán)境獲得完善。綜合整治類城市更新涉及了基本民生，例如增加停車場、電梯等基礎(chǔ)設(shè)施，新建商業(yè)設(shè)施和養(yǎng)老養(yǎng)護(hù)等公共服務(wù)。例如老舊小區(qū)改造、河道更新為沿河公園、生態(tài)修復(fù)、美化城市等。此類更新盡管經(jīng)濟(jì)效益有限，但社會(huì)效益和環(huán)境效益顯著。例如老舊小區(qū)改造后，居民的幸福感大大提升，社會(huì)效益大幅增加。

上述三類城市更新模式中，拆除重建類側(cè)重規(guī)劃建設(shè)，有機(jī)更新類側(cè)重運(yùn)營招商，綜合治理類側(cè)重社會(huì)效益和環(huán)境效益。近幾年，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)或多或少都介入了棚改舊改、片區(qū)開發(fā)等項(xiàng)目，但仍以拆除重建類與綜合整治類為主，有機(jī)更新類項(xiàng)目數(shù)量較少。

2 城市更新的困難挑戰(zhàn)

不同于傳統(tǒng)的二級房地產(chǎn)開發(fā)，城市更新項(xiàng)目系統(tǒng)性更強(qiáng)，所涉及的環(huán)節(jié)更多，面臨的挑戰(zhàn)更大，具體而言，有以下6個(gè)方面的挑戰(zhàn)。

第一，周期長。城市更新是系統(tǒng)性工程，包括拆舊蓋新、居民安置、生態(tài)人文修復(fù)、基礎(chǔ)設(shè)施改造升級、商業(yè)中心配建、產(chǎn)業(yè)平臺(tái)運(yùn)營等多方面，特別是涉及到歷史文化、自然生態(tài)方面的改造，需要沉淀大量投資。盡管隨著政策的完善與更新經(jīng)驗(yàn)的豐富，城市更新周期有所縮短，但過程中的不確定性仍然存在，大部分項(xiàng)目的更新周期依然較長。

第二，體量大。目前城市更新領(lǐng)域以片區(qū)綜合改造為主，一個(gè)項(xiàng)目往往包含基礎(chǔ)設(shè)置 、公共配套、環(huán)境治理及住宅、辦公、商業(yè)、游樂、餐飲等多種業(yè)態(tài)，更新改造體量的增長對實(shí)施主體的運(yùn)營能力要求也變高，所涉及到的資金量、流程把控，以及各更新對象的有機(jī)協(xié)同等方面都對企業(yè)提出了更高的要求。

第三，手續(xù)繁。規(guī)劃報(bào)建過程中審批節(jié)點(diǎn)多、審批部門協(xié)調(diào)量大、流程復(fù)雜、政策變化快，對企業(yè)的專業(yè)性人才隊(duì)伍提出了較高的要求，實(shí)施主體需要擁有強(qiáng)大的人才隊(duì)伍，包括政策研究團(tuán)隊(duì)，政府前期協(xié)調(diào)溝通團(tuán)隊(duì)，技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方案策劃團(tuán)隊(duì)等。

第四，拆遷難。拆遷過程中利益相關(guān)者的訴求多元、博弈激烈，容易發(fā)生負(fù)面民生事件。城市更新項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)際開發(fā)之前，一般需要經(jīng)過意愿征集及計(jì)劃申報(bào)、規(guī)劃審批、拆遷及實(shí)施主體確認(rèn)、用地審批4個(gè)階段。其中，耗時(shí)最長也最難的就是拆遷及實(shí)施主體確認(rèn)。只有絕大部分甚至全部業(yè)主簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，項(xiàng)目才能形成單一主體并申請主體確認(rèn)和辦理土地手續(xù)。但由于拆遷難度巨大，這就導(dǎo)致列入城市更新計(jì)劃的項(xiàng)目數(shù)量雖多，但已確定實(shí)施主體占比卻很低的現(xiàn)象。

第五，要求高。城市更新進(jìn)入二級開發(fā)后，涉及到規(guī)劃設(shè)計(jì)與施工建設(shè)，這是形成后期項(xiàng)目整體品質(zhì)的關(guān)鍵。如何使產(chǎn)品更有質(zhì)感、更有魅力、符合城市形象、人文環(huán)境和時(shí)代精神，對實(shí)施主體的產(chǎn)品把控力要求極高。

第六，運(yùn)營難。城市更新項(xiàng)目所輸出的業(yè)態(tài)，很大一部分是產(chǎn)業(yè)園更新與商辦區(qū)更新，其效益只能通過后期的運(yùn)營產(chǎn)生。城市更新過程中更要考慮全過程精細(xì)化管理，不僅要建得好，還要運(yùn)營得好。只有通過運(yùn)營把整個(gè)片區(qū)的產(chǎn)業(yè)搞活了，城市發(fā)展才能形成可持續(xù)的循環(huán)圈。

3 城市更新業(yè)務(wù)的能力建設(shè)

基于上述分析，本文提出房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行城市更新業(yè)務(wù)中需要培養(yǎng)的8種能力：

第一，要培養(yǎng)政策研究能力。目前，我國雖然未在全國層面形成系統(tǒng)化的城市更新政策體系，但以深圳、廣州、上海等地為代表的一線城市已經(jīng)初步形成了從法規(guī)到管理、操作細(xì)則，甚至具體技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的城市更新政策體系。對這些政策體系的精準(zhǔn)把握與理解，不但有助于提升實(shí)施主體更新效率，也有利于確保整個(gè)操作過程的合規(guī)性。

第二，培養(yǎng)市場研判能力。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，各區(qū)域城市的發(fā)展結(jié)構(gòu)、發(fā)展體量和發(fā)展質(zhì)量存在較大差別，并不是每個(gè)城市都適合開展城市更新業(yè)務(wù)。如何準(zhǔn)確把握各類城市開展城市更新業(yè)務(wù)的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境，精準(zhǔn)預(yù)測城市更新市場體量和時(shí)間周期，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)有效的市場布局，是決定企業(yè)能否順利開展城市更新業(yè)務(wù)的先決條件。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)著力研究不同城市的城鎮(zhèn)化率、存量房結(jié)構(gòu)及占比、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及占比等，以全面提高市場研判能力，為實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)布局奠定基礎(chǔ)。

第三，培養(yǎng)策劃定位能力。具體表現(xiàn)為：一方面，要在啟動(dòng)階段做好未來項(xiàng)目全周期策劃，這也是政府與片區(qū)業(yè)主溝通的基本依據(jù)；另一方面，要在項(xiàng)目進(jìn)入二級開發(fā)后，結(jié)合前期確定的總體規(guī)劃進(jìn)一步落實(shí)細(xì)化項(xiàng)目。良好的規(guī)劃定位能力不但要求實(shí)施主體具有前瞻性，能夠引領(lǐng)城市發(fā)展潮流，還要能使項(xiàng)目匹配城市發(fā)展方向，與當(dāng)?shù)氐馁Y源優(yōu)勢做好結(jié)合。

第四，培養(yǎng)拆遷推進(jìn)能力。拆遷是否順利決定了城市更新的成敗，而拆遷過程中涉及到的溝通協(xié)調(diào)問題最為關(guān)鍵。企業(yè)需要對民意具有很強(qiáng)的把握能力，引導(dǎo)民眾合理預(yù)期，防止出現(xiàn)負(fù)面民生事件。拆遷協(xié)調(diào)能力主要包括三個(gè)方面內(nèi)容：首先，系統(tǒng)性的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)與完善的溝通工作機(jī)制。城市更新涉及到疏解人口、拆舊建新、安置等工作，實(shí)施主體要秉持客觀、公正的處理原則，在實(shí)際工作中不斷創(chuàng)新工作方法，避免負(fù)面民生事件對整個(gè)項(xiàng)目形象造成的影響。這需要有成熟的協(xié)調(diào)機(jī)制和工作技巧去處理與各利益相關(guān)主體的關(guān)系。特別是拆遷啟動(dòng)前，更新主體要做充分調(diào)研和風(fēng)險(xiǎn)評估，對業(yè)主的訴求做到全方位掌握，從業(yè)主角度，設(shè)身處地去幫助業(yè)主解決顧慮，從而找準(zhǔn)利益平衡點(diǎn)，制定全方位打動(dòng)業(yè)主的溝通方案。其次，合規(guī)性、標(biāo)準(zhǔn)化的工作流程。實(shí)施主體在合規(guī)框架下實(shí)施拆遷是最基本的要求，同時(shí)要能夠結(jié)合長期的項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)形成內(nèi)部的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)各個(gè)項(xiàng)目的有序推進(jìn)。最后，穩(wěn)定的高素質(zhì)談判溝通團(tuán)隊(duì)。拆遷推進(jìn)過程中，主要是與大量分散的村民、居民等業(yè)主打交道，實(shí)施主體需要有一批長期培養(yǎng)、經(jīng)過各類型項(xiàng)目歷練的高素質(zhì)拆遷談判溝通人員。

第五，培養(yǎng)產(chǎn)品打造能力。城市更新不是簡單的建筑復(fù)原重建，而是使用功能、產(chǎn)品品質(zhì)的升級。更新主體要綜合利用各項(xiàng)高標(biāo)準(zhǔn)的建筑技術(shù)，打造宜居的社區(qū)物業(yè)，例如商務(wù)中心打造能力、城市配套及服務(wù)保障能力、創(chuàng)新性技術(shù)應(yīng)用能力、人文生態(tài)打造能力等。

第六，培養(yǎng)招商運(yùn)營能力。不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，城市更新項(xiàng)目主要是通過運(yùn)營自持業(yè)態(tài)，獲得穩(wěn)定的長期回報(bào)。能否把建成的項(xiàng)目運(yùn)營出效益、激發(fā)出活力才是整個(gè)城市更新對區(qū)域價(jià)值提升的關(guān)鍵。這其中包括產(chǎn)業(yè)招商能力、日常運(yùn)營服務(wù)能力、幫助企業(yè)成長的能力。一方面要有好的產(chǎn)業(yè)資源，能夠進(jìn)行有效整合，降低招商引資的難度；另一方面要有優(yōu)秀的、穩(wěn)定的、可持續(xù)補(bǔ)充的招商運(yùn)營人才隊(duì)伍。

第七，培養(yǎng)資金運(yùn)用能力。城市更新周期長，不確定性大，對資金流有著較高要求。首先是多渠道融資能力，融資能力與企業(yè)的品牌價(jià)值、信用息息相關(guān)，擁有多元化的融資渠道是企業(yè)操作大體量城市更新項(xiàng)目的基本要求；其次是資金成本控制能力，不同業(yè)態(tài)、不同節(jié)點(diǎn)資金平衡能力，能夠?qū)Σ煌瑯I(yè)態(tài)的租售進(jìn)行平衡，實(shí)現(xiàn)資金的高效利用；最后是資金可持續(xù)能力，租金作為穩(wěn)定性較強(qiáng)的資金流，能源源不斷地為企業(yè)提供支持，因此，擁有較多自持優(yōu)質(zhì)物業(yè)的企業(yè)，具備較強(qiáng)資金平衡能力。

第八，培養(yǎng)品牌塑造能力。城市更新的實(shí)施主體除了需要強(qiáng)大的專業(yè)能力外，也要有理念的堅(jiān)持和行為的操守。我國城市更新整體的操作標(biāo)準(zhǔn)仍在探索過程中，政府對城市更新成效的監(jiān)控也無法完全到位，實(shí)施主體對更新理念和行為操守的堅(jiān)持極為重要。而在面對很多不確定性事件的時(shí)候，品牌能力會(huì)體現(xiàn)出決定性作用。堅(jiān)持合規(guī)操作、堅(jiān)持以民為本操作的軟性品牌能力對社會(huì)而言是踐行企業(yè)社會(huì)責(zé)任的表現(xiàn)，對政府來說是確保不發(fā)生負(fù)面民生事件的承諾。企業(yè)在實(shí)施城市更新前都要向眾多業(yè)主進(jìn)行宣傳，取得業(yè)主的初步信任，這一過程中，實(shí)施主體的美譽(yù)度就顯得非常重要。

孫玉寶丨中國中鐵股份有限公司投資管理中心

本文轉(zhuǎn)自《中國房地產(chǎn)》2021年6月上旬刊